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Crédit immobilier et nouvelles normes HCSF : les changements en 2022

Bordeaux LCF

Le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ajuste sa décision concernant les conditions d’attribution d’un crédit immobilier résidentiel. Revêtues jusqu’à présent d’un caractère non contraignant, les recommandations du HCSF restent inchangées mais deviendront obligatoires dès le mois prochain.

A titre préventif et afin de préserver tout à la fois le taux d’endettement des ménages et la stabilité financière, le cadre aménagé et renforcé par la décision du HCSF permet à tout emprunteur de conserver sa zone de confort et aux banques d’assouplir le cadre de leurs champs d’actions, en ordonnant simultanément à l’une et l’autre des parties :

  • une réduction significative des crédits (assurance comprise) présentant des taux d’effort élevés.
  • une baisse sensible de la durée initiale des prêts aux maturités très longues.
  • une « marge de flexibilité » d’application accrue de ces restrictions aux banques.

Nouveaux plafonds et critères de remboursement de prêt plus encadrés : l’avis de nos experts

Maillons indispensables entre ces hautes instances décisionnelles et les établissements financiers, les courtiers de La Centrale de Financement décryptent pour vous les changements juridiques attendus dans les prochaines semaines et analysent les impacts à prévoir sur la mise en œuvre de votre projet d’achat immobilier.

Garants des bénéfices sans les risques, ils énoncent les grandes lignes des recommandations juridiques du HCSF, dont les missions de surveillance et de prévoyance financières sont, avant tout, fondées sur une politique macro-prudentielle visant à vous préserver de tout déséquilibre.

Souscrire un crédit immobilier en 2022 : atteindre le bon équilibre

Rappelons qu’en 2019, lors de la consultation par le HCSF de l’ensemble des acteurs de la profession, des recommandations avaient été proposées pour relever les seuils préconisés en fin d’année 2020.  Elles plaçaient, en effet, le curseur entre liberté et contraintes et faisaient ostensiblement varier 2 indicateurs majeurs :

  • le taux d’effort, de 33 %, était rehaussé à 35 % de vos revenus nets.
  • la durée maximum d’emprunt de vos crédits, était étendue à 27 ans, en cas de différé initial d’amortissement (financement d’un achat en VEFA ou d’un projet de construction).

Par ailleurs, la marge de flexibilité admise des banques s’élargissait de 15 à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits). Au moins 80 % de la flexibilité étant réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30%, aux primo-accédants.

L’assurance emprunteur, représentant 1 % à 3 % de l’endettement des ménages, est désormais comprise dans le taux d’effort global ; ce qui a pour effet notoire :

  • une incitation forte à justifier d’un apport personnel important.
  • une contribution de taille, apportée à votre dossier auprès d’une banque.

En revanche, le TAEG, indicateur-clé traduisant le coût réel d’un prêt immobilier, n’est, quant à lui, pas appelé à être modifié.

A noter : comme nous l’avons mentionné plus haut, les prêts relais, les crédits faisant l’objet d’une renégociation et les rachats ou regroupement de crédits ne sont pas concernés par cette décision.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), en lien avec le Haut Conseil, sera chargée de veiller à la mise en œuvre de cette décision, et pourra, à ce titre, user de ses prérogatives en prenant des sanctions en cas de non-respect de ces recommandations.

Au fait d’une complexité juridique normative croissante, nos experts anticipent les conséquences de ces nouvelles modalités d’octroi de crédit immobilier sur vos projets, en calculant pour chaque profil d’emprunteur son reste-à-vivre.

Ensemble, trouvons le bon compromis entre la souplesse souhaitée et la rigueur d’un cadre juridique strict, prônant une gestion maîtrisée de toute acquisition de bien.

Retrouvez l’intégralité de la décision du HCSF.