Par les sommes qu’il engage, un projet immobilier porte des enjeux importants. Il s’agit de se loger, d’assurer le quotidien, d’augmenter un patrimoine, de préparer l’avenir. Propriétaires et locataires doivent être protégés contre les abus et les mauvaises pratiques. Acheteurs, vendeurs et intermédiaires doivent évoluer en bonne intelligence, sans que l’une ou l’autre des parties ne soit lésée ou mal informée. L’État a donc mis en place de nombreuses mesures visant à encadrer les opérations d’achat, de vente, d’investissement, de travaux et de mise en location liées au marché immobilier. Cette section vous propose un aperçu de la législation pour vous aider à mieux comprendre et concrétiser vos projets de vie en toute sérénité.
Quelques grandes lois du marché immobilier
Il serait difficile de dresser la liste exhaustive des textes relatifs au marché immobilier. Voici cependant la description des lois dont vous risquez d’entendre parler au cours de votre projet.
La loi Alur
Promulgué en mars 2014, il s’agit d’un texte façonné pour faciliter l’accès au logement et promouvoir un urbanisme rénové. La loi Alur donne un cadre précis aux pratiques immobilières pour plus de transparence et d’innovation. Elle soutient également les populations vulnérables en les aidant à se loger décemment.
À savoir : l’urbanisme désigne l’ensemble des techniques liées à la construction, l’organisation et l’aménagement des zones urbaines permettant d’adapter l’habitat aux besoins de ses occupants.
La loi Elan
Elle date de 2018 et porte sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Elle vise essentiellement à favoriser la construction de nouveaux logements et la protection des personnes les plus fragiles. Les thèmes abordés : revitalisation de certains territoires, simplification des normes d’urbanisme et des règles d’aménagement, attribution et vente des logements sociaux, location, encadrement des loyers, utilisation du numérique, etc.
La loi Carrez
C’est une loi bien connue des personnes engagées dans une transaction immobilière. Elle concerne surtout les logements situés dans les bâtiments en copropriété. La loi Carrez permet en effet de déterminer avec précision la surface privative du bien considéré afin d’éviter tout litige sur le prix de vente ou le calcul des charges.
La loi SRU
Les trois lettres SRU signifient Solidarité et Renouvellement Urbain. Cette loi révise le droit de l’urbanisme (occupation du territoire, développement durable) et du logement. Son article 55 est le plus connu : il impose aux communes la construction ou la mise à disposition d’un nombre minimum de logements sociaux.
La loi Macron 2015
Elle apporte plusieurs modifications aux lois existantes dans le domaine de l’immobilier. En voici quelques-unes :
- Allongement du délai permettant à un acheteur potentiel de se rétracter après la signature d’une promesse de vente. Il passe à 10 jours contre 7 au préalable ;
- Réduction du préavis lorsqu’un locataire quitte un logement situé en zone tendue (1 mois seulement) ;
- Possibilité d’augmenter de 30 % la construction de logements intermédiaires (prix situé entre celui d’un logement social et d’un bien classique) dans certaines communes ;
- Etc.
Le diagnostic immobilier
Il est désormais impossible de vendre ou louer un appartement ou une maison ne répondant pas aux normes officielles de l’habitat. Le diagnostic immobilier consiste à contrôler divers points incontournables pour rassurer un éventuel acheteur ou locataire quant à la salubrité et la sécurité du logement.
Les frais d’agence immobilière
L’agent immobilier est un acteur incontournable du marché. Il peut aider les propriétaires à vendre, acheter ou gérer un bien et permettre aux locataires de trouver le logement adapté à leurs besoins. Si les prix pratiqués restent relativement libres, certaines règles encadrent néanmoins les pratiques des agences immobilières et la répartition des frais entre les différentes parties.
Consultez notre guide du prêt immobilier pour mieux comprendre le parcours d’achat et le système de l’emprunt.
Retrouvez également un aperçu des taux d’intérêt pratiqués par les banques selon votre zone géographique.
La réglementation propre à l’emprunt immobilier
La loi Neiertz et les procédures liées au surendettement
Promulgué en 1989, le texte a été abrogé au début des années 2000 mais comporte des mécanismes encore en vigueur actuellement. Il protège les emprunteurs contre les difficultés financières de grande ampleur grâce aux commissions de surendettement. Ces dernières sont toujours actives, même si les procédures ont changé.
La loi Neiertz est également à l’origine du FICP ou Fichier national des incidents de remboursement de crédit aux particuliers, mis en place par la Banque de France.
La loi Scrivener
Le prêt immobilier est un dispositif complexe qu’il vaut mieux maîtriser avant de s’engager. La loi Scrivener est conçue pour aider l’emprunteur à en comprendre les rouages, lui permettre de changer d’avis avant de valider le contrat et le protéger, même après la signature. Elle lui rappelle également ses obligations. C’est elle qui donne une forme légale à l’offre de prêt immobilier.
Les prêts immobiliers aidés
L’État prévoit plusieurs formules d’emprunt pour favoriser l’accès à la propriété, formules régulièrement modifiées par les lois de finances.
La version 2022 a notamment mis à jour :
- Le prêt à taux zéro (ou PTZ)
Le PTZ vous permet d’emprunter sans intérêts et de financer jusqu’à 40 % de votre projet immobilier. Vous êtes éligible ou non selon le type de bien convoité (neuf ou ancien), le secteur dans lequel il se trouve et les éventuels travaux à réaliser.
Le prêt à taux zéro est également attribué sous condition de ressources : ne peuvent en bénéficier que les foyers dont les revenus ne dépassent pas les plafonds prédéfinis.
- L’éco-PTZ
Il s’agit également d’un prêt à taux zéro destiné à financer certains travaux de rénovation énergétique. La durée de remboursement et les plafonds de ressources ont été relevés afin d’accélérer l’amélioration des logements en matière d’isolation.
À savoir : les lois de finances établissent, pour une année civile, le type, l’affectation et le montant des ressources comme des charges de l’État.
PTZ, Eco-PTZ, PAS, ou PC, retrouvez ici la liste des principaux prêts aidés dans le cadre d’un projet immobilier.
La législation liée à l’investissement locatif
L’État a également mis en place de nombreux programmes de défiscalisation afin d’orienter les propriétaires vers l’investissement locatif. Ces derniers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils respectent certaines règles favorisant la location, notamment au profit des ménages modestes. Ces programmes ciblent des zones bien définies afin d’équilibrer l’occupation du territoire, répondre à la demande et améliorer les conditions de vie comme l’état des logements.
Voici quelques-uns de ces programmes :
- Le dispositif Pinel
Il s’adresse aux personnes désireuses de faire construire ou d’acheter des logements neufs dans une zone A, Abis ou B1, dans le but de les mettre en location. Il prévoit des plafonds de revenus et le montant des loyers est encadré. Par ailleurs, la réduction d’impôt est progressive. Elle dépend, entre autres, de la durée pendant laquelle le bien est loué.
- Le dispositif Censi-Bouvard
Il concerne cette fois l’achat puis la location de biens neufs meublés dans certains types de résidences (pour le tourisme ou l’accueil d’étudiants, de personnes âgées, handicapées ou nécessitant des soins de longue durée).
- Le dispositif Denormandie
Il complète le dispositif Pinel en permettant aux contribuables de réduire leurs impôts grâce à l’achat, la rénovation puis la mise en location de logements anciens. Là encore, certaines zones seulement sont concernées, incluses notamment dans le plan action cœur de ville.
- Le dispositif Malraux
Il s’adresse plutôt aux investisseurs disposant de revenus conséquents. Les avantages fiscaux visent ici à favoriser la rénovation de biens situés dans les zones patrimoniales remarquables.
Vous avez entendu parler des dispositifs Pinel, Censi-Bouvard et autres programmes de défiscalisation et aimeriez emprunter pour vous lancer dans l’investissement locatif. Mais peut-être ignorez-vous comment intégrer le coût de l’emprunt et la réduction éventuelle de vos impôts dans votre plan de financement. Le courtier en prêts immobiliers saura négocier les meilleures conditions auprès des banques et organismes de crédit pour un investissement réussi.
Qu’il s’agisse de l’achat ou de la construction de votre logement, de travaux de rénovation ou de la mise en location d’un appartement, ne restez pas seuls ! La Centrale de Financement répond à vos questions et vous accompagne d’un bout à l’autre de votre projet immobilier.
