Vous faites vos premiers pas dans le monde de l’immobilier ? Il n’est pas toujours facile de se repérer dans le dédale de termes juridiques et de lois jalonnant l’achat ou la vente d’un logement. Dans cet article, nous nous intéressons au droit de préemption. Cette règle autorise certaines personnes, municipalités ou collectivités à acheter votre bien en priorité lorsque vous décidez de vous en séparer. Quand et comment s’applique-t-il ? Quels sont les différents droits de préemption ? Quel impact peuvent-ils avoir sur votre projet immobilier ?
Le fonctionnement du droit de préemption
Selon la situation, le droit de préemption permet à une personne ou une entité publique d’acquérir votre bien immobilier, au prix et dans les conditions prévues, à la place de tout autre acheteur potentiel.
Lorsqu’un particulier, une commune ou une collectivité décide de préempter, vous n’avez d’autre choix que de lui vendre votre maison ou votre appartement, quand bien même vous auriez trouvé un autre acquéreur.
Nous venons d’évoquer le cas d’un logement mais tout type de bien immobilier est susceptible d’être concerné : habitation, immeuble, terrain ou local commercial.
Le droit de préemption s’applique selon une procédure spécifique :
- Si vous souhaitez vendre, vous devez signaler votre intention, avant toute cession, à l’éventuel titulaire du droit de préemption ;
- Ce dernier dispose alors d’un délai légal pour se manifester, dépendant de la nature du bien ;
- En l’absence de réaction et à expiration du délai, vous êtes libre de céder votre bien immobilier comme bon vous semble.
À noter : dans le cas où le titulaire est une commune ou une collectivité publique, le propriétaire du bien doit l’informer de sa décision en transmettant à la mairie une DIA ou Déclaration d’Intention d’Aliéner. Le document est rédigé par un notaire et comporte, entre autres, le prix de vente et les modalités fixées pour la transaction immobilière. Le maire prend alors ses dispositions et fait suivre à qui de droit.
Qui bénéficie d’un droit de préemption ?
La loi prévoit plusieurs droits de préemption et titulaires potentiels, qu’il est possible de classer en trois catégories principales.
Le DPU ou droit de préemption urbain
Le Code de l’urbanisme (article L211-1) indique qu’une mairie dotée d’un PLU ou Plan Local d’Urbanisation est en droit d’acheter un terrain, un logement ou un immeuble proposé à la vente dans un périmètre prédéfini.
La commune exerce son droit de préemption dans l’intérêt public :
- Concrétiser un projet lié au développement urbain,
- Appliquer la stratégie d’aménagement et d’équipement de la ville,
- Préserver certaines activités telles que l’artisanat ou le commerce local,
- Etc.
Le conseil municipal officialise l’application globale du DPU dans le cadre des points cités sur les zones concernées. Lorsqu’elle reçoit une DIA, la mairie peut également suspendre son droit de préemption urbain et laisser le propriétaire vendre son bien à l’acheteur de son choix. Elle dispose de 2 mois pour faire connaître sa décision.
Le droit de préemption lié aux collectivités locales et publiques
Il s’applique dans plusieurs territoires spécifiques :
- Les ZAD ou Zones d’Aménagement Différé : Il s’agit de secteurs non aménagés pour lesquels existe un projet d’équipement ou de construction : établissement d’enseignement, hôpital, installations sportives, etc. Les communes concernées disposent d’un droit de préemption s’élevant à 6 années dès lors que la ZAD est créée.
Pour en savoir plus, consultez les articles L212-1 à 5 traitant des Zones d’Aménagement Différé dans le Code de l’urbanisme.
- Les espaces naturels dits « sensibles » : L’objectif est ici de protéger les paysages et la biodiversité du périmètre. Le droit de préemption est accordé au département concerné. Si vous êtes propriétaire d’un bien dans une zone de ce type, vous devez adresser votre DIA à la mairie de la commune, qui transmettra votre déclaration. Le délai de préemption s’élève alors à 3 mois.
Voir le chapitre du Code de l’urbanisme concernant ces espaces naturels sensibles.
Le droit de préemption des locataires
Vous êtes propriétaire d’une habitation mise en location et souhaitez la revendre ?
Vous devez savoir que la loi n°89-462 datant de juillet 1989 (article 15) protège votre locataire. Ce dernier dispose lui aussi d’un droit de préemption. En d’autres termes, il bénéficie d’un privilège d’achat devant tout autre acquéreur potentiel.
Dans les faits, vous devez lui signifier votre intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier. Cette notification fait office d’offre de vente et, comme la DIA, doit préciser le prix et les conditions de la transaction immobilière.
Le locataire doit ensuite vous envoyer sa réponse dans les 2 mois. S’il ne le fait pas ou s’il renonce à préempter, vous pouvez vendre le bien au même prix, à l’acheteur de votre choix.
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Droit de préemption : quelles conséquences sur votre projet immobilier ?
Bien comprendre les différents droits de préemption est essentiel à la réussite d’un projet immobilier :
- En tant que vendeur, vous pouvez être contraint de vendre à un acquéreur que vous n’avez pas choisi ;
- L’acheteur, quant à lui, peut être déçu si le bien repéré lui échappe pour être vendu à la commune ou à une collectivité au nom de l’intérêt public.
Rappelons que la signature d’un compromis de vente n’écarte pas l’application du droit de préemption. Il arrive qu’une transaction immobilière soit tout bonnement annulée si le bien est finalement préempté. Mieux vaut donc se rapprocher d’un notaire dès le début du projet. Le professionnel vous mettra en garde si votre bien se situe dans une zone concernée par un DPU, une ZAD ou un périmètre protégé.
À savoir : à l’inverse de l’acte définitif, le compromis de vente peut être signé sans notaire, entre particuliers ou dans une agence immobilière. Mais l’aide d’un officier public peut s’avérer utile sur de nombreux points.
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