

À cela s'ajoute un prérequis fondamental. La banque étudie votre dossier emprunteur avant de vous accorder votre crédit immobilier. Elle cherche à évaluer le risque et exige un certain nombre de garanties pour s'assurer de récupérer sa mise tout en étant rétribuée.
Les intérêts, les garanties et les frais administratifs engendrent un coût qu'il est essentiel d'évaluer avec précision au moment de vous engager. Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous savez qu'au total, vous aurez à verser plus que la somme empruntée. C'est ici que l'aide du courtier en prêts immobiliers s'avère précieuse : ce professionnel du crédit vous permet de concrétiser votre acquisition tout en limitant le coût de son financement.
Lorsqu'elle vous prête la somme nécessaire à votre achat, la banque calcule les intérêts du crédit grâce à un taux dépendant de nombreux facteurs : le montant emprunté, la durée de remboursement, votre profil, la conjoncture et sa propre stratégie.
Vous pouvez néanmoins retenir une règle incontournable : le taux d'intérêt accordé augmente avec le risque pris par l'établissement prêteur. Il est donc d'autant plus important que le capital emprunté et la durée du prêt sont élevés.
Compte tenu de l'importance des sommes mises en jeu, la banque vérifie que vous serez capable de la rembourser quoi qu'il arrive, ou presque. Elle vous demande donc de souscrire une assurance qui se chargerait des paiements au cas où vous rencontreriez des problèmes de santé.
Chaque mois, une prime d'assurance (calculée en fonction de l'emprunt et de votre profil) vient donc s'ajouter à la somme versée à la banque pour le remboursement du prêt. En cas de décès, maladie ou invalidité, l'assurance reprend à son compte le paiement de vos échéances.
À savoir : la loi vous permet désormais de choisir une compagnie d'assurance différente de celle conseillée par la banque. Vous pouvez également en changer en cours de prêt si vous trouvez un contrat moins coûteux et offrant le même niveau de couverture.
Dès que les fonds sont débloqués, vous commencez à rembourser votre prêt sous forme de mensualités qui comprennent une part d'intérêt et de capital. On dit que le prêt est amortissable, puisque votre dette se réduit progressivement, à mesure de vos paiements.
Le montant des mensualités est stable et défini à l'avance, en fonction de ce que vous êtes capable de débourser chaque mois tout en assumant vos dépenses quotidiennes. Vous trouverez plus d'informations sur le calcul des échéances dans la section « Préparer sa demande de prêt immobilier ».
Chaque remboursement mensuel se compose de 3 éléments :
Montant d'une mensualité (fixe) =
part de capital remboursé + part d'intérêts + prime d'assurance emprunteur
La part d'intérêts est calculée sur le capital restant dû en lui appliquant le taux nominal du prêt. Elle est donc dégressive puisque votre dette diminue à chaque versement.
Au début du crédit, vous payez une part importante d'intérêts et remboursez peu de capital. Petit à petit la tendance s'inverse jusqu'à ce que la dette soit entièrement soldée.
Pour faciliter le suivi de votre emprunt, la banque vous transmet un tableau d'amortissement affichant la liste des échéances et la composition de chaque mensualité du début à la fin du prêt.
Dans les faits, l'établissement bancaire accepte rarement de financer l'intégralité d'un achat immobilier. En général, il demande à l'emprunteur de s'acquitter des dépenses qui, en cas de problèmes, ne seraient pas couvertes par les systèmes d'assurance et de garantie, ni même par la revente du logement concerné.
Sauf exception, vous devrez donc incorporer un apport personnel minimum, équivalant aux frais de notaire et coûts annexes, soit environ 10 % du montant de la transaction.
Vous disposez d'une somme plus importante en guise d'apport personnel ? Vous pouvez alors emprunter un capital moins élevé et réduire, au choix, vos mensualités ou la durée du crédit.
L'assurance emprunteur couvre les éventuels problèmes de santé. Mais vous pouvez également rencontrer d'autres types de difficultés. Un crédit immobilier s'étend parfois sur plus de 20 ans ; il est probable que votre situation financière évolue de manière significative sur un délai aussi long.
C'est pourquoi la banque demande obligatoirement une garantie supplémentaire. Cette dernière peut prendre différentes formes :
Les éléments que nous venons de citer génèrent des frais qui viennent grossir le coût total du crédit.
Pour que l'emprunteur puisse comparer les propositions des banques et ne se focalise pas uniquement sur le taux d'intérêt, la loi demande aux établissements prêteurs d'indiquer le TAEG de leur offre, ou Taux Annuel Effectif Global.
Il englobe le taux nominal du prêt, celui de l'assurance, ainsi que les frais annexes liés aux garanties et à l'étude de votre dossier.
À noter : le TAEG doit rester inférieur au taux d'usure en vigueur. Ce dernier correspond au taux maximal autorisé selon le type de prêt. Il est réévalué tous les trimestres par la Banque de France. L'article L341-50 du Code de la consommation décrit les sanctions qu'encourent les banques ou tout organisme accordant un prêt usuraire (crédit dont le TAEG est supérieur au taux d'usure).
Quand une banque accède à votre demande, elle vous transmet une offre reprenant précisément chaque aspect du crédit sous la forme d'une FISE ou Fiche d'Information Standardisée Européenne.
Cette fiche inclut notamment tous les éléments permettant d'évaluer le coût total de l'opération. Vous êtes par ailleurs tenu de respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de signer et de retourner le contrat à l'établissement prêteur. Toute personne se portant caution doit recevoir le même document et suivre la même procédure. Il s'agit ici de protéger l'emprunteur comme le garant et de les aider à prendre la mesure de leur engagement.
Le formalisme de l'offre de crédit est détaillé dans les articles L313-24 à L313-39 du code de la consommation.
Dès lors que l'on est majeur, la loi n'impose aucun âge limite, statut matrimonial ou professionnel spécifique pour obtenir un crédit immobilier.
En revanche, la banque ne manquera pas de vérifier la stabilité générale de votre situation pour s'assurer que vous serez capable de respecter vos échéances à long terme. Elle examinera chaque élément de votre profil :
Aucun profil n'est rédhibitoire dans la mesure où vous parvenez à rassurer l'établissement prêteur quant à votre capacité de remboursement. Il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans disposer du fameux CDI, que vous soyez travailleur intérimaire, étudiant ou retraité mais il faut savoir mettre en avant votre profil. Le courtier en prêts immobiliers est l'allié de votre recherche : ses services vous aideront à présenter votre dossier de manière convaincante pour obtenir l'offre dont vous avez besoin.
Par définition, les prêts que nous évoquons sur cette page sont utilisés pour financer un projet immobilier :
À savoir : le crédit à la consommation concerne les autres types de biens et se trouve régi par une législation spécifique.
Il existe différents types de crédits immobiliers dont les modalités varient selon les cas. Parmi eux, les prêts aidés dont l'objectif est de permettre aux ménages à faibles ressources d'accéder à la propriété. Généralement réservés aux primo-accédants, leurs critères d'éligibilité comme leurs caractéristiques sont assez sélectifs. Vous ne pourrez en bénéficier que si votre profil répond à certaines conditions.
Pour plus d'information, retrouvez ici plusieurs articles sur les prêts aidés.
À savoir : Les prêts aidés, contrairement à leur nom, ne sont pas forcément intéressants pour les personnes avec des ressources modérées. Certains financements ne sont distribués que par quelques établissements prêteurs et peuvent créer des surcoûts liés à des grilles de taux moins avantageuses que dans d'autres banques plus traditionnelles. Faites appel à nos services pour avoir une vision objective.
Vous avez maintenant une meilleure idée de la manière dont fonctionne un emprunt immobilier. Mais comment procéder concrètement ? Voici quelques conseils pour préparer votre demande et augmenter vos chances d'obtenir une offre de crédit adaptée.
Cette étape est essentielle à la réussite de votre projet. C'est même par là qu'il est recommandé de commencer, avant même de partir en quête du logement idéal : si vous ignorez le montant qu'il vous est possible d'emprunter, vous risquez de visiter des biens incompatibles avec vos possibilités financières.
Le spécialiste en crédit calculera ici votre taux d'endettement, la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes (crédits immobiliers ou à la consommation).
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) indique que ce taux ne peut être supérieur à 35 % afin d'éviter les situations de surendettement. En vous basant sur ce seuil, vous pouvez donc évaluer la mensualité maximale que vous pouvez assumer dans le cadre de votre nouveau crédit sans dépasser la limite autorisée.
Le reste à vivre est la somme qu'il vous reste chaque mois, une fois que vous vous êtes acquitté des échéances de prêt. Elle doit vous offrir un confort de vie suffisant et vous permettre de réagir en cas de difficulté imprévue.
Le courtier examinera donc le nombre de personnes à charge composant votre foyer pour mieux évaluer le reste à vivre utile.
À cette étape, vous affinez encore le montant envisageable pour votre nouvelle mensualité.
Comparez la mensualité précédemment calculée avec ce que vous payez actuellement pour votre habitation (votre loyer si vous êtes locataire ou, peut-être, une autre échéance de crédit si vous êtes déjà propriétaire).
Les banques se montrent sensibles aux faibles sauts de charge : plus la différence « avant-après » est faible, moins vous aurez de difficultés à rembourser le nouvel emprunt.
Nous l'avons vu, votre future mensualité doit absorber plusieurs postes :
En conséquence, pour connaître le capital que vous pouvez emprunter, il ne suffit pas de multiplier la mensualité par la durée du prêt. Vous devez également prendre en compte le coût du crédit et vous intéresser, notamment, aux taux d'intérêt pratiqués en France au moment de votre demande.
Pour simplifier vos calculs, nous mettons à votre disposition une série d'outils de simulation en ligne, parmi lesquels une calculette permettant d'évaluer votre capacité d'emprunt.
Grâce à ce qui précède, vous avez déterminé la gamme de prix correspondant à votre budget. Vous pouvez donc rechercher le bien immobilier idéal.
Vous aviez déjà repéré un terrain ou un bien immobilier ? Vous pouvez également utiliser nos outils pour déterminer si le projet correspondant est réalisable.
Il vous reste maintenant à enclencher le processus et démarrer concrètement votre parcours d'achat immobilier.
Une fois établi le compromis de vente, vous aurez peu de temps. Le courtier en prêt immobilier fait le tour des banques pour vous afin d'obtenir une offre sérieuse et signer un contrat de prêt.
Vous aimeriez connaître nos meilleurs conseils pour obtenir votre crédit immobilier ? Lisez ce qui suit !
Voilà un bon point de départ ! Pour que votre interlocuteur bancaire soit plus enclin à vous accorder les fonds dont vous avez besoin, montrez-lui que vous avez mûrement réfléchi votre demande :
Il n'existe pas de profil parfait pour emprunter. Chaque statut, chaque profession présentent certains avantages. À vous d'attirer l'attention sur vos atouts et de transmettre toutes les informations demandées.
Quelques exemples :
Et ainsi de suite.
À noter : il peut être intéressant de retarder un projet de quelques mois afin d'augmenter l'attrait de votre profil. Mieux vaut envoyer votre demande une fois que vous avez signé un contrat de travail, validé une période d'essai ou assaini vos comptes bancaires.
Besoin d'aide ? Rendez-vous au point suivant !
Pourquoi rester seul quand vous pouvez être accompagné par un professionnel à votre service, doté d'un réseau fourni et capable d'obtenir les meilleures conditions de crédit ?
Le courtier en crédits immobiliers vous guide tout au long de votre démarche et négocie auprès des banques en votre nom. Vous gagnez du temps, de l'énergie et êtes certain d'optimiser votre prêt.
Cet expert du crédit peut notamment vous aider à :
Lorsque vous prenez rendez-vous, le professionnel commence par vous écouter et vous questionner afin de mieux comprendre vos objectifs. Il peut ensuite vous conseiller en mettant à profit sa connaissance du marché local. Ensemble, vous ébauchez les grandes lignes du plan permettant de financer votre achat.
Une fois réunies toutes les pièces du dossier, le courtier active son réseau pour obtenir une ou plusieurs propositions de prêt. Nous l'avons dit, il s'attache à en négocier les taux comme les conditions pour vous fournir une solution avantageuse. Il vous l'explique en détail pour que vous puissiez prendre une décision éclairée et vous accompagne lors du processus de validation du contrat.
Vous n'avez à régler les frais de courtage que si vous signez l'offre de prêt qu'il vous propose.