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La Centrale de Financement
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Taux d’usure et crédit immobilier

Au moment de signer un compromis de vente, il est légitime de vous demander si la banque pourra vous accorder le prêt immobilier nécessaire. Au-delà de l’inévitable étude de votre profil, le législateur lui impose en effet certaines contraintes parmi lesquelles le respect du taux d’usure. De quoi s’agit-il ? Comment et pourquoi est-il établi ? Quelle est son incidence sur la validation ou le refus des dossiers emprunteurs ? Comment faire lorsqu’il n’est pas favorable ? Dans cet article, nous répondons à toutes vos questions sur le principe du taux d’usure dans le cadre d’un crédit immobilier.

À quoi correspond le taux d’usure ?

Définition

Le taux d’usure correspond au taux maximal auquel une banque peut accorder un crédit à son client. L’établissement prêteur qui proposerait une valeur supérieure se trouverait hors-la-loi.

Nous parlons ici du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui inclut divers éléments :

  • Le taux d’intérêt nominal du prêt immobilier,
  • Les primes d’assurance emprunteur,
  • Les frais divers (dossier, garantie, etc.).

Le TAEG donne ainsi une vision précise du coût total du crédit.

Le prêt usuraire

Un prêt est dit usuraire lorsqu’il est accordé à un TAEG supérieur au seuil défini par la loi. On parle de délit d’usure.

Le Code de la consommation (article L341-50) interdit aux établissements bancaires de pratiquer de tels taux. Les contrevenants encourent des sanctions importantes, pouvant atteindre 2 ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende.

La finalité du taux d’usure

Le taux d’usure permet une régulation de l’économie globale en empêchant une hausse trop brutale des taux de crédit. Il protège les emprunteurs de TAEG abusifs que pourraient proposer les établissements de prêt.

Dans le cas d’un crédit immobilier, il vient s’ajouter à d’autres contraintes imposées par le HCSF ou Haut Conseil de Stabilité Financière :

Ces éléments aident l’emprunteur à équilibrer ses finances et rembourser sa dette tout en conservant un reste à vivre suffisant.

Comment le taux d’usure est-il calculé ?

Le calcul

Chaque trimestre, la Banque de France établit la moyenne des taux effectifs pratiqués par l’ensemble des établissements de crédit. Les prêts réglementés comme le prêt à taux zéro ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Cette valeur médiane est ensuite augmentée d’un tiers pour parvenir au taux d’usure.

À noter : à chaque type de prêt (prêt à la consommation, crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable, etc.) correspond un taux d’usure spécifique. Ce dernier dépend également de données telles que le montant emprunté ou la durée de remboursement.

Vous pouvez retrouver les taux d’usure en vigueur pour les crédits immobiliers sur le site de la Banque de France. Ces valeurs sont susceptibles de changer tous les trimestres.

Taux d’usure et inflation

Nous l’avons dit, le taux d’usure est une mesure de protection importante pour les particuliers. Cependant, dans un contexte d’inflation galopante, il peut se retourner contre le candidat à l’emprunt.

Lorsque les indicateurs s’emballent, les barèmes des prêts bancaires suivent le mouvement. Les taux des crédits immobiliers remontent donc rapidement.

Problème, le taux d’usure s’apprécie sur la base du trimestre précédent, en d’autres termes, avec un léger retard par rapport au marché. Il se situe donc plus bas que le chiffre moyen proposé par les banques lorsque les taux augmentent fortement sur une période courte.

C’est ainsi qu’en période d’inflation, de nombreuses demandes de crédit se retrouvent bloquées par le dépassement du taux d’usure. Tous les emprunteurs peuvent être concernés, y compris les personnes présentant un dossier solide.

Pour mieux comprendre le marché, consultez les taux d’intérêt proposés par les banques en France métropolitaine.

Crédit immobilier : que faire lorsque le taux d’usure est trop bas ?

Tout au long de l’année 2022, les taux des crédits immobiliers ont connu une hausse rapide et inédite. 

Des ménages aux revenus pourtant confortables ont vu leur demande de prêt bloquée par la banque. La situation s’est avérée d’autant plus complexe pour les personnes au profil plus fragile, comme les primo-accédants, les séniors ou les malades à qui l’assurance impose des primes importantes.

Il existe heureusement des solutions pour surmonter le problème posé par un taux d’usure trop faible et obtenir l’offre de prêt espérée.

Diminuer le taux nominal du crédit immobilier

Le taux nominal fait partie intégrante du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et plus votre crédit s’étale dans le temps, plus il est élevé.

Une solution consiste donc à augmenter les mensualités de l’emprunt immobilier pour en diminuer la durée et obtenir un taux plus bas.

Demander une délégation d’assurance

La loi vous autorise à souscrire un contrat d’assurance emprunteur auprès d’une compagnie autre que celle recommandée par la banque prêteuse, sous réserve que les garanties et les conditions soient similaires.

Selon votre profil, vous pouvez adapter le coût de la couverture tout en restant correctement protégé contre les imprévus et les accidents de la vie.

Vous recherchez la meilleure assurance emprunteur et voulez faire jouer la concurrence ? Consultez un courtier de la Centrale de Financement !

Négocier les frais imposés par la banque

Vous avez tout intérêt à négocier les frais de dossier relatifs à votre emprunt. Gardez en tête qu’un établissement bancaire peut vous présenter une offre plus alléchante si vous rejoignez les rangs de sa clientèle.

Là encore, faites appel à un courtier en prêts immobiliers : nos conseillers peuvent obtenir des conditions de crédit avantageuses. Ils analyseront chaque possibilité dans le détail pour résoudre le problème du taux d’usure et débloquer votre demande de crédit.

Présenter un apport plus conséquent

En modulant le montant du prêt, le niveau de l’apport personnel détermine le taux de crédit proposé par la banque. 

Cet apport doit représenter au moins 10 % du montant emprunté. Si vous avez la possibilité de l’augmenter, vous bénéficierez d’un taux inférieur et votre dossier aura plus de chances d’être accepté.

Savez-vous, par exemple, que pour l’achat de votre résidence principale, vous pouvez débloquer votre épargne salariale ?

Recourir à un prêt aidé

Un prêt aidé, au taux réduit, peut compléter avantageusement votre emprunt principal. Pensez à vérifier votre éligibilité !

Retrouvez ici la description des principaux prêts favorisant l’accession à la propriété : prêt à taux zéro, prêt action logement, etc.

Souscrire un crédit à taux variable

Pour une durée d’emprunt identique, un taux variable (ou révisable) est généralement inférieur à un taux fixe.

Une option supplémentaire pour amener le TAEG d’un crédit immobilier sous le seuil légal !

Négocier à la baisse le prix d’achat du bien convoité

Devant le nombre de dossiers refusés par les banques, certains vendeurs pourraient avoir intérêt à effectuer une remise sur la cession de leur bien immobilier afin de trouver un acheteur solvable plus rapidement.

La hausse des taux d’intérêt complique l’accès au crédit pour nombre d’emprunteurs. Nul doute qu’elle aura un impact non négligeable sur le marché immobilier français.

Réagir rapidement en cas de réévaluation du taux d’usure

Les dernières simulations indiquaient que votre demande de prêt risquait d’être refusée en raison d’un taux d’usure trop faible ? Restez vigilant ! 

Les plafonds étant révisés chaque trimestre, il s’agit en effet de saisir toute opportunité permettant de débloquer votre dossier. Vous devez agir vite, dès que la Banque de France annonce une hausse du taux d’usure pour, enfin, concrétiser votre projet immobilier.


À retenir :

  • Le taux d’usure représente le TAEG maximal que les banques sont autorisées à proposer aux ménages souhaitant emprunter ;
  • Il correspond au taux moyen pratiqué au trimestre précédent, augmenté d’un tiers de sa valeur ;
  • Lorsque l’économie connaît une période d’inflation, il devient plus difficile d’emprunter, les taux d’intérêt augmentant plus rapidement que le seuil légal imposé par la Banque de France.

Pour obtenir un contrat de prêt adapté à votre situation, faites appel à la Centrale de Financement. Nous vous accompagnons tout au long de votre projet immobilier.