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Prêt investissement locatif : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Avec la baisse des taux d’intérêt dans le secteur immobilier, les projets d’investissement locatif se multiplient. Il s’agit en effet du placement idéal pour de nombreux emprunteurs. Que ce soit par optimisation fiscale ou pour compléter vos revenus, il présente souvent une valeur avantageuse et plus pérenne que nombre d’investissements boursiers. Cependant, l’immobilier locatif possède certaines caractéristiques qui méritent une attention particulière de la part des investisseurs potentiels. Ce guide vous livre les informations utiles sur le prêt lié à un investissement locatif et les stratégies qui permettent d’en tirer le meilleur parti.

Investir dans l’immobilier locatif : quels avantages ?

Quels types de prêt pour un investissement locatif ?

Réussir son investissement locatif 

Investir dans l’immobilier locatif  : quels avantages ?

Investir dans un bien destiné à la location vous permet de générer des revenus réguliers tout en vous offrant la perspective d’une plus-value à la revente. Vous pouvez ainsi :

  • Augmenter votre pouvoir d’achat,
  • Préparer votre retraite,
  • Accroître votre patrimoine immobilier,
  • Réduire vos impôts.

Le dernier point est sans doute la motivation majeure de bien des investisseurs. Il existe en effet plusieurs mécanismes d’optimisation fiscale.

Si vous ne pouvez financer seul le logement mis en location, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt du montant déclaré en tant que loyers perçus. Vous diminuez ainsi l’impôt généré par vos nouveaux revenus.

Vous bénéficiez également d’une réduction d’impôt si vous optez pour l’un des dispositifs incitatifs prévus par l’État :

  • la loi Pinel pour un achat dans le neuf, 
  • le dispositif Denormandie pour la rénovation puis la location d’un logement ancien, 
  • le dispositif Loc’Avantages offrant des baisses d’impôts si vous maintenez des loyers bas, 
  • la loi Censi-Bouvard pour investir dans des structures d’aide,
  • etc.

Il s’agit par ailleurs de l’unique placement que les banques acceptent de financer au moyen d’un prêt. 

Un crédit à un taux actuel plutôt faible, la possibilité de revendre avantageusement, des revenus fonciers, des impôts maîtrisés, autant de caractéristiques augmentant les bénéfices nets liés à l’investissement locatif.

Informez-vous sur le crédit immobilier : taux d’intérêt, apport personnel, assurance, durée de remboursement, retrouvez les infos utiles sur la Centrale de Financement.

Quels types de prêt pour un investissement locatif ?

Le crédit immobilier accordé par la banque vous aide donc à devenir propriétaire d’un bien autre que votre résidence principale sans avancer la totalité de la somme nécessaire. Il existe plusieurs possibilités selon votre situation.

Le prêt amortissable

C’est le prêt immobilier le plus courant. Les mensualités permettent à la fois le remboursement des intérêts et celui du capital emprunté. Au cours des premières années, la part des intérêts est la plus élevée car ces derniers sont calculés sur le capital restant dû. Puis, peu à peu, le ratio s’inverse. L’optimisation fiscale décroît donc avec le temps puisque vous déduisez des sommes de plus en plus faibles sur les loyers déclarés.

Le prêt in fine

Le prêt in fine est plutôt réservé aux investisseurs disposant de revenus importants et fortement imposés. Il permet en effet de ne s’acquitter que des intérêts d’emprunt pendant toute la durée du prêt. Le capital est ensuite remboursé en un seul versement lorsque ce dernier arrive à son terme. 

Le coût d’un prêt in fine est globalement supérieur à celui d’un prêt amortissable.

Son taux d’intérêt est plus élevé, le remboursement différé représentant un risque accru pour les banques. Par ailleurs, le montant des intérêts à payer mensuellement est constant, calculé sur la totalité du capital, ce qui augmente d’autant l’addition finale.

Mais en contrepartie, le prêt in fine présente plusieurs points positifs :

  • Vos mensualités sont plutôt faibles et peuvent être couvertes par les loyers perçus ;
  • Vous déclarez des revenus fonciers moins élevés jusqu’à la fin du prêt (puisque diminués d’une part d’intérêts constante) ;
  • La valeur du bien en cours d’acquisition n’entre pas dans l’assiette ISFI (Impôt Sur la Fortune Immobilière) tant que vous ne remboursez pas le capital. Un avantage considérable pour les investisseurs fortunés.

Par ailleurs, le prêt in fine est généralement associé à un autre type de placement, une assurance-vie par exemple. Vous y versez une mensualité de manière à atteindre le montant du capital emprunté lorsqu’arrive le moment de rembourser votre crédit. Dans l’intervalle, vous faites fructifier l’argent ainsi placé.

Le prêt relais

Le prêt relais est une solution idéale pour les investisseurs qui souhaitent revendre un bien locatif pour réinvestir dans l’immobilier. Autrement dit, ce prêt, d’une durée maximale de deux ans, permet à l’emprunteur d’acheter un nouveau bien avant d’avoir cédé l’ancien. 

Tant que le logement n’est pas vendu, l’acquéreur ne rembourse à la banque que les intérêts d’emprunt. L’intégralité du capital est soldé par anticipation et sans pénalités dès que la vente est effectuée. En règle générale, le montant du prêt relais proposé par les banques est compris entre 40 et 80 % du prix de vente du premier logement. 

Réussir son investissement locatif 

Vous souhaitez tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier locatif ? Lisez ce qui suit !

Choisir le bien mis en location

Voici les critères à examiner afin de trouver la perle rare :

 

  • La localisation géographique

 

Pour investir avec succès dans l’immobilier locatif, mieux vaut choisir le bon secteur. Recherchez les lieux à forte demande en matière de location. Analysez les prix du marché et les possibilités de revente. Le bien doit présenter une valeur locative suffisante et promettre une plus-value intéressante lorsque vous vous en séparerez. 

Pourquoi ne pas regarder près de chez vous ? Vous connaissez la ville et ses quartiers…

 Vérifiez ici les taux d’intérêt pratiqués dans les grandes régions de France.

 

  • L’achat dans le neuf ou dans l’ancien

 

Vous n’obtiendrez pas les mêmes avantages.

Le neuf offre des frais de notaire minorés, une attractivité souvent supérieure (et des crédits accordés plus facilement), la possibilité d’activer la loi Pinel, des garanties décennales de construction ainsi que des biens conformes aux normes et réglementations en vigueur.

Dans l’ancien, vous pouvez bénéficier de certaines aides à la rénovation et d’autres dispositifs de défiscalisation. Ces biens sont souvent plus proches des centres villes.

 

  • Le type de location

 

Il est possible d’investir dans d’autres biens qu’un logement vide. Il peut aussi s’agir d’une maison ou d’un appartement meublé, d’un local commercial ou d’un parking.

Vous pouvez alors opter pour la location non meublée classique, la location saisonnière, la location meublée professionnelle ou non, le bail commercial, etc.

N’oubliez pas de vérifier le régime fiscal auquel vous serez soumis.

Emprunter avec ou sans apport 

Dans la majorité des cas, la banque vous demandera un apport personnel pour accepter votre demande de crédit immobilier. Il équivaut au moins à 10% de l’emprunt afin de régler les frais que l’établissement prêteur ne couvre pas.

Pour emprunter sans apport, il vous faudra justifier d’un dossier solide : des revenus réguliers, une situation stable, une épargne conséquente.

Optimiser le rendement de l’investissement locatif

Dans le cas d’un investissement locatif, le calcul de rentabilité inclut de nombreux facteurs : 

 

  • Les caractéristiques du prêt

 

Ce sont le capital emprunté, le taux d’intérêt, la durée de remboursement (qui ne peut dépasser 25 ans), l’assureur emprunteur et les frais divers. L’ensemble de ces éléments détermine le montant de vos mensualités. 

 

  • Votre taux d’endettement

 

Il indique votre capacité de remboursement et ne peut excéder 35 %, un taux fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière. 

Pour évaluer le taux d’endettement, la banque compare la totalité de vos revenus à vos charges et crédits en cours de remboursement. Elle ne vous accordera le prêt demandé que si le nouveau taux reste inférieur à la limite légale et vous laisse un « reste à vivre » suffisant.

Utilisez nos outils de simulation en ligne pour évaluer votre capacité d’emprunt, faire varier les caractéristiques du prêt immobilier demandé et déterminer le meilleur compromis pour votre projet.

 

 

 

  • Les revenus issus des loyers

 

La banque ne considère qu’une partie des loyers que vous comptez percevoir grâce à votre investissement immobilier. Ce faisant, elle anticipe les complications tels que les périodes de vacance du logement, les réparations éventuelles à votre charge, les frais de gestion locative ou les impayés.

À noter : les loyers prévisionnels vous permettent d’estimer la rentabilité brute de votre investissement locatif. Le calcul est le suivant : ((loyer mensuel x 12) / prix d’acquisition) x 100. Le pourcentage obtenu se situe généralement entre 5 et 8 %.

 

  • Les réductions fiscales

 

Elles peuvent augmenter la rentabilité finale de l’investissement même si elles n’interviennent pas dans le calcul des mensualités.

Votre simulation devra rester très réaliste. De cette manière, vous saurez faire face aux imprévus et ne regretterez pas votre achat immobilier.

Vous cherchez à optimiser la rentabilité de votre investissement locatif ? Vous voulez obtenir un crédit attractif tout en optimisant votre situation fiscale ? Pour ne faire aucune erreur, contactez l’un de nos courtiers en prêt immobilier. Nous vous aiderons à monter votre dossier pour décrocher le financement adapté à votre projet.