Vous rêvez d’être propriétaire mais n’avez trouvé aucun bien correspondant à vos envies. La solution : faire construire, un projet aussi complexe que passionnant. Vous partez donc en quête d’un terrain à bâtir. Dans cet article, nous détaillons l’une des étapes du parcours d’achat immobilier : la signature du compromis de vente. Comment procéder dans le cas spécifique d’un terrain hors lotissement ? À quoi faut-il prendre garde ? Comment protéger les intérêts du vendeur comme ceux de l’acheteur pour une transaction réussie ?
Quelles sont les particularités d’un terrain isolé, hors lotissement ?
Il existe différents types de terrains parmi lesquels :
- Le terrain appartenant à un lotissement : Il est généralement vendu par un lotisseur ayant divisé une terre de grandes dimensions en plusieurs parcelles afin de construire un groupe d’habitations. Toute nouvelle construction sur un terrain inclus dans le lotissement doit suivre un cahier des charges spécifique ;
- Le terrain isolé, hors lotissement : Ce type de terrain, sujet du présent article, est libre de tout règlement localisé. Si vous souhaitez y bâtir votre maison, vous devez cependant vérifier qu’il s’avère constructible et respecter les règles d’urbanisme mises en place par la commune concernée ;
- Le terrain agricole : Comme son nom l’indique, il est destiné à d’autres usages que la construction de logements et soumis à une législation différente.
Avant de vous porter acquéreur d’un terrain isolé, il convient de prendre quelques précautions :
- Demandez le certificat d’urbanisme du terrain : Le document vous donne les informations et les contraintes relatives à la parcelle : règles d’urbanisme, servitudes d’ordre public, droit de préemption, etc. Le certificat d’urbanisme opérationnel vous donne en outre un avis de faisabilité : votre projet de construction est-il réalisable sur le terrain en question ?
- Vérifiez les coûts de viabilisation éventuels : Puisqu’il s’agit d’un terrain isolé, n’oubliez pas de vérifier s’il est raccordé aux réseaux habituels : eau, gaz, électricité, tout à l’égout. Si ce n’est pas le cas, vous devez chiffrer le coût des travaux et l’inclure dans votre plan de financement.
Vous avez rassemblé les informations indispensables à propos du terrain convoité et souhaitez poursuivre ? Vous pouvez maintenant signer un compromis ou une promesse de vente.
Le compromis ou la promesse de vente dans le cas d’un terrain isolé
Pourquoi signer un compromis de vente ?
Il s’agit d’un avant-contrat permettant d’officialiser le projet de transaction en attendant que soient réunies les conditions et les documents indispensables à la vente.
On distingue deux types d’avant-contrat :
- Le compromis ou la promesse de vente classique : Le vendeur et l’acquéreur sont tous deux engagés et ne peuvent plus se désister, sauf exceptions prévues dans le contrat ;
- La promesse unilatérale de vente : Elle engage uniquement le vendeur. L’acheteur peut encore changer d’avis sans justification. Il doit cependant verser une indemnité au propriétaire en compensation de l’immobilisation du terrain. La somme est déduite du prix de vente lorsque la transaction se réalise.
Que doit contenir le compromis de vente ?
Pour ne pas être contesté, le compromis ou la promesse de vente doit comporter un certain nombre d’éléments :
- L’identité du vendeur et de l’acquéreur,
- Les informations concernant le terrain : provenance, références cadastrales, surface et limites de la parcelle, existence ou non d’un bornage,
- Les éventuelles servitudes publiques ou privées,
- La levée de toute hypothèque sur le terrain,
- Le prix et les modalités de vente,
- Le montant de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation,
- Le délai de validité de l’avant-contrat,
- La date limite définie pour la signature de l’acte définitif,
- Le délai prévu pour la livraison du terrain,
- Les conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, ont pour effet d’annuler la vente.
Le propriétaire doit également joindre plusieurs documents au compromis de vente : étude de sol (si la localisation du terrain l’exige), état des risques, pollutions et nuisances sonores aériennes.
Sous quelle forme se présente le compromis de vente ?
Le compromis de vente est généralement réalisé par un notaire, prenant ainsi la forme d’un acte authentique. Mais le document peut aussi être établi directement entre le vendeur et l’acheteur. On parle alors d’un acte sous signature privée. Les deux parties peuvent enfin avoir recours à un tiers professionnel (avocat ou agent immobilier) afin d’être guidés et de respecter le formalisme attendu.
À savoir : si vous prévoyez un délai de validité supérieur à 18 mois, vous devez opter pour un acte authentique, signé devant notaire.
Terrain isolé : les clauses suspensives de l’avant-contrat
Le droit de rétractation
Lors de l’achat d’un terrain situé dans un lotissement, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente. Pendant cette période, l’acquéreur peut changer d’avis sans conséquences.
Ce délai de rétractation n’existe pas dans le cas d’un terrain hors lotissement. Les deux parties peuvent cependant l’ajouter au contrat par le biais d’une clause spéciale.
L’obtention d’un permis de construire
Vous aurez besoin d’un permis de construire pour bâtir une maison sur votre nouveau terrain. Il vous faudra au minimum procéder à une déclaration préalable de travaux pour aménager la parcelle.
Dans le compromis de vente, prévoyez donc une clause suspensive relative à l’obtention des autorisations nécessaires à votre projet.
L’obtention d’un prêt immobilier
C’est la condition suspensive la plus courante. Elle est même obligatoire lorsque l’acquéreur a besoin d’emprunter pour financer son achat immobilier.
Si vous êtes concerné et que, malgré vos recherches, vous ne parvenez pas à obtenir un prêt conforme aux indications du compromis de vente, la transaction est annulée.
Pour augmenter les chances de décrocher votre financement dans le délai imparti, faites-vous aider ! Le courtier en crédits immobiliers activera son réseau et négociera pour vous la meilleure offre au meilleur taux.
Consultez également notre guide du prêt immobilier pour en savoir plus sur le fonctionnement de l’emprunt.
Terrain hors lotissement : l’indemnité d’immobilisation
Nous l’avons vu, cette indemnité permet à l’acquéreur de réserver le terrain repéré, le temps de finaliser son achat ou de se désister.
La somme s’élève au minimum à 5 % du prix de la transaction dans le cas d’une promesse unilatérale de vente. S’il s’agit d’un compromis engageant les deux parties, elle est considérée comme un acompte et n’est alors pas obligatoire.
Dans tous les cas, l’acheteur ne doit rien verser avant de signer l’avant-contrat.
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