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Les Européens ne sont pas égaux face à l’emprunt immobilier

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Si vous vivez à Londres, Paris, Madrid ou Berlin, vous n’obtiendrez pas forcément les mêmes conditions pour acquérir un bien immobilier. Prix au mètre carré, taux pratiqués, exigences des banques, mais aussi bien sûr niveau de salaire moyen… Nous vous proposons un petit tour d’horizon des grandes villes européennes. L’occasion de constater que nous, Français, sommes parmi les mieux placés aujourd’hui, au niveau européen, pour devenir propriétaires. C’est le moment d’acheter !

Taux : la France très bien placée

Si l’on excepte le Danemark, la France est le pays d’Europe où les taux sont les plus bas. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs qui peuvent profiter de conditions exceptionnelles afin de devenir propriétaires. Le meilleur taux fixe sur 15 ans négocié par la Centrale de Financement est par exemple de 0,75%. À rapporter au marché américain où les emprunts immobiliers se négocient aujourd’hui aux alentours de 5% !

En Europe, les Pays-Bas et l’Allemagne talonnent la France, suivis de l’Espagne et du Portugal. Au Royaume-Uni comme en Italie, ils dépassent légèrement les 2%. Les conditions les moins favorables sont à chercher en Europe de l’est (4,4% en moyenne en Pologne, par exemple). Des écarts qui s’expliquent en partie par l’appartenance ou non à la zone euro, en dehors de laquelle les taux sont moins stables et plus dépendants de l’économie du pays.

Tenant compte du ralentissement économique, la Banque centrale européenne a de son côté décidé de ne pas relever ses taux jusqu’en 2020. Une bonne nouvelle pour toutes les personnes ayant un projet d’achat à court terme.

Quant aux conditions fixées par les banques pour emprunter (situation financière, âge des emprunteurs, apport en capital…), les banques ont plutôt assoupli leurs exigences en France et aux Pays-Bas, alors qu’en Allemagne, en Espagne ou en Italie, elles ont été renforcées.

Taux fixe ou taux variable ?

Ces taux moyens cachent parfois des réalités différentes. En France, si la possibilité d’emprunter à taux variable existe, personne n’y a plus vraiment recours, les taux fixes étant très bas. En Espagne, en revanche, les emprunteurs choisissent encore régulièrement ce type de taux. L’Angleterre y avait aussi recours dans le passé, mais l’a pratiquement abandonné ces dernières années. D’autres pays enfin utilisent un taux fixe révisable, avec des paliers, comme l’Allemagne. Des choix plus risqués, et pas réellement intéressants quand les taux fixes sont aussi bas que ce que nous connaissons actuellement en France.

Le Prix au mètre carré :

Là aussi, les disparités sont fortes. Acheter à Berlin ou à Madrid ne vous coûtera pas le même prix. Mieux vaut résider à Lisbonne, Dublin ou Bruxelles qu’à Londres ou Paris*.

Paris et la France :

Dans la capitale, le prix moyen du mètre carré intra-muros est désormais passé juste au-dessus des 10 000 €. Un record et une augmentation du prix à l’achat, en dix ans, de 62,5 % ! Les grandes villes comme Lyon, Bordeaux ou Aix-en-Provence, sont plus abordables, avec des prix qui oscillent tout de même entre 4 000 et 4 500 € le mètre carré. À Marseille, où les prix ont grimpé depuis quelques années, le prix moyen pour un appartement est d’environ 2 500 €/M2, avec cependant de grandes disparités selon les quartiers.

Et évidemment, hors des grandes villes, les réalités sont bien différentes en fonction des régions. Dans la Creuse, le prix moyen au mètre carré d’une maison est le plus faible : 838 €. Il est de 1 100  € dans l’Orne et de 2 300 € dans le Calvados, par exemple.

Ailleurs en Europe :

Londres reste à des niveaux très élevés, avec un prix au mètre carré dans le centre-ville de 16 512 €. Mais le nombre de ventes par an a diminué de près de 20% depuis le référendum sur le Brexit… Ce qui pourrait entraîner (enfin) une baisse à moyen terme.

Madrid : 3 923 €/M2. Les prix ont fortement augmenté depuis quelques années dans la capitale espagnole, du fait de l’embellie économique et de la baisse du taux de chômage, passé en 5 ans de 25 à 13,9%.

Lisbonne : 3 004 €/M2. Les prix ont fortement augmenté depuis quelques années du fait de la politique du gouvernement destinée à attirer les retraités étrangers, et notamment français, exemptés d’impôts pendant 10 ans. Ce qui commence à poser problème aux Portugais eux-mêmes, qui ont du mal à acheter compte tenu du niveau de salaire moyen (voir plus loin).

Bruxelles : 3 187 €/M2. Les prix augmentent régulièrement à Bruxelles, une ville qui reste encore très attractive comparée à Paris, dont elle est aujourd’hui très proche (1H20 de train, le même temps de trajet que Paris-Rouen !)

Amsterdam : 4 634€/M2. Les Pays-Bas ont connu un véritable boom immobilier, dû à la bonne santé de l’économie ainsi qu’à la faiblesse des taux d’intérêt.

Rome : 3 370 €/M2. Les prix ont légèrement baissé dans la capitale italienne et ils restent inférieurs à ceux de sa rivale du nord, Milan (3 609 € le mètre carré).

Berlin : 4 935 €/M2. La ville a connu une hausse de 6,5% en un an et les loyers sont devenus exorbitants. Ils ont augmenté de plus de 120% en 15 ans.

Dublin : 2 997 €/M2. La stabilité de l’économie irlandaise couplée à une offre très faible a fait grimper les prix de 2,3% en un an.

990 700 euros pour 60 M2 dans le centre de Londres !

Pour rendre les choses un peu plus concrètes, prenons l’exemple d’un appartement de 60 M2. Il vous en coûtera 191 200 euros en moyenne à Bruxelles, 296 000 à Berlin, 600 000 euros à Paris intra-muros et 990 700 euros dans le centre de Londres ! En France, le prix élevé d’une acquisition en plein cœur de Paris sera en partie compensé par un faible taux, ce qui sera moins le cas dans la capitale anglaise.

Des disparités de salaires importantes

En ce qui concerne les pays du sud de l’Europe, il ne faut pas oublier que le salaire moyen y est faible : 1 749 € (bruts, ramenés sur 12 mois) en Espagne, 1 758 € en Italie, 846 € seulement au Portugal, contre 2 225 € en France (en « équivalent temps plein », source INSEE). Les Européens sont donc bien inégaux face à l’emprunt. Et la France est en très bonne position actuellement, malgré des prix assez élevés dans les grandes villes. Un pays où il est donc incontestablement le bon moment pour acheter un bien immobilier.

*Source : Property index, étude annuelle du cabinet Deloitte