Lorsque l’on parle de transaction immobilière, on pense généralement à la vente ou à l’acquisition d’une résidence principale ou d’un logement à louer. Pourtant le terme « bien immobilier » peut également désigner un terrain seul, hors lotissement, constructible ou agricole. Comment se déroule alors le parcours d’achat ? Existe-t-il des règles spécifiques ? Dans cet article, nous examinons le compromis de vente dans le cas d’un terrain agricole et, plus généralement, la manière dont il convient de vendre ou acheter ce type de bien.
Établir un compromis de vente pour un terrain agricole
Le type de contrat
Comme pour tout autre bien immobilier, l’avant-contrat peut prendre plusieurs formes :
- Un compromis ou une promesse de vente : Le vendeur et l’acheteur s’engagent tous deux à finaliser la transaction. Ils peuvent cependant ajouter des conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, permettent d’annuler la vente. La clause la plus courante concerne l’obtention d’un prêt immobilier. Si l’acheteur ne parvient pas à souscrire un crédit, il est libéré de son engagement ;
- Une promesse unilatérale de vente : Le vendeur s’engage fermement quand l’acquéreur ne fait que réserver le bien immobilier, sans savoir s’il concrétisera son projet d’achat. Il peut donc se désister quand il le souhaite. En contrepartie, le propriétaire du terrain demande généralement le versement d’une indemnité d’immobilisation, dont le montant lui reste acquis si la vente n’aboutit pas.
Le droit français prévoit plusieurs options quant à la rédaction et la signature du contrat :
- L’acte authentique : L’avant-contrat est établi et officialisé par un notaire, le rendant ainsi difficilement contestable. L’acte authentique est obligatoire dans le cadre d’un compromis de vente présentant une période de validité supérieure à 18 mois ;
- L’acte sous seing privé (ou acte sous signature privée) : Il est rédigé et signé directement par l’acheteur et le vendeur. Si besoin, les deux parties peuvent être aidées par leur avocat ou leur agent immobilier. Le fonctionnement de l’acte sous signature privée est décrit dans le code civil (articles 1372 à 1377).
Vous voulez acheter un terrain ? Nous vous recommandons d’opter pour un acte authentique, plus sécurisant, notamment lorsque le montant de la vente est élevé. Même chose si vous souhaitez insérer une clause suspensive particulière. Le notaire est par ailleurs tenu de vous conseiller et de préserver vos droits.
Le contenu du compromis de vente dans le cas d’un terrain
Que la promesse ou le compromis de vente soit ou non rédigé par un notaire, il doit contenir certaines informations obligatoires :
- Identification précise du vendeur et de l’acheteur,
- Surface et description détaillée du terrain,
- Existe-t-il un bornage du terrain ?
- Existe-t-il une servitude ou une hypothèque sur le terrain ?
- Prix de vente,
- Coûts annexes (notamment les honoraires du notaire),
- Mode de financement choisi par l’acheteur,
- Validité du compromis et date limite pour la signature de l’acte de vente définitif,
- Délai prévu pour la remise du terrain,
- Condition suspensive en cas d’emprunt (la transaction n’est finalisée que si l’acquéreur obtient son prêt immobilier),
- Le cas échéant, autres clauses suspensives.
Le propriétaire du terrain doit également fournir plusieurs diagnostics tels qu’un état des risques et pollutions, ou, dans certains cas, une étude de sol.
Le droit de rétractation
Le principe du droit de rétractation n’est appliqué que dans le cadre d’un achat de terrain se situant dans un lotissement.
Pour une terre agricole, les deux parties peuvent néanmoins décider d’ajouter une clause spécifique au compromis ou à la promesse de vente afin de laisser la possibilité à l’acheteur de se rétracter dans un délai prédéfini.
À savoir : le vendeur et l’acheteur doivent disposer d’un exemplaire original du compromis de vente (ou confier l’unique original à un notaire ou un avocat). L’avant-contrat peut être envoyé à l’acquéreur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre a notamment pour effet de fixer la date de départ de l’éventuel délai de rétractation dans le cas d’un acte sous signature privée.
Terrains agricoles et droit de préemption
La vente et l’achat de terrains agricoles sont soumis à des règles spécifiques, et arbitrées par les SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural).
Il s’agit de sociétés à but non lucratif dépendant des ministères des Finances et de l’Agriculture et réparties sur le territoire français. Leur rôle est multiple. Elles ont pour but de favoriser le développement des activités agricoles, d’empêcher l’envolée des prix et de préserver l’environnement et les ressources naturelles du pays.
C’est ainsi qu’une SAFER possède un droit de préemption sur tout terrain agricole mis en vente dans sa région.
Lorsqu’elle exerce ce droit, la société peut ensuite revendre le terrain à un acquéreur porteur d’un projet en accord avec sa mission d’aménagement rural. La préemption peut également aboutir à une annulation de la vente dans le cas où le vendeur refuse la révision de prix préconisée par la SAFER.
À savoir : le droit de préemption donne à celui qui le possède la priorité sur la vente ou la possibilité d’interrompre la transaction.
Vendre ou acheter un terrain agricole
Si vous êtes porteur de projet et souhaitez acheter un terrain agricole, il suffit de vous adresser à la SAFER et de consulter les biens préemptés qu’elle propose. La démarche présente plusieurs avantages :
- Les terrains concernés font l’objet d’une évaluation,
- Ils sont proposés au juste prix,
- Vous êtes conseillé et accompagné de l’établissement du compromis ou de la promesse de vente à la signature définitive.
Vous êtes propriétaire d’un terrain agricole et souhaitez le revendre ? Mieux vaut également faire appel à la SAFER. Vous suivrez alors plusieurs étapes :
- Évaluation de la propriété par un membre de la SAFER ;
- Discussion des modalités de la transaction : Elle permet notamment de déterminer un prix de vente conforme au marché foncier rural ;
- Recherche d’acquéreurs potentiels : Elle est menée par l’organisme qui connaît parfaitement la région et peut identifier un plus grand nombre de candidats acquéreurs ;
- Choix de l’acheteur en fonction du projet présenté : La décision est prise en concertation avec de nombreux acteurs (État, organisations agricoles, collectivités, etc.) ;
- Signature du compromis puis de l’acte de vente définitif.
À noter : vous pouvez signer un compromis ou une promesse de vente sans passer par la SAFER. Mais le notaire est tenu de l’informer de tout projet de vente concernant un bien rural. Si la société fait valoir son droit de préemption, la transaction prévue est annulée.
Vous voulez acheter un terrain en lotissement, un terrain non constructible ou une terre agricole ? Faites appel à un courtier en prêts immobiliers pour emprunter dans de bonnes conditions.
Quel que soit l’objet de votre projet, contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à devenir propriétaire en toute sérénité.
