Vous avez un projet d’un achat immobilier ? En signant un compromis ou une promesse de vente avec l’autre partie, vous vous engagez. Vous êtes désormais tenu de finaliser votre acquisition, sous réserve qu’aucun imprévu ne vienne entraver la transaction. C’est l’objet des conditions suspensives : elles ont pour but de protéger l’acheteur comme le vendeur jusqu’à la signature effective de l’acte authentique chez le notaire. Dans cet article, nous passons en revue ces clauses permettant de rompre l’avant-contrat si tout ne se passe pas comme prévu : quelles conditions suspensives faut-il prévoir ? Comment les inclure dans le compromis de vente sans faire d’erreur ? Dans quels cas les invoquer ?
À quoi servent les conditions suspensives ?
Quand vous validez le compromis de vente, vous disposez encore d’un délai de 10 jours pendant lequel vous pouvez faire valoir votre droit de rétractation.
Le fait de renoncer à ce droit prouve votre intérêt en tant qu’acheteur. Il arrive cependant que certaines contraintes techniques, financières ou administratives vous amènent à changer d’avis.
Lorsque le délai de rétractation est écoulé, il vous reste un dernier recours.
Si l’une des conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat ne se réalise pas, vous pouvez annuler la vente sans pénalités financières. Vous récupérez alors l’éventuel dépôt de garantie versé au moment de la signature.
Il importe donc de bien réfléchir avant de s’engager. Le vendeur et l’acquéreur doivent se mettre d’accord sur chaque clause suspensive à ajouter au compromis de vente.
Par ailleurs, la loi peut invalider une condition suspensive dans les cas suivants :
- Elle est abusive,
- Elle dépend uniquement de la volonté du bénéficiaire,
- Ce dernier en a empêché la réalisation.
En d’autres termes, chaque partie se doit d’être de bonne foi et d’utiliser les conditions suspensives à bon escient. L’acheteur ne peut les ajouter simplement pour se donner la possibilité de changer d’avis.
Les conditions suspensives importantes
Il existe de nombreuses conditions suspensives, dont la nature varie selon le projet immobilier de l’acquéreur.
L’obtention du crédit immobilier
C’est la condition suspensive la plus courante, qui figure dans la plupart des compromis de vente. Cette clause est obligatoire si vous projetez d’emprunter pour acheter le bien en question.
L’avant-contrat doit comporter une description précise de votre plan de financement. Dans le cas d’un prêt immobilier, vous devez indiquer la valeur maximale qu’il vous est possible d’accepter pour les 3 éléments suivants :
- Le montant du crédit,
- Le taux d’intérêt,
- La durée de remboursement.
En d’autres termes, si, lors de vos recherches, vous recevez des offres de prêt présentant des durées ou des taux supérieurs à ce que vous avez indiqué, vous êtes en droit d’invoquer la clause suspensive : vous n’avez pas obtenu le financement prévu, vous annulez donc la transaction immobilière.
Attention, le vendeur n’acceptera pas les mentions irréalistes. Il refusera que soit indiqué un taux d’intérêt largement inférieur à la moyenne pratiquée sur le marché pour des prêts de durée et de montant similaires. Dans le même esprit, la clause suspensive ne sera pas valable si votre demande de crédit n’a aucune chance d’aboutir compte tenu de votre profil.
Pour faire jouer la condition suspensive, il vous faudra prouver que plusieurs établissements bancaires ont rejeté votre demande d’emprunt. En revanche, si vous recevez une seule offre conforme, vous ne pourrez plus vous rétracter.
Votre plan de financement inclut plusieurs prêts ? Le refus d’un seul crédit peut annuler la transaction immobilière, sous réserve qu’il représente au moins 10 % du prix de vente.
À noter : vous pouvez renoncer à cette clause suspensive si vous réglez comptant le montant demandé par le vendeur. Vous devez alors l’indiquer en toutes lettres dans le compromis de vente.
Consultez notre guide du prêt immobilier pour plus d’informations sur le parcours d’achat, la demande de crédit et sa législation.
Et pour augmenter vos chances d’obtenir l’offre de prêt idéale dans votre situation, contactez un courtier en crédits immobiliers. Il vous accompagnera de la signature du compromis de vente à la mise en place de votre emprunt.
La vente d’un autre bien immobilier
Vous pouvez ajouter cette condition suspensive si vous comptez financer votre achat par la vente d’un autre bien immobilier, dont vous êtes déjà propriétaire. Même chose si vous avez besoin d’un prêt relais pour débloquer les fonds avant de l’avoir cédé.
Ce sont des cas de figure assez courants et le vendeur a tout intérêt à accepter qu’une telle clause suspensive figure dans le compromis de vente.
L’absence de servitudes
La servitude correspond à un droit d’utilisation que posséderait une tierce partie sur votre futur bien immobilier.
Il peut s’agir d’un droit de passage sur votre terrain accordé à un voisin, de projets d’urbanisme à proximité du bien, etc.
La condition suspensive vous permet de renoncer à la vente si vous découvrez ce genre de contraintes.
L’absence de préemption
Il peut arriver que dans certaines zones, la commune concernée soit prioritaire sur l’achat du bien immobilier. Si elle décide d’exercer ce droit de préemption, vous ne pourrez plus vous porter acquéreur et la vente initialement prévue sera annulée.
L’obtention d’un permis de construire
Il est préférable d’ajouter cette condition suspensive si vous achetez un terrain à bâtir ou un logement à rénover impliquant des travaux conséquents.
Si le permis de construire vous est refusé, vous n’avez plus de raison d’acheter le bien immobilier repéré.
L’obtention d’une autorisation spécifique
Vous pouvez avoir besoin d’une autorisation administrative si vous souhaitez modifier la destination du bien acheté : vous voulez, par exemple, transformer un logement en local commercial, ou inversement.
Pour certains aménagements, il vous faudra également l’autorisation de la copropriété, ce qui peut faire l’objet d’une autre clause suspensive.
La réalisation de travaux
Autre possibilité : vous achetez le bien immobilier à condition que son propriétaire effectue certains travaux que vous avez négociés au préalable. Dans ce cas, il est recommandé d’ajouter une description précise des modifications souhaitées dans le compromis ou la promesse de vente.
Vous pouvez aussi conditionner la vente à la remise de certains diagnostics techniques manquants au moment de la signature de l’avant-contrat.
Comment fixer les conditions suspensives dans le compromis de vente ?
En théorie vous pouvez rédiger et valider une promesse ou un compromis de vente sans avoir recours à un tiers. Nul besoin d’un acte authentique. Vendeur et acheteur se mettent d’accord et concrétisent leur entente par l’intermédiaire de ce simple avant-contrat.
Dans les faits, si vous souhaitez inclure plusieurs conditions suspensives et ne prendre aucun risque, mieux vaut faire appel à une agence immobilière ou à un notaire. Le professionnel contacté pourra vous conseiller et s’assurer qu’aucune des parties ne soit lésée.
Par ailleurs, pour être valable, une clause suspensive doit être rédigée dans un souci de précision et utiliser les termes appropriés.
L’enjeu est important, n’oubliez pas que vous vous engagez à long terme et que vous avez versé un dépôt de garantie !
En pratique, il convient de discuter des conditions suspensives en même temps que vous négociez le prix d’achat du bien.
Ces clauses ont une durée de validité minimale de 30 jours à compter de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Mais n’hésitez pas à demander un délai plus long, s’élevant à 45 ou 60 jours. Il faut parfois tout ce temps pour trouver le prêt adéquat et obtenir une offre de la banque.
En cas de besoin, vous pouvez également demander une prolongation de ce délai en indiquant que vous avez entrepris toutes les démarches nécessaires à la réalisation des conditions prévues.
Comment invoquer une clause suspensive ?
Malgré votre bonne volonté, quelque chose s’est mal passé : les établissements bancaires ont refusé votre demande de prêt immobilier, la copropriété rechigne à autoriser les travaux que vous avez en tête, ou vous avez découvert quelques servitudes inattendues.
Vous pouvez alors signifier votre décision d’abandonner la vente en envoyant un courrier recommandé au propriétaire du bien et au notaire ou à l’agence immobilière. Vous devez y joindre les pièces justificatives nécessaires. La transaction sera déclarée caduc et vous pourrez récupérer les sommes déjà engagées.
Rappelons ici que vous n’obtiendrez pas gain de cause si vous avez fait preuve de négligence au moment de demander votre prêt (en transmettant un dossier incomplet par exemple). Même chose si vous n’avez sollicité qu’une seule banque.
À retenir :
- Le compromis ou la promesse de vente engage le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. L’acquéreur doit notamment mettre en place le financement nécessaire à la transaction dans le délai prévu ;
- Le document peut cependant comporter des clauses suspensives afin de protéger les deux parties. Si les conditions indiquées ne se réalisent pas, la vente est annulée et l’acheteur récupère son dépôt de garantie ;
- Les principales clauses suspensives sont d’ordre financier, administratif ou technique : obtention d’un prêt (cette condition est obligatoire si l’acquéreur ne peut payer comptant), absence de servitudes ou de préemption, réalisation de travaux, obtention d’autorisations, etc. ;
- Les conditions suspensives doivent rester réalistes et ne servir qu’à faire face à de réels imprévus, indépendants de la volonté du vendeur comme de l’acquéreur.
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