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La Centrale de Financement
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Le palmarès des « meilleures villes où investir »

La rentabilité d’un investissement immobilier locatif dépend de deux facteurs : le prix d’achat du bien et le montant des loyers perçus. Pour une optimisation maximale, il est donc préférable d’acheter dans les villes où le rapport prix du foncier/loyers est le plus favorable. Plusieurs villes sont à cet égard particulièrement intéressantes.

La rentabilité brute d’un appartement en location se calcule en divisant le montant annuel du loyer locatif (augmenté éventuellement des charges de copropriété pour calculer la rentabilité nette) par le montant total de l’investissement. Entre 4 et 5%, la rentabilité est moyenne. Au-delà de 6%, elle est considérée comme haute. Côté rendements, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne : Paris avec ses prix d’achats élevés n’offre pas le meilleur retour sur investissement de France.

Mais le taux de rentabilité ne suffit pas pour décider d’un choix d’investissement : il est impératif de prendre en compte l’attractivité de la ville et le taux de vacance des logements. On constate ainsi qu’il faut 16 jours pour trouver un locataire à Bordeaux contre 76 à Limoges. En revanche, le taux de rendement dans la métropole girondine est de 3,9% alors que Limoges dépasse allègrement les 7% pour un appartement de 50 m2.

Limoges, Nîmes, Toulon, Orléans, Angers…

Les différentes études des professionnels sur les villes de plus de 150 000 habitants où il fait bon investir donnent des palmarès peu ou prou équivalents. On y retrouve Limoges et son 7,2% de taux de rentabilité (1605 € le m2 à l’achat et 480€ de loyer mensuel) puis Nîmes (7,1 %), Toulon (6,9 %) et Orléans (6,2%). Malgré ses 4675 € au m2, Bordeaux entre dans ce classement grâce à la forte dynamique de la région, qui assure un taux de vacance très faible et des perspectives d’évolutions très favorables. Angers a également tout pour séduire les investisseurs à long terme : prix au mètre carré abordable (2344 €) et en augmentation (bon point pour la revente), taux de rentabilité de 5,8%, prix à la location qui augmentent (+10,5% par an). Villeurbanne, Rennes, Nantes et Lyon méritent également de retenir l’attention, même si les taux de rendements restent en dessous des 5%.

De très belles opportunités à Toulouse, Avignon et Clermont-Ferrand

Certains quartiers de Toulouse (hypercentre, quartiers Saint-Étienne, Saint-George, Bonnefoy et Rangueil) sont porteurs de très belles opportunités (taux de rendements de 6,5%). De même, le sud d’Avignon (8,9% de rentabilité potentielle) et Clermont-Ferrand (jusqu’à 9%) bénéficiant d’un cadre économique exceptionnel, devraient susciter l’engouement de celles et ceux qui veulent faire fructifier leur patrimoine. Dans tous les cas, ces chiffres ne sont que des indications de la santé du marché immobilier locatif : avant chaque transaction, il convient d’étudier précisément la valeur du bien convoité et d’estimer son potentiel réel en fonction du quartier et de la pression foncière. Autant de points à prendre en considération avec l’aide votre courtier…