Vous avez défini votre projet immobilier et trouvé la maison ou l’appartement idéal. Encore quelques étapes et vous serez enfin propriétaire : signer le compromis ou la promesse de vente, obtenir un accord de la banque, valider l’acte définitif devant notaire. Mais avant de vous engager, assurez-vous de bien saisir chaque élément du contrat. Nous examinons ici le mécanisme de l’indemnité d’immobilisation. De quoi s’agit-il ? À quoi sert-elle ? Quelle différence avec un dépôt de garantie ? Les réponses dans cet article.
Que sont les indemnités d’immobilisation ?
Définition
L’achat immobilier implique toujours un processus s’étalant sur de nombreuses semaines. Le délai permet de rassembler les documents obligatoires et, pour l’acheteur, d’obtenir le prêt immobilier dont il a besoin pour financer son acquisition.
Les deux parties officialisent donc leur volonté de concrétiser la transaction immobilière par la signature d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) : le bien immobilier est alors réservé à l’acheteur potentiel, le temps qu’il réunisse les fonds nécessaires.
Dans certains cas pourtant, la vente ne se réalise pas car l’acheteur change d’avis. Et tout est à refaire.
C’est pourquoi, au moment de signer la promesse ou le compromis de vente, le vendeur peut demander le versement d’une indemnité d’immobilisation. La somme lui sera due en compensation du temps perdu si la transaction échoue.
Les modalités de versement
Lorsque l’acheteur signe un compromis de vente, il dispose d’un droit de rétractation de 10 jours, pendant lequel il peut revenir sur sa décision sans conséquences. À l’issue de ce délai, il est engagé et doit verser l’indemnité d’immobilisation sur le compte séquestre du notaire.
Ce dernier conservera les fonds jusqu’à la fin du processus :
- Si la transaction est confirmée, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente ;
- Si l’acheteur se désiste dans le cadre des conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat, il récupère la somme versée ;
- Si l’acheteur se rétracte sans raison valable, le notaire reverse l’indemnité d’immobilisation au vendeur.
À noter : la condition suspensive la plus fréquente concerne l’obtention du prêt immobilier. L’acquéreur ne peut mener la transaction à son terme s’il ne trouve pas de financement. Mais d’autres clauses sont possibles telles que la réalisation de travaux ou la réception d’un permis de construire.
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Dans quels cas prévoit-on une indemnité d’immobilisation ?
Tout dépend des négociations menées entre le vendeur et l’acheteur. Les deux parties sont libres de prévoir ou non le versement d’une indemnité d’immobilisation. Si c’est le cas, son montant comme les modalités d’application doivent être clairement indiqués dans le compromis de vente.
Le montant en question s’élève généralement à 10 % du prix de vente mais il n’existe pas d’obligation particulière.
Une exception :
Le code de la construction et de l’habitation (articles L290-1 et L290-2) impose le recours à un notaire ainsi que le versement d’une indemnité d’immobilisation lorsque l’avant-contrat prend la forme d’une promesse unilatérale de vente d’une durée de validité excédant 18 mois. Ici, seul le vendeur est engagé. L’acheteur (aussi appelé bénéficiaire) dispose d’un droit d’option, qu’il peut lever ou non.
Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation compense le déséquilibre de l’engagement propre à la promesse unilatérale de vente. Elle doit au minimum atteindre 5 % du prix convenu.
Deux exemples courants : l’achat d’un terrain en lotissement, l’acquisition d’un logement neuf auprès d’un promoteur.
Remarque : une cour de justice peut revoir le montant prévu s’il est jugé inapproprié.
Un peu de vocabulaire
On parle d’indemnité d’immobilisation dans le cas de la promesse unilatérale de vente décrite plus haut. Lorsqu’il s’agit d’un compromis de vente (engagement des deux parties), cette indemnité prend plutôt le nom de « dépôt de garantie ».
Quel que soit le terme employé, la somme versée par l’acheteur se transforme en « acompte » lors de la signature de l’acte définitif, si la vente est confirmée.
La clause pénale désigne, quant à elle, tous types de dommages et intérêts payés par l’une des parties en cas de manquement ou de retard dans l’exécution d’un contrat.
Quel est l’intérêt d’une indemnité d’immobilisation ?
Pour le vendeur, les indemnités d’immobilisation sont une garantie de sécurité :
- Elles lui assurent que l’acheteur ne va pas se désister sans raison et qu’il va respecter le délai de réalisation convenu pour la vente (généralement 3 à 4 mois) ;
- Elles compensent le préjudice subi en cas de rétractation abusive de l’acquéreur ;
- Elles lui procurent une marge de négociation si l’acquéreur demande une baisse du prix de vente.
Du côté de l’acheteur, les indemnités d’immobilisation représentent un engagement fort. Elles témoignent de sa motivation comme de sa solvabilité auprès du vendeur. Elles peuvent également devenir un avantage concurrentiel lorsque le bien immobilier est convoité par d’autres personnes.
Il s’agit en revanche d’un risque financier important. S’il se rétracte sans motif légitime, l’acheteur perd une somme conséquente. Il doit donc être certain de sa décision et croire en son projet immobilier.
Comment obtenir la restitution d’une indemnité d’immobilisation ?
Il n’existe que deux possibilités pour récupérer une indemnité d’immobilisation versée dans le cadre d’une promesse ou d’un compromis de vente :
- L’acheteur invoque une condition suspensive prévue dans le contrat : S’il s’agit d’un problème de financement, il doit prouver qu’il a bien accompli toutes les démarches en produisant au moins deux refus de prêt immobilier émanant des banques ;
- L’acheteur confirme la transaction : L’indemnité d’immobilisation devient un acompte et réduit d’autant le montant à verser lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
À noter : un dépôt de garantie ne peut être réclamé qu’à l’issue du délai de rétractation légal prévu dans le compromis de vente. Il n’y a donc, en théorie, aucune somme à restituer si l’acheteur change d’avis dans les 10 jours.
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