Vous projetez de vendre un bien, d’acheter votre maison ou de vous lancer dans l’immobilier locatif ? Quelle que soit la transaction envisagée, il vous faut un plan de financement, incluant, aussi précisément que possible, les dépenses liées à l’opération. Dans une vente comme dans une location, le propriétaire ou le bailleur est tenu de fournir à l’autre partie un certain nombre de documents attestant de l’état du logement. Mais qui paie pour ces diagnostics immobiliers ? Quel budget faut-il prévoir ? Un point complet dans cet article.
Combien coûte un dossier de diagnostic technique ?
Le dossier de diagnostic technique, ou DDT, regroupe plusieurs audits qui doivent être réalisés par un professionnel certifié. Son contenu varie selon la nature du bien immobilier, sa date de construction et sa localisation. Le dossier de diagnostic technique permet d’alerter l’acquéreur ou le locataire sur les risques ou défauts éventuels du logement repéré.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation indique la liste des diagnostics immobiliers à joindre au compromis de vente ou à l’acte authentique signé chez le notaire :
- Le diagnostic plomb pour les biens construits avant 1949 ;
- Le diagnostic amiante pour les logements dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997 ;
- Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, qui précise la consommation en énergie et l’impact environnemental du bâtiment ;
- L’état de l’installation gaz si cette dernière a plus de 15 ans ;
- Même contrainte avec l’installation électrique ;
- Le diagnostic assainissement si le logement n’est pas relié au réseau public dédié à la collecte des eaux usées ;
- La mesure loi Carrez pour les habitations situées en copropriété.
Et, si la maison ou l’appartement se situe dans une zone concernée :
- Le diagnostic termites qui signale la présence éventuelle de ces insectes nuisibles ;
- Sur le même principe, le diagnostic mérule (champignon xylophage) ;
- L’ERP ou État des Risques et Pollutions informant sur les menaces naturelles ou technologiques présentes dans l’environnement immédiat du bâtiment.
À noter : dans le cadre d’une location, le diagnostic loi Carrez est remplacé par la mesure de la surface habitable dont bénéficie le locataire.
Le coût moyen du DDT
La loi ne réglemente pas les tarifs des diagnostiqueurs. Vous obtiendrez donc des prix différents d’un professionnel à l’autre. Ces derniers dépendent par ailleurs du type de bâtiment et de la surface à inspecter.
En général, le prix d’un diagnostic immobilier varie entre 80 et 150 euros et les diagnostiqueurs proposent souvent des forfaits regroupant plusieurs audits. En moyenne, le coût du DDT s’élève à environ 500 euros.
Les frais liés aux travaux
Lorsqu’il détecte une anomalie, le diagnostiqueur préconise certains travaux de rénovation. En cas de risque avéré (fuite de gaz, présence d’amiante ou de plomb), le logement ou le secteur incriminé peut même être condamné.
Mais ce ne sont, la plupart du temps, que de simples améliorations. Il s’agit, par exemple, d’augmenter la performance énergétique de l’habitation si le DPE dévoile des résultats perfectibles. Ces recommandations n’empêchent pas la vente et le propriétaire n’est pas tenu d’effectuer les travaux. Il peut simplement négocier avec l’acquéreur, pour que ce dernier prenne à sa charge les modifications en question.
Il est donc important d’anticiper la réalisation des diagnostics immobiliers afin de pouvoir intégrer le prix des travaux éventuels au plan de financement.
Qui doit prendre en charge le coût des diagnostics techniques ?
Cas d’une vente
Selon la réglementation, les diagnostics obligatoires doivent être joints au compromis de vente et établis au nom du propriétaire : c’est donc le vendeur qui se charge de leur réalisation en faisant appel à un diagnostiqueur certifié.
Il arrive cependant que le notaire ou l’acheteur demande des audits supplémentaires. Les deux parties peuvent alors s’entendre pour partager les frais. Dans certaines situations, l’acquéreur peut même s’acquitter de l’ensemble des coûts engendrés.
Cas d’une location
Ici, pas d’hésitation possible : les frais de diagnostic sont toujours à la charge du bailleur qui annexe les documents au contrat de location.
Attention, dans tous les cas, l’absence d’un seul diagnostic obligatoire peut entraîner de lourdes conséquences telles que l’annulation de la transaction immobilière ou la révision du prix de vente ou du loyer.
À noter : l’agence immobilière propose parfois de régler le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) afin d’obtenir un mandat de vente mais cette pratique est plutôt controversée. Elle laisse en effet planer le doute sur la parfaite indépendance d’un diagnostiqueur mandaté par l’intermédiaire.
Peut-on se faire rembourser les frais liés aux diagnostics immobiliers ?
L’assurance spéciale diagnostics immobiliers
Une partie des diagnostics immobiliers possèdent une durée de validité limitée. À titre d’exemple, un document attestant de l’absence de termites n’est valable que 6 mois.
De son côté, le parcours d’achat prend du temps et sa réussite dépend de nombreux facteurs. C’est ainsi que certaines transactions n’aboutissent jamais et obligent le vendeur à reprendre l’intégralité du processus.
Pour éviter les dépenses inutiles, le propriétaire peut décider de contracter une assurance prévoyant le remboursement de tous les frais de diagnostic si la vente ne se réalise pas ou se trouve reportée à une date ultérieure. Les raisons sont multiples :
- L’acquéreur se rétracte,
- Il n’obtient pas son prêt immobilier,
- L’une des parties invoque une autre condition suspensive prévue au contrat,
- La commune exerce son droit de préemption sur le bien immobilier mis en vente,
- L’une des pièces du dossier n’est pas valable,
- Le bien est squatté ou non libéré dans les temps,
- Le bien est détruit à la suite d’un incendie ou d’une catastrophe naturelle.
Il peut également s’agir d’un problème lié au vendeur : perte d’emploi, divorce ou décès.
L’erreur de diagnostic immobilier
Autre cas de figure : l’un des diagnostics est erroné. L’acheteur peut se retourner contre le vendeur, qui, s’il est de bonne foi, poursuivra le diagnostiqueur en justice. À l’issue du recours, le propriétaire peut obtenir le remboursement des audits techniques effectués, ou même le versement de dommages et intérêts.
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