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Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur met à la disposition d’un ménage emprunteur une somme d’argent pour financer une résidence principale, secondaire ou locative comme vous l’indique notre guide du prêt immobilier. Il peut s’agir d’acheter un terrain à bâtir en vue d’y construire un logement, de financer un bien neuf ou déjà existant ou des parts de sociétés immobilières.
Il peut également être l’objet d’une renégociation de crédit immobilier : le rachat d’un prêt immobilier en cours par un autre organisme pour diminuer le coût global du financement.

En vous liant contractuellement à une banque par des offres de prêt, celle-ci accepte de vous prêter de l’argent pour que vous puissiez acheter votre bien immobilier à un instant T contre le remboursement intégral de cette somme en plusieurs échéances, auxquelles s’ajoutent des intérêts.
Il n’existe pas de crédit unique. Chaque projet est singulier et se construit en fonction de votre situation. L’offre proposée par la banque va dépendre de votre niveau de vie, du type de bien dans lequel vous souhaitez investir et bien sûr de la durée du financement.
Par ailleurs, la proposition faite par votre banque peut aussi être différente suivant la période où vous réalisez votre projet. Elle peut être très compétitive lorsqu’elle cherche à acquérir de nouveaux clients et l’être nettement moins lorsqu’elle a atteint ses objectifs.
Il faut donc consulter toutes les banques au même moment pour être sûr d’obtenir la meilleure offre de prêt. Pour faciliter ces démarches longues et parfois difficiles, il s’avère utile de solliciter l’aide d’un courtier en prêt immobilier, qui par son expérience du marché, va avoir un regard permanent sur l’ensemble des offres des établissements prêteurs à l’échelle nationale ou plus localement avec les établissements en régions.

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Qui peut souscrire un crédit immobilier ?

L’accès à la propriété par le biais d’un prêt immobilier est ouvert à toute personne qui souhaite devenir propriétaire et qui a la capacité de contracter un emprunt. Aucun état matrimonial n’est privilégié par les banques. Un crédit immobilier peut aussi bien être souscrit par une seule personne que par un emprunteur et un co-emprunteur. Dans certains cas comme les SCI, il peut y avoir davantage d’emprunteurs.

Il faut avoir à l’esprit que les banques accordent un crédit immobilier avant tout aux porteurs de projets capables de rembourser les mensualités du financement sans déstabiliser leur budget. Pour cela, elles étudient les profils de chaque personne qui contribue financièrement au projet. Lorsque les banques évaluent un candidat emprunteur, elles prennent en compte les critères suivants :

  • l’âge au moment de la souscription et à la fin du prêt immobilier.
  • la situation financière et la tenue des comptes bancaires.
  • la situation professionnelle : type de contrat de travail : CDD, CDI, Intérim…, salarié de la fonction publique, libéral, etc.
  • les évolutions professionnelles potentielles.
  • l’apport personnel et la capacité à épargner.

Ensuite, elles évaluent la mise en place du futur financement :

  • la nature du projet à financer.
  • le montant emprunté.
  • le type de prêt.
  • la garantie de prêt et les assurances liées au financement.
  • la durée de remboursement.
  • la capacité d’endettement, communément appelée taux d’effort, correspondant au montant maximum que vous pouvez rembourser sur une période donnée en fonction de vos revenus et de vos charges.
  • le reste à vivre, qui correspond à la somme qu’il vous reste une fois l’ensemble de vos mensualités payées et qui doit être suffisant pour vivre normalement et subvenir aux dépenses courantes.

 

Taux immobiliers : baromètre national et indicateurs régionaux

Grâce au baromètre des taux de La Centrale de Financement, découvrez les taux de prêt immobilier pratiqués par les banques, au niveau national et dans votre région. Indicateurs clés pour les taux fixes, les meilleurs taux constatés et les taux moyens régionaux sur 10 ans, 15 ans, 20 ans et 25 ans sont mis à jour en continu pour être au plus près de la réalité du marché du crédit immobilier.
Il est important de comprendre que le taux de prêt n’est pas le seul indicateur à étudier lorsque l’on souhaite souscrire un emprunt. Il est indispensable d’analyser l’ensemble des paramètres qui lient un emprunteur à son crédit immobilier. Pour vous aider dans ces démarches, un courtier en prêt immobilier en tant que professionnel, vous permet d’être accompagné pour négocier avec les banques les meilleures conditions d’emprunt et d’adapter au mieux votre prêt immobilier à votre situation.

 

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Emprunter, c’est beaucoup de formalités à respecter, notamment concernant l’instruction d’un dossier de financement : détailler son projet et son coût, avec les frais liés à l’achat du bien, mais également des éventuels travaux, etc. Ce dossier doit réunir à la fois des informations sur votre identité (carte nationale d’identité, livret de famille, justificatif de domicile) mais aussi sur votre situation financière (derniers relevés de comptes bancaires, bulletins de salaire, avis d’impositions, déclaration en cours, déclarations des revenus fonciers, détails de vos crédits en cours etc.). La banque peut vous demander de compléter votre dossier avec certains documents additionnels en fonction de votre situation.

Ce n’est qu’une fois toutes ces données regroupées et analysées que l’établissement prêteur va pouvoir donner son accord et vous faire une offre de crédit immobilier. Plus votre dossier de financement valorise votre profil, plus vous avez de chances que la banque vous propose des conditions de crédit avantageuses. Montrer la bonne tenue des comptes bancaires (absence de découverts, de crédits à la consommation et capacité d’épargne avec des livrets d’épargne, des CEL et des PEL), sont des éléments décisifs pour négocier votre prêt immobilier.

Bon à savoir : la réglementation relative aux crédits immobiliers impose un délai de réflexion minimal de 10 jours calendaires pour l’emprunteur, à compter de la date à laquelle il reçoit l’offre de prêt de la part de la banque.

Pour faciliter l’obtention d’un crédit avantageux, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en prêt immobilier. Ce dernier, vous accompagnera dans l’évaluation de votre projet, le montage de votre dossier de financement et cela, sans engagement de votre part.

 

Comment calculer un prêt immobilier ?

Différentes méthodes s’offrent à vous pour calculer le montant de votre crédit immobilier :

1re méthode : vous souhaitez obtenir une enveloppe de financement :

Pour calculer le montant d’un prêt immobilier, il faut que vous déterminiez votre capacité maximale de remboursement mensuel. En France, cette capacité d’endettement est fixée à 35 % des revenus nets en prenant en compte les échéances des autres crédits en cours ou autres dépenses contraintes telles que les pensions alimentaires versées.
Dans un premier temps, additionnez vos revenus (nets imposables) : salaires + primes + pensions perçues + autres revenus. Ensuite, multipliez le résultat par 0,33 et vous obtenez un montant auquel il faudra retrancher les mensualités de vos crédits en cours de remboursement.

Par exemple, la capacité maximale de remboursement tous crédits confondus d’un ménage qui gagne 3500 € par mois et rembourse un crédit de 150 € par mois est calculé comme suit : 3500 x 0,33 = 1155 €. La mensualité maximale que ce ménage peut allouer à un prêt immobilier est donc de 1005 € ; ce qui correspond à la capacité d’endettement à laquelle on soustrait la valeur du crédit en cours (1155 – 150 = 1005 €).

Une fois l’échéance maximale connue, il vous suffit de vous rendre sur notre simulateur de montant de prêt immobilier et de renseigner successivement les mensualités, la durée et le taux. Vous obtiendrez le montant du crédit immobilier.

Pour bien préparer votre projet, n’hésitez pas à solliciter l’aide de l’un de nos spécialistes de proximité. Il vous accompagnera dans l’ensemble des simulations avec les taux observés sur le marché correspondant à votre profil.

2e méthode : vous avez signé une promesse d’achat ou un contrat de réservation :

Pour obtenir le montant de votre financement, partez du coût de votre projet et ajoutez-y l’ensemble des frais annexes, tels que les frais de dossier, les frais de notaire et les frais de garantie du crédit, puis retranchez votre apport personnel.

3e méthode : vous souhaitez racheter un prêt immobilier :

Pour racheter un prêt immobilier, vous devez prendre le capital restant dû de votre crédit et y ajouter les pénalités de remboursement anticipé via un rachat par la concurrence qui sont systématiquement stipulées dans les offres de prêts. En général, elles s’élèvent à 3 % dans la limite du cumul de six mois d’intérêts.

 

Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Le coût d’un prêt immobilier ne se réduit pas au taux d’intérêt auquel on emprunte. Lorsque vous décidez de souscrire un emprunt, il est indispensable que vous analysiez le coût total de votre crédit, plus communément  appelé le TAEG (taux annuel effectif global). Il s’agit de la somme que vous devrez verser à la banque en plus de la somme empruntée. Son calcul correspond à une équation établie par le Parlement européen et est exprimée en pourcentage annuel du montant total du crédit.
Le taux annuel effectif global est défini en prenant en compte :

  • les frais de dossier
  • les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (frais de courtage par exemple)
  • les coûts d’assurance et de garanties obligatoires
  • les frais d’ouverture, de tenue d’un compte et des opérations de paiement
  • le taux accordé par la banque pour calculer les intérêts du prêt.
    • fixe : taux d’intérêt connu à l’avance et ne pouvant pas varier
    • variable : calculé sur la base d’un indice de référence dont l’évolution à la hausse ou à la baisse aura une incidence sur le montant de la mensualité, voire sur la durée du crédit. Contrairement au taux fixe, le choix d’un taux à intérêt variable ne permet pas de connaître à l’avance le coût total du crédit.

Attention, le TAEG est l’indicatif indispensable qui vous permet de comparer les propositions de prêt de plusieurs banques, mais la comparaison des offres ne peut être significative que si les données sont identiques en termes de durée de remboursement, de montant emprunté et de niveau de couverture de l’assurance.

 

Comment négocier un crédit immobilier ?

Tous les emprunteurs peuvent prétendre à la négociation de leur prêt. En effet, négocier avec la banque ne doit pas vous faire peur. Il s’agit d’une étape indispensable au moment de votre recherche de financement. Elle va vous permettre de faire des économies sur tous les frais liés à votre investissement : les frais de notaires, le montant des intérêts, le montant de l’assurance, les garanties, les indemnités de remboursement anticipé (IRA), etc. Il faut retenir que tous ces frais annexes sont calculés en pourcentage sur le montant emprunté ou le prix du bien. En achetant au meilleur prix votre bien immobilier, vous ferez des économies sur l’ensemble des frais additionnels.

Le meilleur conseil que nous pouvons vous donner est de préparer votre projet plusieurs mois avant de le voir se réaliser, afin d’avoir le temps de soigner votre profil d’emprunteur et de vous donner toutes les chances de séduire les banques. Votre banquier est le seul à bien vous connaître ! Seules les pièces constitutives de votre de dossier de demande de prêt lui permettront de juger de votre solvabilité, de votre capacité à épargner et d’évaluer vos possibles évolutions professionnelles… autant de points importants dans la présentation d’un dossier qu’un courtier sait mettre en avant pour vous obtenir la meilleure offre globale.

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier intéressant, nous vous conseillons de contacter l’un de nos spécialistes en immobilier avant même de contacter votre propre banque. En mettant vos atouts en avant et au regard du volume de crédits prêtés, un courtier parviendra à obtenir des taux négociés et des conditions plus intéressantes, comparativement à ce qui pourrait vous être proposé directement.

 

Quelle banque pour un crédit immobilier ?

Dans la majorité des cas, l’achat d’un bien ne peut être réalisé sans la souscription d’un financement. A moins que votre situation financière ne vous permette d’acheter en fonds propres, vous devrez passer par l’intermédiaire d’un établissement prêteur pour devenir propriétaire.

Les banques ne pratiquent pas les mêmes conditions de financement. Celles-ci dépendent de leur politique commerciale et de leur ciblage par profil emprunteur : certaines privilégient les emprunteurs plutôt séniors aux situations professionnelles stables (CDI, titulaire de la fonction publique), tandis que d’autres banques accordent plus facilement des crédits à des clients jeunes aux évolutions de salaires potentielles, ou à des indépendants dans l’espoir de récupérer ensuite leur compte professionnel.

De plus, l’établissement bancaire le plus adapté à votre profil dépend de la nature de votre projet : dans le neuf ou l’ancien, d’une résidence principale, secondaire ou locative. Chaque projet étant unique, les banques ne proposent pas les mêmes options, les mêmes garanties de prêts, ni les mêmes conditions d’amortissement. Pour obtenir un comparatif efficace, faites-vous accompagner par un courtier de La Centrale de Financement !
En effet, ce travail de comparaison des banques exige des connaissances commerciales à mettre en pratique en un laps de temps très court. Vous n’avez, en effet, que 45 jours pour trouver un financement lorsque vous signez une promesse d’achat ou un contrat de réservation d’un bien immobilier. Même si vous êtes totalement impliqué dans votre projet, il vous faut assimiler rapidement un vocabulaire très technique. Pour être sûr d’évaluer de manière pertinente la meilleure offre de crédit, faites-vous accompagner par un professionnel.

Un courtier en prêt immobilier vous apporte une vision objective sur les manières de financer votre projet. Il a accès à toutes les offres des banques et sait être attentif aux différentes options de confort qu’un prêt peut offrir.

N’hésitez plus ! A l’image de tous nos clients, faites confiance à notre expertise pour analyser votre profil en détail. En confrontant et en négociant toutes les offres du marché, nos conseillers sont en mesure de vous proposer l’offre la plus compétitive et la plus adaptée à vos besoins.

 

Pourquoi avoir recours à un courtier ?

En 2019, 35 % des Français ont sollicité l’aide d’un courtier pour souscrire leur crédit immobilier. Ce professionnel, véritable expert en matière de crédit immobilier, joue le rôle d’intermédiaire entre les établissements bancaires et un emprunteur. Pour que son travail vous soit bénéfique, il est important que vous le sollicitiez avant même d’entamer des démarches auprès des banques.

En effet, dans un premier temps, votre courtier identifie votre profil et vous conseille le type de crédit le plus adapté à votre projet. Ensemble, vous constituez un dossier de financement complet mettant en valeur les atouts de votre profil. Ensuite, il se charge de mettre les banques en concurrence et vous propose l’offre de prêt la plus adaptée à vos besoins.
Contrairement à vous qui devez agir seul, un courtier parvient à négocier des taux de crédit très bas directement avec les directions financières en raison du volume important de demandes qu’il doit gérer.

Un courtier en crédit immobilier est donc la personne idéale pour vous accompagner tout au long du processus d’acquisition d’un bien. En plus de l’avantage financier qu’il vous apporte, son travail vous permet de gagner du temps et de l’énergie en vous simplifiant au maximum les procédures d’accès à la propriété.
Vous estimez que ses services dépassent votre budget ? Soyez rassuré, vous ne payez des frais de courtage que si vous acceptez l’offre de crédit proposée. De fait, votre courtier sera rémunéré uniquement s’il vous démontre que ça n’est que par son intermédiaire que vous ferez le plus d’économies !

 

Demande de financement : préparation, simulation et conseils

Vous préparer avant de déposer votre demande de financement vous permet de gagner du temps sur votre projet immobilier. Evaluer votre capacité d’emprunt, calculer vos mensualités, simuler vos frais de notaire ou savoir si vous êtes éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ) peuvent être déterminants pour connaître rapidement le coût de votre opération financière. Les simulateurs de prêt immobilier de La Centrale de Financement sont à votre disposition pour vous aider à le calculer.

Pour des informations complètes et des simulations de financement intégrales, n’hésitez-pas à déposer votre demande de financement ou à prendre rendez-vous avec nos conseillers experts en crédits via notre formulaire de demande de prêt immobilier. Cette demande est sans engagement de votre part.