Qu’est-ce qu’un courtier en prêt immobilier ? Un courtier en prêt immobilier est un intermédiaire en opérations de banques et services de paiement (IOBSP). Il sert donc d’interface entre un ou plusieurs établissements financiers et un…
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Ce qu'il faut savoir sur le crédit immobilier
Le fonctionnement global du prêt immobilier
Le principe même de l'emprunt est plutôt simple :- Vous projetez un achat immobilier ou des travaux de grande ampleur et avez besoin d'une somme d'argent importante dont vous ne disposez pas sur vos fonds propres
- La banque ou l'organisme prêteur vous avance le montant nécessaire, que vous vous engagez à rembourser sur une durée prédéfinie
- Pour se rémunérer du service rendu, le créancier prélève chaque mois des intérêts calculés sur le capital qu'il vous reste à rembourser.
À cela s'ajoute un prérequis fondamental. La banque étudie votre dossier emprunteur avant de vous accorder votre crédit immobilier. Elle cherche à évaluer le risque et exige un certain nombre de garanties pour s'assurer de récupérer sa mise tout en étant rétribuée.
Les intérêts, les garanties et les frais administratifs engendrent un coût qu'il est essentiel d'évaluer avec précision au moment de vous engager. Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous savez qu'au total, vous aurez à verser plus que la somme empruntée. C'est ici que l'aide du courtier en prêts immobiliers s'avère précieuse : ce professionnel du crédit vous permet de concrétiser votre acquisition tout en limitant le coût de son financement.
Capital emprunté et taux d'intérêt
Lorsqu'elle vous prête la somme nécessaire à votre achat, la banque calcule les intérêts du crédit grâce à un taux dépendant de nombreux facteurs : le montant emprunté, la durée de remboursement, votre profil, la conjoncture et sa propre stratégie.
Vous pouvez néanmoins retenir une règle incontournable : le taux d'intérêt accordé augmente avec le risque pris par l'établissement prêteur. Il est donc d'autant plus important que le capital emprunté et la durée du prêt sont élevés.
Vous avez un projet d’achat immobilier et souhaitez emprunter dans les meilleures conditions. Le baromètre des taux de prêt immobilier La Centrale de Financement vous permet d'avoir un aperçu rapide des taux de prêt immobilier…
L'assurance emprunteur
Compte tenu de l'importance des sommes mises en jeu, la banque vérifie que vous serez capable de la rembourser quoi qu'il arrive, ou presque. Elle vous demande donc de souscrire une assurance qui se chargerait des paiements au cas où vous rencontreriez des problèmes de santé.
Chaque mois, une prime d'assurance (calculée en fonction de l'emprunt et de votre profil) vient donc s'ajouter à la somme versée à la banque pour le remboursement du prêt. En cas de décès, maladie ou invalidité, l'assurance reprend à son compte le paiement de vos échéances.
À savoir : la loi vous permet désormais de choisir une compagnie d'assurance différente de celle conseillée par la banque. Vous pouvez également en changer en cours de prêt si vous trouvez un contrat moins coûteux et offrant le même niveau de couverture.
Les mensualités du prêt immobilier
Dès que les fonds sont débloqués, vous commencez à rembourser votre prêt sous forme de mensualités qui comprennent une part d'intérêt et de capital. On dit que le prêt est amortissable, puisque votre dette se réduit progressivement, à mesure de vos paiements.
Le montant des mensualités est stable et défini à l'avance, en fonction de ce que vous êtes capable de débourser chaque mois tout en assumant vos dépenses quotidiennes. Vous trouverez plus d'informations sur le calcul des échéances dans la section « Préparer sa demande de prêt immobilier ».
Chaque remboursement mensuel se compose de 3 éléments :
Montant d'une mensualité (fixe) =
part de capital remboursé + part d'intérêts + prime d'assurance emprunteur
La part d'intérêts est calculée sur le capital restant dû en lui appliquant le taux nominal du prêt. Elle est donc dégressive puisque votre dette diminue à chaque versement.
Au début du crédit, vous payez une part importante d'intérêts et remboursez peu de capital. Petit à petit la tendance s'inverse jusqu'à ce que la dette soit entièrement soldée.
Pour faciliter le suivi de votre emprunt, la banque vous transmet un tableau d'amortissement affichant la liste des échéances et la composition de chaque mensualité du début à la fin du prêt.
L'apport personnel
Dans les faits, l'établissement bancaire accepte rarement de financer l'intégralité d'un achat immobilier. En général, il demande à l'emprunteur de s'acquitter des dépenses qui, en cas de problèmes, ne seraient pas couvertes par les systèmes d'assurance et de garantie, ni même par la revente du logement concerné.
Sauf exception, vous devrez donc incorporer un apport personnel minimum, équivalant aux frais de notaire et coûts annexes, soit environ 10 % du montant de la transaction.
Vous disposez d'une somme plus importante en guise d'apport personnel ? Vous pouvez alors emprunter un capital moins élevé et réduire, au choix, vos mensualités ou la durée du crédit.
Vous projetez la vente ou l’achat d’un bien immobilier ? Quelle que soit votre situation, vous savez que, tôt ou tard, vous aurez à prendre rendez-vous avec un notaire. L’intervention de cet officier public engendre un…
Les garanties
L'assurance emprunteur couvre les éventuels problèmes de santé. Mais vous pouvez également rencontrer d'autres types de difficultés. Un crédit immobilier s'étend parfois sur plus de 20 ans ; il est probable que votre situation financière évolue de manière significative sur un délai aussi long.
C'est pourquoi la banque demande obligatoirement une garantie supplémentaire. Cette dernière peut prendre différentes formes :
- Une caution bancaire : un organisme de cautionnement se porte garant contre rémunération.
- Une hypothèque : votre bien peut être saisi et revendu si vous ne pouvez plus honorer vos échéances.
- Un nantissement : vous mettez en gage l'un de vos produits financiers. Il s'agit souvent d'une assurance vie. Le montant en question est bloqué pendant la durée du crédit. La banque est en droit d'y puiser si vous vous retrouvez en défaut de paiement.
- Une caution solidaire : qui viendrait s'ajouter à une des 3 garanties précédemment citées. Une tierce personne prend le relais si vous ne pouvez plus assumer le remboursement.
Pour tout connaître sur les garanties de prêts immobiliers, suivez notre guide en trois étapes. Vous y aborderez les principes fondamentaux des garanties, les types et enfin des indications sur leurs coûts.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
Les éléments que nous venons de citer génèrent des frais qui viennent grossir le coût total du crédit.
Pour que l'emprunteur puisse comparer les propositions des banques et ne se focalise pas uniquement sur le taux d'intérêt, la loi demande aux établissements prêteurs d'indiquer le TAEG de leur offre, ou Taux Annuel Effectif Global.
Il englobe le taux nominal du prêt, celui de l'assurance, ainsi que les frais annexes liés aux garanties et à l'étude de votre dossier.
À noter : le TAEG doit rester inférieur au taux d'usure en vigueur. Ce dernier correspond au taux maximal autorisé selon le type de prêt. Il est réévalué tous les trimestres par la Banque de France. L'article L341-50 du Code de la consommation décrit les sanctions qu'encourent les banques ou tout organisme accordant un prêt usuraire (crédit dont le TAEG est supérieur au taux d'usure).
L'offre de prêt
Quand une banque accède à votre demande, elle vous transmet une offre reprenant précisément chaque aspect du crédit sous la forme d'une FISE ou Fiche d'Information Standardisée Européenne.
Cette fiche inclut notamment tous les éléments permettant d'évaluer le coût total de l'opération. Vous êtes par ailleurs tenu de respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de signer et de retourner le contrat à l'établissement prêteur. Toute personne se portant caution doit recevoir le même document et suivre la même procédure. Il s'agit ici de protéger l'emprunteur comme le garant et de les aider à prendre la mesure de leur engagement.
Le formalisme de l'offre de crédit est détaillé dans les articles L313-24 à L313-39 du code de la consommation.
Le prêt immobilier représente un acte très impactant pour les ménages et de nombreuses questions peuvent se poser. Voici la liste des questions souvent rencontrées lors de nos rendez-vous. Les questions générales sur le prêt…
Qui peut souscrire un prêt immobilier ?
Le profil de l'emprunteur
Dès lors que l'on est majeur, la loi n'impose aucun âge limite, statut matrimonial ou professionnel spécifique pour obtenir un crédit immobilier.
En revanche, la banque ne manquera pas de vérifier la stabilité générale de votre situation pour s'assurer que vous serez capable de respecter vos échéances à long terme. Elle examinera chaque élément de votre profil :
-
Votre contexte personnel
Empruntez-vous seul ou en couple ? Avez-vous des enfants à charge ? Votre âge vous permet-il d'emprunter sur une période longue ? -
Votre statut professionnel
Disposez-vous d'un contrat de travail stable ? Si vous êtes entrepreneur, votre activité affiche-t-elle des résultats positifs ? Travaillez-vous dans un secteur porteur ? Votre salaire est-il susceptible d'évoluer favorablement ? -
Votre situation financière
Quel est l'état de vos comptes ? Vous êtes-vous déjà trouvé en défaut de paiement ? Avez-vous d'autres prêts pour ne pas vous retrouver en situation de surendettement ? -
Votre patrimoine
Êtes-vous déjà propriétaire ? Quelle est la valeur de votre épargne ?
Aucun profil n'est rédhibitoire dans la mesure où vous parvenez à rassurer l'établissement prêteur quant à votre capacité de remboursement. Il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans disposer du fameux CDI, que vous soyez travailleur intérimaire, étudiant ou retraité mais il faut savoir mettre en avant votre profil. Le courtier en prêts immobiliers est l'allié de votre recherche : ses services vous aideront à présenter votre dossier de manière convaincante pour obtenir l'offre dont vous avez besoin.
Retrouvez les informations spécifiques en fonction de votre situation personnelle ou professionnelle. Un financement doit être adapté en fonction de nombreux critères et adressé aux bons établissements prêteurs pour vous offrir les meilleurs conditions.
La nature du projet
Par définition, les prêts que nous évoquons sur cette page sont utilisés pour financer un projet immobilier :
- L'achat d'une habitation dans le neuf ou dans l'ancien,
- La construction d'un logement,
- L'acquisition d'une résidence secondaire,
- La réalisation de travaux de rénovation, d'agrandissement ou d'entretien,
- L'achat d'un terrain à bâtir,
- L'acquisition d'un terrain agricole,
- Un investissement dans un lotissement ou un immeuble à louer,
- Etc.
À savoir : le crédit à la consommation concerne les autres types de biens et se trouve régi par une législation spécifique.
Par les sommes qu’il engage, un projet immobilier porte des enjeux importants. Il s’agit de se loger, d’assurer le quotidien, d’augmenter un patrimoine, de préparer l’avenir. Propriétaires et locataires doivent être protégés contre les abus…
Les prêts aidés
Il existe différents types de crédits immobiliers dont les modalités varient selon les cas. Parmi eux, les prêts aidés dont l'objectif est de permettre aux ménages à faibles ressources d'accéder à la propriété. Généralement réservés aux primo-accédants, leurs critères d'éligibilité comme leurs caractéristiques sont assez sélectifs. Vous ne pourrez en bénéficier que si votre profil répond à certaines conditions.
Pour plus d'information, retrouvez ici plusieurs articles sur les prêts aidés.
À savoir : Les prêts aidés, contrairement à leur nom, ne sont pas forcément intéressants pour les personnes avec des ressources modérées. Certains financements ne sont distribués que par quelques établissements prêteurs et peuvent créer des surcoûts liés à des grilles de taux moins avantageuses que dans d'autres banques plus traditionnelles. Faites appel à nos services pour avoir une vision objective.
Lors de la réalisation d’un projet immobilier, un ménage peut faire appel à de nombreux financements. S’offrent à lui différents types de prêts immobiliers en fonction de sa situation, de son niveau de vie et…
Préparer sa demande de prêt immobilier
Vous avez maintenant une meilleure idée de la manière dont fonctionne un emprunt immobilier. Mais comment procéder concrètement ? Voici quelques conseils pour préparer votre demande et augmenter vos chances d'obtenir une offre de crédit adaptée.
Évaluez le montant envisageable pour votre nouvelle mensualité
Cette étape est essentielle à la réussite de votre projet. C'est même par là qu'il est recommandé de commencer, avant même de partir en quête du logement idéal : si vous ignorez le montant qu'il vous est possible d'emprunter, vous risquez de visiter des biens incompatibles avec vos possibilités financières.
- Première question : quelle somme pouvez-vous verser mensuellement sans compromettre le budget familial ?
Le spécialiste en crédit calculera ici votre taux d'endettement, la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes (crédits immobiliers ou à la consommation).
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) indique que ce taux ne peut être supérieur à 35 % afin d'éviter les situations de surendettement. En vous basant sur ce seuil, vous pouvez donc évaluer la mensualité maximale que vous pouvez assumer dans le cadre de votre nouveau crédit sans dépasser la limite autorisée.
- Deuxième question : votre reste à vivre est-il suffisant ?
Le reste à vivre est la somme qu'il vous reste chaque mois, une fois que vous vous êtes acquitté des échéances de prêt. Elle doit vous offrir un confort de vie suffisant et vous permettre de réagir en cas de difficulté imprévue.
Le courtier examinera donc le nombre de personnes à charge composant votre foyer pour mieux évaluer le reste à vivre utile.
À cette étape, vous affinez encore le montant envisageable pour votre nouvelle mensualité.
- Troisième question : quel serait votre saut de charge ?
Comparez la mensualité précédemment calculée avec ce que vous payez actuellement pour votre habitation (votre loyer si vous êtes locataire ou, peut-être, une autre échéance de crédit si vous êtes déjà propriétaire).
Les banques se montrent sensibles aux faibles sauts de charge : plus la différence « avant-après » est faible, moins vous aurez de difficultés à rembourser le nouvel emprunt.
Calculez votre capacité d'emprunt
Nous l'avons vu, votre future mensualité doit absorber plusieurs postes :
- Le remboursement des fonds prêtés,
- Les intérêts dus à la banque,
- Les primes d'assurance emprunteur.
En conséquence, pour connaître le capital que vous pouvez emprunter, il ne suffit pas de multiplier la mensualité par la durée du prêt. Vous devez également prendre en compte le coût du crédit et vous intéresser, notamment, aux taux d'intérêt pratiqués en France au moment de votre demande.
Pour simplifier vos calculs, nous mettons à votre disposition une série d'outils de simulation en ligne, parmi lesquels une calculette permettant d'évaluer votre capacité d'emprunt.
Calculez toutes les métriques de votre financement grâce aux simulateurs de prêt mis à votre disposition par La Centrale de Financement.
Votre projet est-il réalisable ?
Grâce à ce qui précède, vous avez déterminé la gamme de prix correspondant à votre budget. Vous pouvez donc rechercher le bien immobilier idéal.
Vous aviez déjà repéré un terrain ou un bien immobilier ? Vous pouvez également utiliser nos outils pour déterminer si le projet correspondant est réalisable.
Grâce à la demande de faisabilité La Centrale de Financement vous comparez plus de 100 établissements prêteurs. Une fois le formulaire complété, vous obtiendrez une réponse de faisabilité instantanément et obtiendrez les meilleures offres pour votre profil emprunteur.
Démarrez votre parcours d'achat immobilier
Il vous reste maintenant à enclencher le processus et démarrer concrètement votre parcours d'achat immobilier.
Une fois établi le compromis de vente, vous aurez peu de temps. Le courtier en prêt immobilier fait le tour des banques pour vous afin d'obtenir une offre sérieuse et signer un contrat de prêt.
Vous aimeriez emprunter pour devenir propriétaire mais l’idée de souscrire un prêt immobilier vous inquiète. C’est compliqué, n’est-ce pas ? Pas tant que ça. En préparant votre dossier, en suivant les conseils de professionnels et en…
Nos recommandations pour obtenir un crédit immobilier
Vous aimeriez connaître nos meilleurs conseils pour obtenir votre crédit immobilier ? Lisez ce qui suit !
Présentez un projet cohérent et bien pensé
Voilà un bon point de départ ! Pour que votre interlocuteur bancaire soit plus enclin à vous accorder les fonds dont vous avez besoin, montrez-lui que vous avez mûrement réfléchi votre demande :
- Vous vous êtes renseigné sur le fonctionnement de l'emprunt immobilier et êtes capable de comprendre une simulation de prêt,
- Vous connaissez le marché immobilier du secteur (en particulier si votre objectif est d'investir),
- Le capital demandé est pertinent et correspond à ce que vous pouvez raisonnablement rembourser,
- Vous savez vous projeter à long terme,
- Vous avez préparé votre dossier emprunteur.
Vous avez besoin d’emprunter pour financer l’achat de votre résidence principale, réaliser quelques travaux ou vous lancer dans l’investissement locatif ? S’il s’agit de votre premier crédit immobilier, peut-être ignorez-vous comment procéder. La Centrale de Financement…
Mettez en valeur les points forts de votre profil
Il n'existe pas de profil parfait pour emprunter. Chaque statut, chaque profession présentent certains avantages. À vous d'attirer l'attention sur vos atouts et de transmettre toutes les informations demandées.
Quelques exemples :
-
Vous démarrez dans la vie active
Vous avez peu d'épargne mais vos revenus ne manqueront pas d'augmenter dans les années à venir ;
-
Vous n'avez pas de CDI et travaillez sous Contrat à Durée Déterminée
Mais vous enchaînez les CDD sans période de chômage, votre profession a le vent en poupe et vous êtes régulièrement employé par les grands acteurs du secteur ;
-
Vous êtes retraité
Vos ressources sont sécurisées et vous avez déjà constitué un patrimoine significatif ;
-
Vous êtes chef d'entreprise
Votre activité est en croissance et vos bilans comptables sont positifs depuis au moins 3 ans.
Et ainsi de suite.
À noter : il peut être intéressant de retarder un projet de quelques mois afin d'augmenter l'attrait de votre profil. Mieux vaut envoyer votre demande une fois que vous avez signé un contrat de travail, validé une période d'essai ou assaini vos comptes bancaires.
Besoin d'aide ? Rendez-vous au point suivant !
Contactez un courtier en crédits immobiliers
Pourquoi rester seul quand vous pouvez être accompagné par un professionnel à votre service, doté d'un réseau fourni et capable d'obtenir les meilleures conditions de crédit ?
Le courtier en crédits immobiliers vous guide tout au long de votre démarche et négocie auprès des banques en votre nom. Vous gagnez du temps, de l'énergie et êtes certain d'optimiser votre prêt.
Cet expert du crédit peut notamment vous aider à :
- Rassembler les informations nécessaires à votre demande,
- Effectuer une première simulation du crédit,
- Comprendre les éléments de l'offre de prêt,
- Comparer deux propositions,
- Identifier les risques éventuels en matière d'endettement,
- Étudier les solutions possibles dans certaines situations spécifiques (renégociation, modulation rachat de crédits par exemple),
- Vérifier votre éligibilité aux prêts aidés,
- Rechercher une assurance emprunteur plus intéressante,
- Etc.
Lorsque vous prenez rendez-vous, le professionnel commence par vous écouter et vous questionner afin de mieux comprendre vos objectifs. Il peut ensuite vous conseiller en mettant à profit sa connaissance du marché local. Ensemble, vous ébauchez les grandes lignes du plan permettant de financer votre achat.
Une fois réunies toutes les pièces du dossier, le courtier active son réseau pour obtenir une ou plusieurs propositions de prêt. Nous l'avons dit, il s'attache à en négocier les taux comme les conditions pour vous fournir une solution avantageuse. Il vous l'explique en détail pour que vous puissiez prendre une décision éclairée et vous accompagne lors du processus de validation du contrat.
Vous n'avez à régler les frais de courtage que si vous signez l'offre de prêt qu'il vous propose.
Votre conseiller expert en prêts immobiliers vous appelle et répond à vos questions.
Ce guide du prêt immobilier a pour but de vous éclairer sur les différentes étapes de votre projet immobilier et plus particulièrement de son financement. Guide du prêt immobilier : les projets financés Un financement commence toujours…
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