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Le marché immobilier va-t-il baisser en 2023 ?

La fin d’année approche et avec elle, arrive le temps des bilans. En 2022, certaines tendances se sont inversées, conséquence de plusieurs événements majeurs tels que la pandémie de covid-19 ou la guerre en Ukraine. Ces derniers mois ont vu l’augmentation régulière des taux d’intérêt, l’amorce d’une crise économique et la reprise de l’inflation. Quelles répercussions pour le marché immobilier ? Doit-on s’attendre à une baisse de prix ou du nombre de transactions ? Quelques éléments de réponse dans cet article, pour vous aider à concrétiser vos projets en 2023.

Immobilier : quel bilan pour 2022 ?

Après deux années exceptionnelles, le marché immobilier garde une bonne dynamique en 2022. Le nombre de transactions immobilières devrait de nouveau franchir le seuil du million et s’approcher du record historique de septembre 2021.

Les prix sont restés sur une tendance haussière, de l’ordre de 5,7 % sur les 12 derniers mois. Les disparités se sont cependant accentuées entre les régions :

  • Baisse de 1 à 3 % des prix à Paris et dans certaines grandes villes de France.

Seules Marseille ou Strasbourg tirent leur épingle du jeu avec des augmentations significatives du prix au mètre carré au cours des 2 dernières années ;

  • Maintien ou hausse des prix dans de nombreuses villes de taille moyenne ;
  • Hausse de 5 % et plus dans les secteurs ruraux.

Les agents immobiliers évoquent le fait que leurs clients souhaitent devenir propriétaires et s’orientent souvent vers des logements disposant d’espaces extérieurs. Les périodes de confinement et la croissance du télétravail encouragent les ménages à améliorer la qualité comme la localisation de leur résidence.

En cette fin d’année, les notaires constatent pourtant un certain fléchissement du volume de compromis de vente, tandis que s’allongent les délais de transaction.

Les conséquences de la conjoncture économique

La hausse des taux d’intérêt

C’est une tendance notable en 2022, qui ne devrait pas manquer de se poursuivre en 2023.

À titre d’exemple, prenons le taux moyen accordé pour un crédit immobilier sur 20 ans. Il est de 0,94 % en janvier 2022 et passe à 2,33 % 12 mois plus tard.

Même si le niveau des taux reste largement inférieur à ce qu’il était il y a 10 ans, cette augmentation rapide a eu pour effet de restreindre le nombre de crédits accordés depuis cet été. Le phénomène s’explique par la mécanique associée au taux d’usure.

Quelques explications.

Le taux d’usure représente le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximal que les banques sont autorisées à proposer aux emprunteurs. Il dépend de la nature et de la durée du prêt. Déterminée par la Banque de France, sa valeur est calculée à partir de la moyenne des taux pratiqués au trimestre précédent, à laquelle on ajoute 30 %.

En période de hausse brutale, il arrive que le taux d’usure augmente trop lentement et se retrouve en décalage avec les barèmes des banques. Certains ménages voient alors leur demande rejetée, quand bien même leur degré d’endettement reste correct : le prêt envisagé est simplement assorti d’un taux supérieur au seuil d’usure en vigueur.

En août et septembre 2022, le nombre de crédits produits a chuté d’un tiers par rapport à l’année précédente. En dépit d’une hausse du taux d’usure à chaque trimestre, la situation devrait perdurer jusqu’à stabilisation, probablement fin 2023.

En résumé, la loi destinée à protéger les emprunteurs contre des conditions de prêt abusives a aujourd’hui tendance à réduire l’accès à l’emprunt et freiner l’investissement immobilier.

Cliquez ici pour consulter notre guide du crédit immobilier. Vous y découvrirez les informations importantes sur le fonctionnement, la législation et les grandes caractéristiques de ce type de prêt.

Retrouvez également les taux actuels et leur évolution, à Paris et dans les diverses régions de France.

L’inflation

Les perturbations liées à la crise sanitaire, la pénurie de certaines matières premières et la situation géopolitique ont provoqué une hausse de prix générale.

Des taux d’inflation de 6 % ou plus ont contribué à diminuer le pouvoir d’achat des ménages français et, dans une certaine mesure, restreindre leur capacité d’emprunt et/ou retarder leurs projets immobiliers.

La crise énergétique

Si l’État encourage la rénovation énergétique des logements depuis de nombreuses années, la crise de l’énergie actuelle contribue grandement à la motivation des propriétaires.

Pas question de négliger les  diagnostics techniques des biens convoités. Les passoires thermiques n’ont plus cours, les acheteurs sont en quête de qualité et, lorsqu’ils le peuvent, les vendeurs se hâtent de remettre aux normes tout logement non conforme.

Cette situation peut avoir pour effet :

  • D’entretenir la pénurie en matière d’offre immobilière dans certaines villes de France,
  • ou, au contraire, de placer sur le marché des logements à bas prix, que les propriétaires n’ont pas les moyens de rénover.

Les perspectives 2023 pour le marché immobilier

Taux en hausse, pouvoir d’achat en baisse, capacité d’emprunt réduite, quelles sont les conséquences sur le marché immobilier en 2023 ?

  • Des délais allongés : Dans les mois qui viennent, les acheteurs potentiels risquent de rencontrer de nouvelles difficultés pour obtenir le prêt immobilier nécessaire au financement de leur projet. Certains rechigneront à mobiliser leur épargne afin de conserver un fonds de secours et attendront des conditions plus favorables ;
  • Une diminution du nombre de transactions : Compte tenu des éléments évoqués plus haut, le volume de logements vendus devrait également être en recul par rapport à 2022 ;
  • Un tassement des prix : Certains vendeurs ne souhaiteront pas attendre pour céder leur bien immobilier. Ils se montreront donc plus enclins à négocier. Mais les disparités entre les régions ne devraient pas disparaître, avec une baisse de prix à Paris ou dans certaines grandes villes, et un marché toujours dynamique dans les secteurs plus convoités.

Les professionnels de l’immobilier s’attendent globalement à une année permettant de réguler et d’assainir un marché ayant connu bien des excès en matière de prix dans les décennies précédentes.

L’immobilier en 2023 : questions fréquentes

Est-il intéressant d’emprunter pour financer un achat immobilier ?

Si votre situation et votre profil le permettent, il est toujours intéressant de souscrire un prêt à taux fixe pour acheter un bien immobilier. Avec une inflation prévisionnelle largement supérieure aux taux d’emprunt en 2023, l’investissement immobilier reste un placement avantageux.

Faut-il attendre avant d’acheter ?

Vous n’aurez peut-être pas le choix. Chaque augmentation du taux d’usure offre quelques possibilités d’emprunt. Mais ces dernières s’évanouissent rapidement en période de hausse brutale des taux d’intérêt.

Si vous ne disposez pas d’un apport personnel et d’une épargne de secours conséquents, votre dossier est susceptible d’être refusé en cette fin d’année. Difficile de contenir le TAEG sous la limite légale lorsqu’il faut y inclure, tout à la fois, les intérêts, les frais annexes et l’assurance emprunteur.

Votre projet immobilier n’est pas urgent ? Vous pouvez alors attendre une stabilisation voire une baisse des taux et/ou des prix du marché. Cela vous permettra en outre d’économiser sur le coût total du crédit.

Dans le cas contraire, faites-vous aider en contactant un courtier en crédits immobiliers. L’expert vous aidera à comprendre l’évolution du marché et vous conseillera selon votre profil.

Les prix de l’immobilier vont-ils baisser ?

Tout dépend du bien et de sa localisation. Paris et plusieurs grandes villes de France devraient connaître une certaine baisse de prix, alimentée notamment par la mise en vente de logements à rénover. D’autres secteurs resteront sur une tendance haussière.

Faut-il craindre un krach ou l’éclatement d’une bulle immobilière en 2023 ?

La bulle immobilière se forme lorsque les prix augmentent de façon anormale. Il s’agit souvent d’un effet de spéculation dû à des investisseurs recherchant la plus-value rapide, et non à des acheteurs en quête d’un logement. Cette bulle éclate quand le prix des biens mis en vente s’avère trop éloigné de leur valeur réelle, causant une chute soudaine de la demande.

Tout porte à croire que l’évolution du marché immobilier français est vouée à rester mesurée avec une stabilisation des taux en cours d’année.

En cette période incertaine, la pierre demeure une valeur sûre. Elle attire toujours l’attention des ménages, quand bien même leur pouvoir d’achat est en baisse depuis quelques mois. À ce stade, le krach n’est pas à l’ordre du jour et, selon les experts, le marché devrait retrouver plus de sérénité dès 2024.

Vous avez un projet immobilier pour 2023 et voulez obtenir les meilleurs taux pour votre crédit ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à optimiser votre demande de prêt pour emprunter dans de bonnes conditions.