Vous voulez faire construire et le terrain que vous avez repéré se situe au cœur d’un lotissement. Avant de vous engager, assurez-vous de comprendre le parcours d’achat et les règles spécifiques s’appliquant dans ce contexte. Quelles différences existe-t-il avec une parcelle isolée ? À quelles contraintes devez-vous prendre garde ? Dans cet article, nous décryptons pour vous une étape importante pour votre projet immobilier : la signature d’un compromis de vente dans le cas d’un terrain en lotissement.
Les particularités du terrain en lotissement
Le lotissement est défini comme un espace constitué d’une ou plusieurs unités foncières côte à côte, et divisé en différentes parcelles destinées à la vente, en vue de construire un groupe de logements.
Avant de proposer les terrains du lotissement aux acquéreurs potentiels, le lotisseur est tenu d’obtenir un permis d’aménager auprès de la mairie. Ce dernier permet notamment la création de voie d’accès et de circulation entre les parcelles.
Si vous projetez d’acheter un terrain en lotissement pour y bâtir votre maison, vérifiez que le lot soit à la fois :
- Constructible ;
- Viabilisé : il peut être facilement raccordé aux grands réseaux d’approvisionnement (eau, potable, électricité, gaz, etc.) ;
- Délimité : il a fait l’objet d’un bornage indiquant ses limites et sa surface exacte.
Autre point essentiel : renseignez-vous sur le cahier des charges lié au lotissement. Toute construction doit en effet respecter un certain nombre de règles incontournables : surface constructible, dimensions et apparence des façades, implantation des clôtures, etc.
Vous pouvez aussi demander un certificat d’urbanisme opérationnel qui précisera si votre projet est réalisable sur l’emplacement repéré.
À noter : les terrains isolés, situés hors lotissement, impliquent souvent moins de contraintes. Mais ils ne sont pas toujours viabilisés et restent soumis aux règles d’urbanisme de la commune.
Terrain en lotissement : le contenu de la promesse de vente
Promesse ou compromis de vente ?
Dans la majorité des cas, parler d’un compromis de vente dans le cas d’un terrain en lotissement n’est autre qu’un abus de langage.
En effet, lorsqu’il obtient son permis d’aménager et jusqu’à l’achèvement des travaux, le lotisseur ne peut signer qu’une promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat sensiblement différent du compromis de vente classique car elle n’engage que le vendeur. L’acheteur peut toujours se désister sans autres frais que le paiement d’une indemnité d’immobilisation en guise de compensation. Dans un compromis de vente, les deux parties prennent un engagement définitif et ne peuvent changer d’avis sans conséquences.
À noter : il existe quelques exceptions pour lesquelles il est possible de signer un compromis de vente. Il s’agit principalement des terrains pour lesquels le lotisseur est dispensé de l’obtention du permis d’aménager et peut se contenter d’une déclaration préalable. Il doit alors fournir une garantie d’exécution des travaux.
Le format de la promesse de vente
En général, l’acheteur et le vendeur décident de faire appel à un notaire donnant ainsi à l’avant-contrat la forme d’un acte authentique. C’est d’ailleurs obligatoire si la promesse de vente présente une durée de validité excédant 18 mois.
Si la situation le permet, ils peuvent aussi se passer du notaire en optant pour un acte sous signature privée. Il convient alors de s’informer car la rédaction du document doit respecter le même formalisme que celui de l’acte authentique.
Le contenu de la promesse de vente
Le contenu de la promesse de vente est sensiblement similaire à celui du compromis classique. Le document doit comporter les informations suivantes :
- L’identité précise du vendeur et de l’acquéreur,
- Le descriptif du terrain incluant sa provenance, sa surface et le bornage obligatoire,
- Si elles existent, les servitudes (de nature publique ou privée) et les hypothèques,
- Le prix et les conditions de la vente,
- Le plan de financement prévu par l’acheteur,
- Le délai de livraison du terrain,
- La durée de validité de la promesse de vente,
- Le délai de rétractation,
- Le montant de l’indemnité d’immobilisation,
- Les conditions suspensives.
Le propriétaire doit également fournir plusieurs documents indispensables :
- Le permis d’aménager,
- Le plan de bornage,
- Le cahier des charges relatif au lotissement,
- Les diagnostics obligatoires selon la localisation du terrain (état des risques et pollutions, état des nuisances sonores, etc.).
Achat d’un terrain en lotissement : les clauses spécifiques de l’avant-contrat
Le droit de rétractation
La loi autorise l’acheteur à se désister sans aucun frais ni justification pendant un délai de 10 jours à compter du lendemain de la date de signature.
S’il exerce ce droit, l’acquéreur récupère l’indemnité versée et la transaction est annulée.
Les clauses suspensives
Elles empêchent la vente de se concrétiser si certaines conditions, choisies et acceptées conjointement par le vendeur et l’acheteur, ne se réalisent pas. Parmi elles, on compte généralement :
- L’obtention par l’acquéreur du prêt immobilier nécessaire au financement de son projet,
- L’obtention du permis de construire lui permettant, par exemple, de bâtir la maison souhaitée,
- La levée d’une hypothèque ou d’un droit de préemption,
- Etc.
Dans le cas où la vente est abandonnée en raison d’une clause suspensive, l’acheteur récupère également la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.
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L’indemnité d’immobilisation
Nous l’avons vu, la promesse unilatérale de vente permet à l’acheteur de réserver le terrain repéré tout en lui laissant la possibilité de se désister en dehors du délai de rétractation ou des clauses suspensives. Le cas échéant, le vendeur reçoit alors une somme visant à compenser le temps perdu.
Le montant de l’indemnité ne doit pas excéder 5 % du prix de vente négocié. Il est bloqué sur un compte séquestre (celui du notaire par exemple) jusqu’à ce que l’acheteur confirme ou non sa décision d’acquérir le terrain.
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