Et si vous deveniez investisseur immobilier ? Le terme semble intimidant ? C’est parfois plus simple que vous ne le pensez. Dans bien des cas, la création d’une Société Civile Immobilière peut donner un cadre solide à votre projet et vous ouvrir de nouvelles opportunités. Cette structure juridique offre en effet plusieurs avantages en matière de gestion, de financement ou de fiscalité. Découvrons ensemble les caractéristiques de la SCI et la manière dont elle peut faciliter votre parcours vers l’investissement locatif.
Comment fonctionne une SCI ou Société Civile Immobilière ?
Les avantages de la SCI dans le cadre d’un investissement locatif
Créer une SCI pour investir dans l’immobilier : les points de vigilance
Comment fonctionne une SCI ou Société Civile Immobilière ?
La Société Civile Immobilière consiste en l’association de plusieurs personnes dans le but d’acquérir, de gérer ou de transmettre un patrimoine immobilier.
La SCI devient officiellement propriétaire des biens acquis. Les associés reçoivent, quant à eux, des parts sociales à hauteur de leur apport respectif au capital de la société.
Le fonctionnement de la SCI est prévu et décrit dans ses statuts. Ceux-ci indiquent notamment :
- La répartition des parts sociales et des bénéfices générés par la société dans le cadre de son investissement,
- La manière dont les parts peuvent être cédées,
- Les pouvoirs laissés au gérant dans l’administration quotidienne des biens et de la société (mises en location, souscription d’un prêt immobilier, lancement de travaux, etc.).
Les décisions importantes peuvent également se prendre lors des assemblées générales prévues par la loi, au minimum une fois chaque année.
Les avantages de la SCI dans le cadre d’un investissement locatif
Simplifier la gestion du bien en location
De nombreux biens immobiliers sont aujourd’hui détenus et gérés en indivision, généralement à la suite d’une succession.
Souvent adoptée de manière automatique, l’indivision présente pourtant plusieurs inconvénients :
- Désaccords fréquents quant à la gestion quotidienne des biens en location,
- Multiplication des indivisaires lorsque les parts sont transmises à la génération suivante,
- Revente forcée du bien immobilier lorsqu’un membre souhaite quitter l’indivision sans que les autres ne soient capables de racheter ses parts,
- Etc.
La création d’une SCI permet d’éviter la plupart de ces problématiques.
Le gérant est en droit de prendre une grande partie des décisions de manière autonome. Les parts sociales peuvent être cédées sans que les autres associés n’aient à les reprendre. Les héritiers éventuels d’un membre de la SCI deviennent, à leur tour, associés et se conforment aux statuts en place.
Favoriser l’obtention d’un prêt immobilier
En tant que personne morale, la SCI peut souscrire un prêt immobilier en son nom afin de mettre en place l’investissement locatif. Les banques sollicitées considèrent alors les revenus de chaque associé ainsi que les bénéfices prévisionnels engendrés par la location des biens acquis.
Cette mutualisation des ressources augmente la capacité d’emprunt et facilite l’obtention d’un crédit.
Les banques sont rassurées : la société règle les mensualités du prêt mais chaque associé reste responsable du remboursement en proportion des parts qu’il détient. Il arrive qu’elles accordent de meilleurs taux aux SCI qu’aux emprunteurs individuels.
Le fait de pouvoir emprunter plus facilement constitue un atout majeur lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif pour développer votre patrimoine immobilier.
À noter :
Vous pouvez également souscrire un prêt immobilier à titre individuel puis injecter les fonds dans le capital social de la SCI, ou lui prêter de quoi financer une nouvelle acquisition. Vous augmentez alors votre quote-part et vos bénéfices, mais devez pouvoir assumer un taux d’endettement plus important. Vous êtes également seul responsable de la dette contractée.
Vous ne pouvez donc faire un tel choix que si vos revenus personnels vous le permettent.
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Faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier
Si vous investissez dans l’immobilier locatif, c’est sans doute que vous souhaitez constituer un patrimoine pour mieux le transmettre à vos enfants.
La transmission de parts sociales s’avère plus intéressante que le legs d’un bien immobilier. Deux avantages notables :
- Via le démembrement des parts, vous pouvez séparer les droits transférés aux héritiers. C’est ainsi qu’un conjoint survivant peut, par exemple, conserver le total usufruit d’une résidence ou d’un investissement locatif tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété qui leur revient ;
- La loi prévoit la possibilité d’effectuer des donations à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans, qui sont exonérées des principaux impôts de succession. Le système de parts sociales vous permet de maîtriser le montant de ces donations de façon plus précise et de bénéficier de certains abattements.
Optimiser votre fiscalité
La création d’une SCI vous permet également de choisir le régime fiscal appliqué aux revenus fonciers issus de votre investissement :
- Imposition sur le revenu (IR) : Les bénéfices locatifs touchés par les membres de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche d’imposition de chacun. La plus-value immobilière est taxée selon le régime des particuliers, après un abattement calculé selon la durée de détention du bien.
À savoir : avec cette option, il est également possible de réduire ses impôts en activant la loi Pinel, valable pour l’acquisition puis la mise en location de logements neufs. Attention cependant, le dispositif Pinel s’éteint en 2024, sans être reconduit.
- Imposition sur les sociétés (IS) : La SCI paie l’impôt sur les sociétés et les associés s’acquittent ensuite de l’IR sur les dividendes perçus. Les coûts d’acquisition du bien peuvent être déduits des revenus fonciers déclarés. En revanche, l’abattement sur la plus-value immobilière est impossible et la SCI ne bénéficie pas des avantages fiscaux accordés aux particuliers dans le cadre d’un investissement locatif (Pinel ou autres).
Créer une SCI pour investir dans l’immobilier : les points de vigilance
Les avantages que nous venons d’évoquer ne doivent pas vous faire perdre de vue certains inconvénients inhérents à la SCI.
La création d’une SCI s’accompagne de coûts liés à l’immatriculation et à la gestion courante de la structure. Par ailleurs, les formalités d’enregistrement, la rédaction des statuts, l’obligation d’organiser des assemblées générales chaque année sont autant de contraintes susceptibles de décourager certains particuliers.
Le choix du régime d’imposition est complexe.
Si les associés optent pour l’impôt sur le revenu, la société ne peut exercer qu’une activité civile, telle que la location nue. Impossible de se lancer dans la location meublée, considérée comme une activité commerciale. Les associés ne peuvent donc pas bénéficier des avantages fiscaux liés à la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
La loi admet quelques dérogations : vous pouvez cumuler SCI et LMNP dans la mesure où l’activité reste occasionnelle ou limitée (moins de 10 % du revenu engendré par la SCI).
Dans le cas contraire, il vous faudra basculer vers l’imposition sur les sociétés.
Compliqué ? Faites-vous accompagner par un professionnel ! Si vous avez prévu d’emprunter dans l’investissement locatif, le courtier en crédits immobiliers pourra vous aider à faire les bons choix.
À retenir :
- La création d’une SCI ou Société Civile Immobilière simplifie la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier sous réserve de vous associer avec une ou plusieurs autres personnes.
- Il s’agit souvent d’une solution avantageuse pour se lancer dans l’investissement locatif et en optimiser les bénéfices ;
- La SCI est propriétaire des biens immobiliers concernés. Les associés reçoivent des parts sociales au prorata de leur contribution au capital ;
- La société peut souscrire un crédit immobilier pour financer le projet d’investissement locatif. Le montant prêté est supérieur à ce qu’obtiendrait une personne seule. Le taux du prêt est souvent plus compétitif ;
- La SCI permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, à condition de choisir un régime d’imposition adapté au projet et à la situation des associés : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
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