Vous êtes sur le point de signer un compromis de vente ou envisagez d’investir dans un bien locatif : comment être certain que votre nouvelle acquisition ne présente aucun défaut majeur ? Le rôle du diagnostic immobilier est de vous rassurer tout en sécurisant la transaction immobilière. C’est l’équivalent du contrôle technique appliqué à une maison ou un appartement. Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente ou la location d’une habitation ? Comment s’y prendre ? La Centrale de Financement vous informe.
En quoi consiste un diagnostic immobilier ?
Définition
Les diagnostics techniques sont des bilans détaillés destinés à protéger l’acheteur ou le locataire de toute mauvaise surprise. Ils évaluent l’état du bien immobilier sur différents points.
Ils vérifient notamment la salubrité du logement et la conformité des installations aux normes de sécurité élémentaires. Ils indiquent le niveau d’isolation de l’habitation et renseignent l’occupant sur ses futures dépenses en matière de chauffage. Ils peuvent aussi l’avertir des travaux à réaliser afin d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble.
Les diagnostics immobiliers peuvent enfin alerter l’acquéreur ou le locataire d’un risque spécifique propre à la localisation du bien.
L’intérêt des diagnostics immobiliers
Ces rapports techniques visent à :
- rassurer l’acheteur ou le locataire ;
- éviter de nombreux litiges liés aux vices cachés ;
- garantir la sécurité des occupants ;
- préserver l’environnement.
Le DDT ou Dossier de Diagnostic Technique
Le DDT rassemble les différents diagnostics immobiliers relatifs au bien. Le propriétaire doit fournir ce dossier à l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente, ou le joindre au bail dans le cas d’une location.
En général, c’est le diagnostiqueur effectuant les études obligatoires qui se charge de monter le DDT.
À savoir : à partir du 1er janvier 2023, un carnet d’information sur le logement doit être fourni à l’acheteur d’un bien immobilier. Ce document est émis au moment de la construction ou à l’occasion de travaux affectant la performance énergétique de l’habitation.
Ce Dossier de Diagnostic Technique figure dans le code de la construction et de l’habitation (articles L271-4 à L271-6).
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Les principaux types de diagnostics immobiliers
Les diagnostics immobiliers requis dépendent de l’année de construction du bien, de sa localisation géographique et de l’ancienneté des installations.
Les diagnostics classiques
Il s’agit d’évaluer la consommation en énergie du logement ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Le DPE ne concerne que la France métropolitaine. Il n’est pas obligatoire si l’habitation est occupée moins de 4 mois par an.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Ce diagnostic plomb concerne les immeubles construits avant 1949.
Autrefois ce métal nocif était notamment utilisé dans les peintures. Il pouvait causer des cas de saturnisme chez les enfants ou les personnes fragiles.
L’amiante, aujourd’hui interdit, était utilisé dans les matériaux de construction. Le diagnostic est nécessaire pour les biens dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997.
Ce diagnostic est obligatoire si l’installation de gaz du logement est âgée de plus de 15 ans. Il permet de vérifier que les équipements répondent aux normes de sécurité en vigueur.
Ce bilan est également obligatoire si les circuits et l’installation électrique ont plus de 15 ans.
Il s’applique aux logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, équipés d’un système autonome. Ce diagnostic informe sur l’état sanitaire de l’habitation.
- Le diagnostic de mesurage de la surface en loi Carrez
La loi Carrez ne concerne que les biens situés en copropriété et mesurant 8 m2 au minimum. Le diagnostic permet de déterminer précisément la surface privative du logement mis en vente.
- Le diagnostic surface habitable
Ce document est demandé dans le cas des biens loués, à l’exclusion de la location saisonnière ou meublée. Le rapport indique la surface au sol dont bénéficie le locataire.
Retrouvez notre article sur les différences entre ces deux diagnostics de mesurage, loi Carrez et surface habitable.
Les diagnostics immobiliers pour les zones à risque
Selon la situation géographique du logement, vous aurez à fournir certains diagnostics techniques complémentaires.
- L’état relatif à la présence de termites et insectes xylophages
Le diagnostic termites renseigne sur la présence potentielle d’espèces susceptibles d’endommager le bois et provoquer des dégâts, notamment sur la charpente du bâtiment.
- L’ERP ou État des Risques et Pollutions
Ce document alerte l’acquéreur ou le locataire sur les dangers éventuels auxquels le bien immobilier peut être soumis. Il s’agit des risques naturels (danger sismique, inondation, gaz radon, etc.), miniers ou technologiques.
- L’ENSA ou État des Nuisances Sonores Aériennes
Le « diagnostic bruit » concerne les biens situés dans une zone susceptible de subir des nuisances sonores dues à la présence d’un aéroport ou d’un aérodrome.
- Le diagnostic mérule
Ce diagnostic technique ne fait pas partie des rapports obligatoires mais il est conseillé. La mérule est un champignon xylophage.
À noter : pour déterminer si le bien immobilier se situe dans une zone présentant un risque particulier, vous pouvez consulter la mairie ou la préfecture.
Dans quels cas réaliser les diagnostics immobiliers ?
La loi impose différents diagnostics selon la nature de votre projet immobilier : vente, location, logement individuel ou situé en copropriété.
La localisation et l’année de construction du bâtiment ont également leur importance :
| Diagnostic | Vente | Location |
| Performance énergétique | Tous les logements | Tous les logements |
| Plomb | Immeubles construits avant 1949 | Immeubles construits avant 1949 |
| Amiante | Immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997 | NC |
| Gaz | Installations de plus de 15 ans | Installations de plus de 15 ans |
| Électricité | Installations de plus de 15 ans | Installations de plus de 15 ans |
| Assainissement | Logements non raccordés au service public | NC |
| Loi Carrez | Biens en copropriété | NC |
| Surface habitable | NC | Tous les logements |
| Termites | Habitations situées dans une zone concernée | NC |
| Risques et pollutions | Habitations situées dans une zone concernée | Habitations situées dans une zone concernée |
| Bruit | Habitations situées dans une zone concernée | Habitations situées dans une zone concernée |
| Mérule | Conseillé pour les logements situés dans une zone concernée | NC |
Comment se procurer un diagnostic immobilier ?
Comment choisir un diagnostiqueur ?
Selon le code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur auquel vous faites appel doit offrir les « garanties de compétence » nécessaires. Veillez à contacter un professionnel ayant suivi une formation spécifique et disposant d’une certification.
Seules exceptions : le diagnostic des risques naturels et technologiques et le diagnostic d’état des nuisances sonores aériennes. Vous pouvez vous en charger via les services en ligne.
N’oubliez pas qu’un diagnostic absent ou mal réalisé peut conduire un acheteur à poursuivre le vendeur pour vice caché. La vente peut alors être annulée ou le prix de cession revu à la baisse.
Il est donc essentiel de bien choisir votre diagnostiqueur !
Combien coûte un diagnostic technique ?
Les prix ne sont pas réglementés et varient d’un diagnostiqueur à l’autre. Ils sont établis en fonction de la superficie du bâtiment et du nombre d’études requises. N’hésitez pas à demander des devis pour mieux comparer les offres.
Dans le cas d’une mise en location, c’est le propriétaire bailleur qui s’acquitte du coût des diagnostics.
Dans le cadre d’une vente, c’est le vendeur qui règle les bilans techniques. Les parties peuvent cependant convenir d’une prise en charge totale ou partielle par l’acquéreur.
Quelle est la validité d’un diagnostic technique ?
Vous trouverez ci-dessous les prix moyens pratiqués par les diagnostiqueurs et la durée de validité indicative de chaque document.
| Diagnostic | Prix moyen | Durée de validité |
| Performance énergétique | 100 à 250 euros | 10 ans (1) |
| Plomb | 100 à 250 euros | Permanente si absence de plomb |
| Amiante | 80 à 140 euros | Permanente si réalisée après le 01/04/2013 — à refaire sinon |
| Gaz | 100 à 140 euros | 3 ans |
| Électricité | 100 à 140 euros | 3 ans |
| Assainissement | 100 à 150 euros | 3 ans |
| Loi Carrez | 50 à 150 euros | Permanente (à refaire si des travaux ont été réalisés) |
| Surface habitable | 50 à 150 euros | Permanente (à refaire si des travaux ont été réalisés) |
| Termites | 100 à 150 euros | 6 mois |
| Risques et pollutions | Réalisé par le propriétaire | 6 mois |
| Bruit | Réalisé par le propriétaire | Non précisée |
| Mérule | 150 à 350 euros | Non précisée |
- Les DPE réalisés avant le 30 juin 2021 peuvent bénéficier d’une durée de validité plus longue.
Ce tableau ne vous dispense pas de contacter plusieurs diagnostiqueurs, de vérifier leur formation et leur certification puis de comparer les devis !
À retenir :
- Les diagnostics techniques visent à garantir la salubrité des immeubles et la sécurité de leurs occupants ;
- Ils sont obligatoires. Le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) doit compléter l’acte de vente ou le bail de location ;
- La durée de validité des diagnostics techniques varie selon leur nature ;
- Il en existe de nombreux : plomb, amiante, termites, électricité, assainissement, gaz, DPE, ERP, loi Carrez, etc.
- Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel, disposant d’une certification.
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