Vous avez choisi l’immobilier pour développer votre patrimoine personnel ou familial : acheter un logement, puis l’occuper, le transformer, le placer en location ou le transmettre à la génération suivante. Comment procéder ? Vous avez entendu parler de la Société Civile Immobilière. Est-il pertinent de créer une SCI dans votre situation ? Cette forme juridique présente de nombreux avantages mais également quelques contraintes qu’il convient de ne pas ignorer. Voici quelques éléments de réponse pour vous permettre d’y voir plus clair.
La Société Civile Immobilière en bref
Une SCI, qu’est-ce que c’est ?
Commençons par rappeler le principe de la SCI. Il s’agit d’une société formée par deux associés au minimum, dans le but d’acheter et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Ces derniers appartiennent à la structure, tandis que leurs membres reçoivent des parts sociales au pro rata de leur apport initial.
C’est ainsi que plusieurs personnes physiques ou morales peuvent s’entendre pour réussir un projet immobilier commun.
Les avantages d’une SCI
Si la SCI connaît un succès croissant depuis de nombreuses années, c’est qu’elle offre bien des avantages :
- La souplesse de fonctionnement : Rédigés au moment de la création, les statuts définissent clairement le rôle et les pouvoirs de chacun, ainsi que les usages régissant la société : prises de décisions importantes, ajout de nouveaux membres, etc. Ces statuts désignent également un gérant apte à prendre certaines mesures sans avoir à obtenir systématiquement l’aval des associés ;
- Le moyen d’éviter l’indivision : Plusieurs membres d’une même famille peuvent acheter et administrer un bien immobilier dans le cadre d’une SCI de type familial. Chacun bénéficie d’un nombre de parts sociales clairement défini et le gérant s’occupe des affaires courantes. Détaillé dans les statuts, son mode de répartition et de gestion évite bon nombre des conflits souvent générés par le système peu flexible de l’indivision ;
- L’obtention d’un prêt immobilier : Lorsqu’une SCI a besoin d’emprunter pour financer un achat immobilier, les banques considèrent les revenus et la situation professionnelle de tous les associés. Les apports personnels se cumulent et le risque est dilué. Il peut être plus facile de décrocher un prêt immobilier ou d’obtenir un montant plus important lorsqu’on emprunte à plusieurs ;
- Un capital social adaptable : Le capital social d’une Société Civile Immobilière est constitué des apports des différents associés. Il peut être inférieur au prix de l’immeuble convoité puisque la société peut emprunter pour le financer ;
- Le choix de la fiscalité : En fonction de leur projet, les membres de la SCI peuvent choisir leur régime d’imposition. En optant pour l’impôt sur les revenus, ils sont taxés sur les bénéfices reçus de l’entreprise mais, selon les cas, peuvent déduire certaines dépenses de leur déclaration. En choisissant l’impôt sur les sociétés, la taxe revient à la SCI et les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes ;
- Des successions facilitées : Grâce à la possibilité de procéder à un démembrement croisé des parts sociales (partage de la nue-propriété et de l’usufruit), la constitution d’une SCI permet de protéger le conjoint survivant ou les enfants nés d’une autre union en cas de succession ;
- La transmission partielle de patrimoine : Par le biais des donations, la SCI offre également le moyen de transmettre une partie de son patrimoine en s’affranchissant de certains droits de succession. Il est en effet plus facile de calculer la donation de parts sociales que d’un bien immobilier.
Si l’un de ces points vous interpelle, vous êtes peut-être dans une situation favorable à la création d’une SCI.
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Les contraintes liées à la SCI
Attention, la constitution d’une SCI s’accompagne également de quelques contraintes !
- Deux associés au minimum : Comme toutes les sociétés, la SCI, par définition, ne se monte pas seul. Vous devrez donc vous associer avec une autre ou plusieurs autres personnes ;
- Les démarches de création : Immatriculation, déclaration au service de publicité foncière, rédaction des statuts, vous aurez à respecter quelques règles strictes.
- Le coût : Les formalités précédentes engendrent un coût dont il faut tenir compte au moment de la création de l’entreprise ;
- Assemblées générales : Une fois la société créée, vous devrez organiser au minimum une assemblée générale chaque année ;
- La responsabilité des associés : Nous avons évoqué la possibilité d’obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’une Société Civile Immobilière, pour un montant parfois plus important que ce qu’obtiendrait un unique emprunteur. Le crédit est souscrit au nom de la SCI, mais chaque associé n’en est pas moins responsable du remboursement, à hauteur de son apport et des parts qu’il détient.
Quand est-il pertinent de créer une Société Civile Immobilière ?
Compte tenu des points précédents, vous aurez tout intérêt à créer une SCI dans les situations suivantes :
- Vous envisagez un achat immobilier en famille,
- Vous voulez transmettre une partie de votre patrimoine de votre vivant,
- Vous aimeriez protéger certains de vos enfants ou héritiers au moment de votre succession,
- Vous êtes prêt à partager l’usage d’une résidence secondaire avec une autre famille,
- Vous avez besoin d’un apport extérieur pour vous lancer dans l’investissement locatif.
Dans ce dernier cas, vous aurez à constituer une SCI dite « de gestion – location ». La Société Civile Immobilière n’est pas réservée au cadre familial et vous permet d’emprunter et d’acheter à plusieurs afin de développer une activité de location. Le choix du régime d’imposition (impôt sur les revenus plutôt que l’impôt sur les sociétés) vous autorise, en outre, de déduire les intérêts de vos revenus fonciers s’ils sont déclarés au réel.
À l’inverse, la création d’une SCI n’est pas judicieuse dans les cas suivants :
- Achat de la résidence principale,
- Achat ou investissement locatif en solo,
- Opérations d’achat-revente.
Notons qu’il existe deux autres formes spécifiques de SCI que nous n’avons pas évoquées ici :
- La SCI d’attribution : La société permet d’acheter un immeuble collectif puis d’en répartir les lots entre les associés. Elle est dissoute sitôt le partage effectué ;
- La SCI construction-vente : C’est le seul cas où le droit autorise une activité dite commerciale dans le cadre d’une Société Civile Immobilière. Cette SCI permet l’achat d’un terrain et la construction d’un immeuble destiné à être revendu.
Qu’il s’agisse d’un achat en commun, d’un investissement locatif ou de la transmission d’un patrimoine, la Société Civile Immobilière présente bien des avantages en matière de gestion, protection ou fiscalité. Sa création présente cependant un certain coût et cette forme juridique n’est pas adaptée à tous les profils.
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