Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier pour en faire votre résidence principale ou le placer en location ? Pas si vite ! Avant de signer le bail ou le compromis de vente, n’oubliez pas d’examiner attentivement le DDT ou Dossier de Diagnostic Technique. Mieux vaut connaître les petits défauts du logement et les travaux éventuels que vous aurez à planifier. Dans cet article, nous passons en revue le diagnostic ERP ou État des Risques et Pollutions, autrefois appelé ERNMT ou ESRIS. S’agit-il d’une obligation ? Quel est son intérêt, sa durée de validité ? Comment l’obtenir ?
À quoi correspond l’État des Risques et Pollutions ?
Lorsque l’on évoque les diagnostics immobiliers, on pense surtout à l’état d’amiante, à la détection de termites ou au contrôle de l’installation gaz ou électricité. Mais c’est oublier que la qualité du logement tient également à sa localisation et au terrain sur lequel il est construit.
C’est ici qu’intervient l’ERP, ou État des Risques et Pollutions.
Ce document informe l’acheteur ou le locataire d’un bien immobilier sur les éventuelles menaces liées à son environnement futur :
- L’habitation se situe-t-elle dans une zone sujette aux tremblements de terre ?
- Existe-t-il un risque d’inondation, de raz de marée, d’incendie de forêt, etc. ?
- De pollution des sols ?
- D’accident lié à une quelconque activité industrielle ou nucléaire ?
- Le sol est-il susceptible de bouger (mouvement de terrain, effondrements provoqués par une ancienne exploitation minière) ?
- S’agit-il d’une zone potentiellement exposée au radon (gaz radioactif) ?
- Etc.
Inutile de paniquer, les catastrophes naturelles ou industrielles restent rares. Mais il est préférable d’acheter ou de louer en connaissance de cause !
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Comment réaliser un diagnostic ERP ?
Le diagnostic ERP doit être fourni par le vendeur au moment de la signature de la promesse de vente (dans l’ancien) ou du contrat de réservation dans le cas d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement.
Il s’agit d’une location, le bailleur doit l’ajouter au bail à titre d’information sur les risques éventuels.
Dans les deux cas, le propriétaire demande à l’autre partie de signer le diagnostic et en conserve une copie.
Par ailleurs, si le bien a déjà subi des dommages ayant entraîné le versement d’indemnités pour cause de catastrophe naturelle ou technologique, l’incident doit être clairement mentionné sur les documents de vente ou de location.
La loi n’impose pas au propriétaire de faire appel à un diagnostiqueur professionnel. Il est possible de réaliser en ligne cet état des risques naturels, miniers et technologiques, en utilisant le formulaire mis à disposition par le ministère de l’environnement.
Les services publics proposent également un outil d’aide à la réalisation du diagnostic. Il vous suffit d’entrer l’adresse ou le numéro de parcelle du bien correspondant. Vous obtenez alors une liste des risques présents dans votre commune ainsi que l’exposition précise du terrain ou du logement concerné.
À noter : le diagnostiqueur professionnel propose souvent l’ERP conjointement aux autres audits techniques. Le prix du service dépasse rarement la trentaine d’euros.
Diagnostic ERP ou État des Risques et Pollutions : questions fréquentes
Pour quels biens le diagnostic faisant état des Risques et Pollutions est-il obligatoire ?
Le vendeur ou le propriétaire bailleur est dans l’obligation de présenter un diagnostic ERP dès lors que le bien immobilier se situe dans un secteur exposé à la pollution comme aux risques naturels, miniers ou technologiques.
Il s’agit des zones faisant l’objet d’un plan de prévention en cours d’étude ou validé par le préfet. Même chose avec les zones dont le niveau de sismicité varie entre 2 et 5, et les secteurs potentiellement exposés au gaz radon radioactif (niveau 3).
Vous aimeriez savoir si votre bien immobilier se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention des risques ? Rendez-vous sur le site gouvernemental précédemment mentionné pour y entrer votre code postal. Vous pouvez également vous adresser à la mairie de votre commune.
Quelle durée de validité pour le diagnostic ERP ?
Le diagnostic ERP n’est valable que 6 mois puisqu’un plan de prévention peut évoluer rapidement.
Au-delà de cette durée, le propriétaire doit refaire un état des risques s’il souhaite vendre son bien, le louer ou renouveler le bail de location.
Que risque le propriétaire s’il ne présente pas le diagnostic ?
Comme pour tous les diagnostics immobiliers, le propriétaire encourt certaines sanctions s’il omet de présenter l’État des Risques et Pollutions, ou s’il fournit volontairement des documents erronés :
- Réduction du prix de vente ou du loyer,
- Annulation pure et simple de la transaction,
- Versement de dommages et intérêts,
- Dans les cas les plus graves, amende et peine de prison.
Pourquoi parle-t-on parfois de diagnostic ERNMT ?
L’acronyme ERNMT correspond à l’une des anciennes dénominations du diagnostic ERP. Ce dernier a évolué avec les années :
| À partir de : | Abréviation | Nom complet |
| ERNT | État des Risques Naturels et Technologiques | |
| 07/2013 | ERNMT | État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques |
| 01/2018 | ESRIS | État des Servitudes, Risques et Informations sur les Sols |
| 08/2018 | ERP | État des Risques et Pollutions |
ERNT, ERNMT, ESRIS ou ERP…
Quel que soit le nom employé, quel que soit le type de diagnostic, la loi n’a d’autre but que de protéger l’acheteur ou le locataire d’un bien immobilier. Les réglementations se succèdent et s’affinent pour limiter les risques, améliorer la transmission des informations et fournir des logements à la fois décents et sécurisés.
Il convient donc de ne pas négliger le Dossier de Diagnostic Technique !
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