Acheter une maison, voilà un beau projet. Mais vous préférez faire construire le logement qui répondra parfaitement à vos attentes. Première étape : trouver un terrain à bâtir dans un lotissement ou sur une parcelle isolée. Il s’agit d’un achat immobilier au même titre que l’acquisition d’un bâtiment existant, pour lequel il vous faudra établir et signer un contrat. Voyons ensemble les éléments incontournables du compromis de vente dans le cas d’un terrain, en fonction de sa nature et de sa destination.
Achat d’un terrain : pourquoi signer un compromis de vente ?
La signature d’un compromis de vente n’est pas une obligation légale. Il est pourtant difficile de s’en passer. Vous avez trouvé le parfait endroit pour construire votre logement mais la vente en tant que telle n’aura lieu que dans quelques mois. C’est en effet le délai nécessaire pour rassembler les documents indispensables et mettre en place un éventuel prêt immobilier.
Le fait d’officialiser votre offre par un compromis de vente apporte un gage de sécurité : les deux parties s’engagent à poursuivre la transaction jusqu’à la signature de l’acte authentique attestant du changement de propriétaire.
Vous prendrez garde à adapter les informations figurant sur le document selon le type de terrain que vous souhaitez acheter (terrain isolé ou en lotissement, terrain constructible ou agricole).
À noter : la promesse unilatérale de vente se distingue du compromis ou de la promesse classique en n’engageant réellement que le vendeur. L’acheteur peut changer d’avis sous réserve de verser une indemnité d’immobilisation à l’autre partie. Mais il n’encourt pas de poursuites spécifiques.
Quelles sont les particularités liées à la nature du terrain ?
La plupart des informations figurant dans le compromis de vente sont identiques quelle que soit la nature du terrain convoité. Il existe cependant certaines particularités auxquelles il convient de prêter attention.
Le lotisseur est une personne investissant dans un terrain de grandes dimensions qu’il divise puis revend par lots afin de bâtir un nouveau quartier.
Selon le projet, le vendeur doit obtenir un permis d’aménager ou déposer une déclaration préalable de travaux. Il peut ensuite ouvrir une option d’achat en proposant à un acquéreur potentiel la signature d’une promesse unilatérale de vente ;
- Un terrain constructible isolé (hors lotissement)
L’avant-contrat peut prendre la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente. À l’inverse du cas précédent, la loi ne prévoit pas de délai de rétractation. Les deux parties peuvent cependant convenir de l’ajouter au moyen d’une clause spécifique ;
Menacés par une pression immobilière grandissante, les sols cultivables font l’objet de mesures particulières afin de préserver le potentiel agricole du pays. Dans chaque région, une SAFER (Société d’Aménagement Foncier d’Établissement Rural) dispose d’un droit de préemption sur chaque terrain agricole mis en vente. Elle peut ainsi proposer la parcelle concernée à des agriculteurs désireux de développer leur exploitation. Il convient donc de prendre contact avec la SAFER locale avant de signer un compromis de vente, sous peine de voir le document annulé.
Les éléments incontournables du compromis de vente dans le cas d’un terrain
Le compromis ou la promesse de vente doit impérativement comporter les informations suivantes :
- L’identité et les coordonnées de l’acquéreur et du vendeur ;
- Un descriptif précis du terrain, incluant sa surface exacte ;
- La mention, si tel est le cas, d’une servitude ou d’une hypothèque sur la parcelle ;
- Le prix de vente et le mode de financement prévu par l’acheteur ;
- Le montant de l’acompte s’il est demandé ;
- La durée de validité du document ;
- La date prévue pour la signature de l’acte authentique définitif ;
- Le délai de livraison du terrain ;
- Les conditions suspensives.
Dans le cas d’un terrain situé en lotissement, le compromis de vente indiquera également :
- La surface de plancher constructible ;
- Le descriptif résultant du bornage ;
- Le délai de rétractation accordé à l’acheteur (également appelé levée d’option).
Le vendeur doit enfin fournir bon nombre d’annexes obligatoires telles que les diagnostics techniques, l’état des risques et pollutions, l’état des nuisances sonores aériennes, etc.
Qui peut rédiger le compromis de vente pour l’achat d’un terrain ?
Comme pour tout achat immobilier, la rédaction du compromis de vente peut être confiée à un notaire (acte authentique) ou assurée par les parties elles-mêmes (acte sous seing privé). Pour plus de sécurité, acheteur et vendeur peuvent également solliciter un tiers professionnel tel qu’un avocat ou un agent immobilier.
À savoir : si la durée de validité de l’avant-contrat excède les 18 mois, ce dernier doit être établi sous forme d’acte authentique. Vous devrez donc faire appel à un notaire.
Les clauses spécifiques du compromis de vente pour un terrain
Les conditions suspensives
Elles dépendent du terrain en question et de la situation du vendeur et de l’acheteur. Voici quelques exemples courants :
- L’ajout d’un droit de rétractation dans le cas d’un terrain isolé : Nous avons vu qu’il n’était pas obligatoire pour ce type de bien immobilier ;
- L’obtention d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir : Si vous vendez une parcelle de lotissement en vue d’y bâtir un ou plusieurs logements, vous devez obtenir l’autorisation d’urbanisme nécessaire. En cas de refus, la construction est compromise et la vente doit pouvoir être annulée. Il faut donc prévoir la clause suspensive adéquate ;
- L’obtention d’un prêt immobilier : C’est la condition suspensive la plus courante, permettant à l’acquéreur de renoncer s’il n’obtient pas le financement souhaité.
L’acompte ou l’indemnité d’immobilisation
Le propriétaire du terrain peut exiger le paiement d’un montant compris entre 5 et 10 % du prix de vente en guise d’acompte. La somme est déduite du versement final permettant de conclure la vente. Elle est remboursée si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas.
L’acompte est considéré comme une indemnité d’immobilisation dans le cas d’une promesse unilatérale de vente. Il devient obligatoire si la date de transaction est fixée à plus de 18 mois.
Vous voulez acheter un terrain pour y construire une maison ? Ne prenez aucun risque et confiez la rédaction du compromis de vente à un notaire ou un avocat. Pour la souscription de votre prêt, faites à un courtier en crédits immobiliers. Il recherchera pour vous une offre au meilleur taux.
Contactez la Centrale de Financement. Nous vous accompagnons de la demande de prêt à la signature définitive.
