Il n’est pas rare qu’un compromis de vente prévoit le versement d’un dépôt de garantie. La somme est généralement déposée sur le compte séquestre du notaire ou de l’agence immobilière. Elle a pour but de rassurer le propriétaire du bien immobilier en renforçant l’engagement de l’acquéreur. Il arrive pourtant que la vente n’aboutisse pas pour des raisons légitimes, clairement indiquées dans l’avant-contrat. Le vendeur doit alors procéder à la restitution du séquestre. Voyons ensemble les conditions et les délais de remboursement de l’acompte versé lors de la signature.
Le séquestre en immobilier : de quoi s’agit-il ?
Le compromis ou la promesse de vente est un contrat en bonne et due forme : le vendeur et l’acheteur s’engagent à finaliser la transaction immobilière décrite dans le document. Le bien est réservé dans l’attente de la signature de l’acte définitif.
Pour sceller leur accord, les deux parties s’entendent généralement sur le versement d’un acompte. L’acquéreur prouve sa solvabilité tandis que le vendeur obtient l’assurance de percevoir une compensation financière si la vente est annulée sans justification valable.
À noter : aucun acompte ne peut être exigé tant que le compromis de vente n’est pas signé.
La somme représente le plus souvent entre 5 et 10 % du prix de la maison ou de l’appartement cédé. En réalité, la loi n’impose pas de montant précis ni même le paiement d’un dépôt de garantie. Si l’acquéreur ne dispose pas de fonds suffisants à la date de signature de l’avant-contrat, les deux parties peuvent s’accorder sur un acompte symbolique de 1000 ou 2000 euros.
À savoir : on parle d’indemnité d’immobilisation dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, dans laquelle seul le vendeur s’engage. Elle est obligatoire si la transaction immobilière est conclue plus de 18 mois après la signature de la promesse.
L’acompte est versé sur le compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier ayant établi le compromis de vente. L’argent est ainsi bloqué de manière neutre et impartiale.
Si, en tant qu’acheteur, vous avez signé un acte sous seing privé sans présence d’un tiers, vous pouvez verser le montant convenu directement sur le compte du vendeur. Mais cette solution comporte un risque : en cas de litige, ce dernier pourrait refuser de vous rembourser et vous auriez à engager des poursuites judiciaires.
Lorsque tout se passe bien, la vente se concrétise et la somme est déduite du versement final, lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Si l’acquéreur change d’avis en dehors du délai légal et sans raison légitime, le vendeur conserve l’acompte.
Dans les autres cas, il doit procéder à la restitution du séquestre.
Restitution du séquestre : mode d’emploi
Il existe deux situations dans lesquelles l’acquéreur peut se désister sans conséquences financières et demander le remboursement du dépôt de garantie.
L’acquéreur exerce son droit de rétractation
La loi protège l’acheteur en lui accordant un délai de réflexion pendant lequel il peut changer d’avis sans frais ni justification. Ce délai est de 10 jours à partir de la signature du compromis de vente.
Pour se désister, l’acquéreur doit notifier le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception et lui demander ainsi le remboursement de l’acompte versé. Le notaire ou l’agent immobilier détenteur du compte séquestre dispose, pour procéder au règlement, de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Passée la date fatidique, l’acheteur est définitivement engagé. Il ne peut récupérer la somme en séquestre qu’en faisant jouer l’une des clauses suspensives prévues dans le compromis de vente.
L’acquéreur invoque une clause suspensive
Les clauses en question indiquent que la vente ne peut se concrétiser que sous certaines conditions. Si ces dernières ne sont pas remplies, la transaction est simplement annulée.
La condition suspensive la plus fréquente concerne l’obtention d’un crédit immobilier : si l’acheteur ne parvient pas à financer son projet, il n’est plus en mesure de poursuivre. Le dépôt de garantie doit alors lui être remboursé dans un délai de 15 jours. Au-delà, la somme commence à produire des intérêts.
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Le vendeur peut-il refuser de restituer le séquestre ?
Le notaire ou l’agent immobilier ne peuvent restituer le séquestre qu’avec l’accord des deux parties. Mais il arrive que le vendeur refuse de rembourser le montant bloqué.
L’acquéreur s’est désisté après expiration du droit de rétractation
Le délai de rétractation débute au lendemain de la signature du compromis de vente chez le notaire ou à l’agence immobilière. Si le document est signé à distance puis envoyé par courrier recommandé, le délai commence au lendemain de la première présentation de la lettre en question.
Lorsque les 10 jours sont écoulés, l’acquéreur peut difficilement changer d’avis sans perdre la somme versée sur le compte séquestre.
Le vendeur conteste le recours à la clause suspensive invoquée
C’est le cas s’il estime que l’acquéreur est directement responsable de la non-réalisation d’une condition suspensive.
Reprenons l’exemple du prêt immobilier : l’acquéreur se doit d’effectuer toutes les démarches nécessaires pour obtenir son financement. Il doit également fournir la preuve de ses recherches en produisant une ou plusieurs lettres de refus émanant des banques sollicitées.
S’il s’est montré négligent, il risque de ne pas récupérer le montant séquestré.
Il est donc essentiel que les clauses suspensives soient bien comprises et rédigées avec soin dans le contrat. Une ambiguïté a parfois pour effet d’engendrer un litige nécessitant l’intervention des avocats. Voilà l’une des raisons pour lesquelles il est recommandé de faire appel à un notaire pour établir le compromis ou la promesse de vente.
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