Vous aimeriez emprunter pour financer un achat immobilier ? Avant de vous accorder un crédit, les banques commencent toujours par évaluer le risque. Leur premier réflexe est de calculer votre taux d’endettement. Le concept peut se résumer en une définition simple : il s’agit de la proportion de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits et charges fixes. Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement maximum autorisé s’élève à 35 %, soit un peu plus d’un tiers des revenus. Au-delà de ce seuil, l’emprunteur peut avoir des difficultés à rembourser ses échéances de prêt. Voyons ensemble comment l’évaluer pour éviter toute situation difficile.
Calculer son taux d’endettement
Le principe de calcul
Le taux d’endettement correspond donc à la part des revenus que vous allez consacrer au remboursement de votre nouveau crédit immobilier comme des prêts précédemment contractés. Les établissements bancaires vont se pencher sur vos bulletins de salaire et sur vos derniers avis d’imposition pour obtenir votre revenu moyen mensuel. Le total formé par vos charges actuelles et la future mensualité ne pourra dépasser 35 % de ce montant.
La formule du taux d’endettement s’exprime de cette façon : (charges/revenus) x 100.
Exemple :
Vos charges actuelles s’élèvent à 100 euros pour un crédit auto et 150 euros pour un prêt travaux, soit un total de 250 euros. Vos revenus sont de 2 400 euros par mois.
Taux d’endettement initial : (250/2 400) x 100 = 10,42 %
Remboursement mensuel maximum : 2 400 x 35 % = 840 euros.
Vous pourrez donc consacrer 590 euros (840 – 250) à votre nouvelle mensualité, ce qui portera votre taux d’endettement au maximum autorisé de 35 %.
Les banques ne calculent pas toutes ce taux d’endettement de la même manière. Elles peuvent faire preuve de flexibilité dans certains cas. Ainsi, si votre crédit de consommation se termine rapidement, il peut ne pas être inclus dans le calcul.
Quels revenus prendre en compte pour estimer son taux d’endettement ?
Chaque établissement bancaire possède ses propres règles concernant les revenus à prendre en compte dans le calcul du ratio d’endettement. Mais il comprend généralement, pour chaque emprunteur et co-emprunteur, les montants suivants :
- les salaires nets avant prélèvement à la source pour les contrats en CDI et les fonctionnaires ;
- les primes fixes (le treizième mois par exemple) ;
- les bénéfices pour les chefs d’entreprises, les professions libérales, etc.
- certaines commissions (agents commerciaux expérimentés) ;
- les pensions de retraite ;
- les allocations d’adulte handicapé (AAH) ;
- les pensions alimentaires perçues ;
- les APL (ou allocations logement).
Les revenus locatifs ne sont pas toujours comptabilisés (ou seulement partiellement) pour anticiper les imprévus ou de possibles fluctuations des loyers. Les allocations familiales sont incluses ou exclues en fonction du profil de l’emprunteur.
En revanche, les revenus variables ou aléatoires ne sont jamais pris en compte :
- les primes non contractuelles (primes exceptionnelles, intéressement, participation) ;
- les frais professionnels ;
- les heures supplémentaires ;
- les indemnités professionnelles (maladie, accident, etc.).
Quelles sont les charges incluses dans le calcul de votre taux d’endettement ?
Dans le calcul du taux d’endettement sont prises en compte toutes les charges récurrentes et crédits divers que possède l’emprunteur :
- les crédits auto, consommation, travaux, etc.
- les autres prêts immobiliers ou prêts à taux zéro (PTZ) en cours de remboursement ;
- les pensions alimentaires (celles que vous devez) ;
- les loyers si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement.
À noter : si vous êtes locataire et projetez d’acheter votre résidence principale, le loyer actuel n’apparaîtra plus dans le calcul de votre taux d’endettement prévisionnel. Il sera remplacé par la mensualité payée dans le cadre de l’emprunt immobilier.
Les factures courantes (électricité, gaz, eau et autres) n’entrent pas dans le calcul du taux d’endettement.
Pourquoi calculer son taux d’endettement ?
Déterminer sa capacité d’endettement permet de définir le montant des mensualités de crédit qu’un foyer peut assumer dans son budget. Il est donc essentiel de connaître votre ratio charges / revenus au moment d’envisager un emprunt immobilier.
Les banques peuvent ainsi évaluer la faisabilité de votre projet. En se basant sur la somme que vous êtes capable de rembourser chaque mois, elles calculent le capital qu’elles peuvent vous allouer, sachant qu’il vous faudra également régler les intérêts, les frais d’assurance, de dossier, de notaire, etc.
À savoir : la loi définit désormais un taux d’endettement maximum pour le foyer. Les banques ont néanmoins la possibilité d’accorder un certain nombre de dérogations. Si elles estiment que votre « reste à vivre » est suffisant, elles peuvent aller au-delà des 35 % réglementaires. Elles prennent leur décision en fonction de votre situation professionnelle, de sa stabilité présumée sur la durée du prêt, de votre âge, votre épargne, etc. En bref, vous devrez présenter un dossier solide et bien ficelé.
N’attendez pas d’avoir à emprunter pour évaluer votre taux d’endettement ! Le calcul peut vous aider à prendre conscience de vos possibilités ou d’un risque éventuel en matière d’investissement. Il vous permet de mieux gérer vos finances, votre patrimoine immobilier ou même votre carrière.
Retrouvez ici notre guide du prêt immobilier : types d’emprunt, durée, mensualités, taux d’intérêt, apport personnel, assurance emprunteur ou garanties, vous serez incollable sur le crédit immobilier !
La Centrale de Financement met également à votre disposition divers outils de simulation pour simplifier vos estimations.
Comment réduire son taux d’endettement ?
Vous avez effectué une première simulation que vous ne jugez pas concluante ? Vous n’avez pas d’augmentation de salaire en perspective et votre ratio actuel n’est pas favorable à un nouvel emprunt ?
Vous pouvez envisager les solutions suivantes :
- solder un crédit en cours en le remboursant par anticipation ;
- augmenter votre apport personnel pour diminuer le montant du nouvel emprunt et, par voie de conséquence, vos futures mensualités.
Si vous ne disposez pas de réserves suffisantes pour éliminer ou limiter certaines de vos charges récurrentes, vous pouvez avoir recours à d’autres techniques.
Le lissage de prêt
Cette forme de prêt est intéressante lorsqu’un emprunteur cherche à financer un projet immobilier alors qu’il rembourse déjà d’autres crédits. La banque peut alors proposer une mensualité unique et une durée totale de remboursement généralement calquée sur le prêt le plus long.
La part de la mensualité correspondant à l’emprunt immobilier augmente à chaque fois que l’un des autres prêts arrive à son terme. Cette solution permet de maintenir votre taux d’endettement à un niveau raisonnable, même dans les premières années, lorsque vous cumulez plusieurs crédits.
Attention, cet aménagement n’est pas sans conséquence : il engendre généralement un surcoût général ou une augmentation de la durée totale de remboursement.
On parle aussi de prêt par paliers, le plus souvent lorsque les autres crédits ont été contractés auprès d’une banque tierce.
Le rachat de crédit
À l’instar du lissage de prêt, le rachat de crédit permet également de réduire votre taux d’endettement.
La banque reprend à son compte ce que vous avez en cours dans d’autres établissements. Elle vous propose un nouveau prêt unique, englobant votre projet immobilier. Son coût, ses mensualités et sa durée sont calculés en fonction de votre capacité d’emprunt et de votre reste à vivre.
Monter ce genre de dossier s’avère plutôt complexe. Pour optimiser votre budget et alléger votre taux d’endettement, le moyen le plus sûr reste de faire appel à un courtier professionnel. Il vous accompagnera dans votre démarche afin d’éviter tout risque d’insolvabilité.
Les différents niveaux d’endettement
Solliciter un ou plusieurs emprunts auprès des banques peut constituer une bonne stratégie d’investissement pour peu que vous régliez vos remboursements sans faillir.
Les problèmes commencent lorsque vous éprouvez des difficultés à vous acquitter de vos dettes. Vos mensualités sont momentanément trop élevées, conséquence d’un prêt inapproprié, d’un changement professionnel ou d’une mauvaise gestion des finances de votre foyer. Votre ratio charges / revenus dépasse les 35 %. On parle alors de mal-endettement.
Dans ce cas, un rachat de crédit à un taux attractif peut souvent rééquilibrer votre budget et rétablir votre situation avant qu’il ne soit trop tard.
Autre cas de figure : votre taux d’endettement dépasse les 55 %. La différence est de taille : vous n’êtes plus en capacité de payer vos mensualités (hors dettes professionnelles). Vous êtes confrontés aux relances de la banque qui vous applique agios, frais divers et autres pénalités de retard. Vous voilà en situation de surendettement. Dans ce cas, le rachat de crédit ne suffit plus : il faut enclencher une procédure auprès de la Banque de France.
Bien heureusement, il existe de nombreux moyens pour éviter le risque de surendettement ! Commencez par tester notre simulateur de prêt pour obtenir un premier aperçu de vos possibilités.
Puis prenez rendez-vous avec l’un de nos courtiers en crédit immobilier. La Centrale de Financement vous aide à calculer votre taux d’endettement, évaluer votre capacité de remboursement, peaufiner votre dossier et emprunter en toute sécurité.
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