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Avis d’expert hausse des taux de prêts immobiliers 07/2015

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Les taux de prêts immobiliers à la hausse : pas d’affolement !

Par Sylvain Lefèvre, Président de La Centrale de Financement, réseau national de courtage en prêts immobiliers

Alors que depuis quelques semaines, le marché du crédit immobilier connaît une phase de turbulences, renforcée par les évènements qui se déroulent en Grèce, La Centrale de Financement a souhaité apporter sa vision sur la hausse des taux de prêts immobiliers. Vécue comme un traumatisme par les ménages emprunteurs, d’autant plus après les annonces rassurantes faites par la Banque centrale européenne en début d’année, la situation reste néanmoins favorable au pouvoir d’achat des Français. C’est en tout cas ce qu’annonce Sylvain Lefèvre, Président de La Centrale de Financement, qui estime même que cette augmentation compte au moins deux vertus.

Bien que l’analyse de ces phénomènes reste délicate, son expertise de 25 ans dans le courtage immobilier l’amène à tabler sur une relative stabilité des taux immobiliers pour le second semestre 2015. Décryptage de la situation.

Depuis la fin du mois de juin, de plus en plus de banques annoncent successivement l’augmentation de leurs taux de prêts immobiliers. Comment expliquer une telle évolution après des mois de baisse ?

Ces augmentations sont en partie causées par une forte hausse de l’OAT 10 ans (Obligation assimilable du Trésor français), qui est passé de 0,35 % au 16 avril – son plus bas niveau – à 1,31 % au 2 juillet. Le paradoxe porte en ce que les banques disposaient d’une marge plus conséquente lorsqu’elles prêtaient à 1,80 % sur 20 ans il y a 2 mois, qu’à 2,20 % demain, les augmentations variant entre 0,10 % à 0,40 % sur certaines durées. Le marché retrouve actuellement un spread, autrement dit marge entre 2 taux, similaire à février 2014.

Cette hausse de taux arrive à point nommé pour calmer un marché de renégociation saturé et paradoxal en termes de valeur ajoutée pour l’économie. Ainsi, cette augmentation devient un outil de pilotage stratégique pour le monde bancaire, afin d’ajuster au mieux sa production. En effet, la production de crédits immobiliers ne doit pas occulter les contreparties en termes de fonds propres imposés par Bâle III aux banques. Tout crédit réalisé au-delà des objectifs fixés par chaque établissement doit trouver sa contrepartie de haut de bilan et tout cela a un coût.

Plus disponible, le monde du secteur bancaire et financier va retrouver son véritable rôle de financement de l’économie, épaulé par les courtiers en prêts immobiliers. L’économie va ainsi forcément être relancée, dans un contexte où, aujourd’hui, la pénurie annoncée de logements neufs, liée à la valse incessante des politiques du logement, créent une absence de visibilité sur le long terme.

D’ailleurs, afin que les ménages retrouvent leur confiance à emprunter, mettre en place un pacte de stabilité signé par les partis politiques serait un engagement fort de constance et de lisibilité. Donner une visibilité sur le long terme aux Français, leur permettrait de ne plus être les otages de réglementations évoluant sans cesse.

Cette hausse des taux impacte nécessairement le financement, en augmentant le coût du crédit. Mais la situation qui en découle reste positive, car elle entraîne un déclic psychologique chez le consommateur ! En effet, cet accroissement rappelle aux ménages qu’il y a une fin à toute courbe baissière et qu’il est temps de concrétiser sa volonté d’achat, avant que les taux ne poursuivent leur progression, la variable d’ajustement qui va en découler étant la négociation du prix entre acheteurs et vendeurs.

Concernant la situation actuelle en Grèce, le référendum a bien eu lieu et, comme attendu, le non l’a emporté. La réaffirmation d’une stabilité des taux annoncée par la BCE et son discours rassurant, dans une phase estivale qui débute, ne devrait pas impliquer une hausse de taux majeure pour les prêts immobiliers en France. La rentrée de septembre permettra de valider cette hypothèse.

Finalement, le marché du prêt immobilier s’est emballé, poussé par les renégociations. Les objectifs annuels sont quasiment atteints et on peut s’attendre à ce que certaines banques soient peu présentes sur ce marché au second semestre. Les taux de prêts immobiliers ne devraient pas augmenter de façon significative, surtout si un accord avec la Grèce est rapidement trouvé. Cette situation va au moins avoir l’avantage de ramener de la valeur ajoutée à l’économie et de la relancer.  Dans la psychologie du consommateur, le signal envoyé est que la fenêtre d’opportunités pour investir est maintenant. Il ne faut pas la manquer !

L’incidence de la hausse des taux de prêts immobiliers sur le financement

Pour une mensualité de 1 000 €, un ménage empruntait en avril 201 400€ sur 20 ans à un taux de 1,80 %, hors assurance. Les augmentations recensées par La Centrale de Financement, au niveau de ses partenaires, s’échelonnent entre 0,10 % et 0,40 %.

Même montant de prêt Base avril 2015 Augmentation de 0,10 % Augmentation de 0,40 %
Montant emprunté 201 400 €
Taux hors assurance 1,80 % 1,90 % 2,20 %
Durée 20 ans
Mensualité 1 000 € 1 009,34 € 1 038,04 €
Evolution mensualité / base avril + 0,93 % + 3,80 %
Coût total hors assurance 38 571,83 € 40 841,2 € 47 728,43 €
Evolution coût total / base Avril + 5,88 % + 23,74 %

La hausse des taux implique nécessairement une augmentation du coût du crédit. Ramené en termes de mensualités, ce taux de crédit ne l’obère que de 38 € et sera probablement compensé par une marge de manœuvre auprès du vendeur. Ce dernier, n’était jusqu’alors que peu sollicité sur une remise du prix de vente face à des taux orientés à la baisse.

Selon Sylvain Lefèvre, ce postulat est désormais derrière nous. Il a confiance dans la capacité du marché du prêt immobilier, qu’il observe depuis 25 ans, à autogérer ces variables structurelles pour trouver la meilleure équation taux de crédit / prix de vente permettant une mensualité qui elle, reste invariable à 1/3 du revenu des ménages.

 

A propos de La Centrale de Financement :

Née en 2013 de l’association de Sylvain LEFEVRE et Philippe GIROU, deux professionnels reconnus combinant 30 ans d’expérience dans le courtage en prêts immobiliers, La Centrale de Financement est un réseau constitué de plus de 60 agences, implantées dans toute la France. Artémis, société d’investissement de la famille Pinault, est actionnaire majoritaire de la société, dont l’ambition est de devenir rapidement une référence nationale sur son marché. Proposer toute l’offre de prêts immobiliers au plus grand nombre en assurant les conditions financières les plus avantageuses et un accompagnement personnalisé et durable des clients, telle est l’ambition principale de La Centrale de Financement.
Sylvain_Lefevre_LCF

 

Contacts Presse :

Sylvain Lefèvre – 01 84 17 16 84 – s.lefevre@lacentraledefinancement.fr

Julia Djimet / Charline Robert – 02 72 88 12 70 – julia@oxygen-rp.com