Le marché immobilier est un vaste domaine, régi par de nombreuses réglementations. Parmi elles figure la loi ALUR, ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. Le texte réforme en profondeur certains domaines spécifiques tels que la location, la gestion de la copropriété ou la disponibilité des logements en zone tendue. Dans cet article, la Centrale de Financement fait le point sur la loi ALUR et ses conséquences pour les bailleurs, locataires ou copropriétaires.
La loi ALUR en bref
Les conséquences de la loi ALUR sur la location de biens immobiliers
Les conséquences de la loi ALUR sur la vente de biens immobiliers
Loi ALUR : encadrement des professionnels de l’immobilier
Les autres mesures de la loi ALUR : copropriétés et urbanisme
La loi ALUR en bref
La loi ALUR a été publiée au Journal Officiel en date du 26 mars 2014, sous le numéro 2014-366. Elle ne compte pas moins de 117 articles et s’adresse aux principaux acteurs du marché immobilier : propriétaires et copropriétaires, bailleurs et locataires, agences immobilières, garants.
Elle sert plusieurs objectifs :
- Favoriser l’accès à un logement décent, en particulier pour les populations vulnérables,
- Réglementer le marché immobilier pour, notamment, éliminer les pratiques douteuses,
- Encourager la transparence et l’innovation.
Certains de ces articles vous concerneront directement si vous envisagez de louer, acheter ou vendre un logement.
Les conséquences de la loi ALUR sur la location de biens immobiliers
Vous avez investi dans le locatif ? Vous appliquez, peut-être sans le savoir, divers points de la loi ALUR.
Des loyers encadrés
L’une des mesures phares de la loi ALUR concerne le montant des loyers. Le dispositif instaure la mise en place d’un observatoire dans les zones dites « tendues », afin d’établir des plafonds selon le secteur géographique.
Tous les ans, pour chaque quartier et type de logement, des arrêtés fixent 3 loyers de référence :
| Référence | Loyer médian minoré | Loyer médian | Loyer médian majoré |
| Montant | Loyer médian – 30% | Loyer établi selon les montants existants | Loyer médian + 20% |
| Conséquence | Le propriétaire peut réévaluer le loyer s’il est inférieur à ce montant | Le propriétaire ne peut exiger plus que ce loyer majoré |
Si le propriétaire ne respecte pas la règle du loyer médian majoré, son locataire peut faire appel à une commission de conciliation.
Pour obtenir une réévaluation du loyer, le bailleur comme le locataire doivent en faire la demande au minimum 6 mois avant que le bail ne soit renouvelé.
Cet encadrement des loyers est d’abord entré en vigueur à Paris puis à Lille. Le dispositif a finalement été supprimé en 2017. Cependant, la loi ELAN a repris le principe en 2018 : il est aujourd’hui expérimenté dans plusieurs métropoles françaises.
À savoir : une zone tendue indique qu’en matière d’immobilier, la demande est largement supérieure à l’offre, entravant l’accès au logement de certaines populations. Les biens y sont rares, les prix de vente élevés et les loyers parfois prohibitifs. Le décret n° 2013-392 donne la liste des zones tendues.
Lutte contre la location de logements insalubres
Le décret n°2016-1790 permet aux collectivités de requérir, dans certaines zones, une autorisation préalable ou une déclaration de mise en location. Il instaure ainsi une forme de contrôle des logements dans les secteurs concernés. Le bailleur doit renouveler son « permis de louer » tous les 2 ans.
L’objectif est ici de vérifier qu’aucun bien impropre à l’habitation ne puisse être proposé sur le marché immobilier.
À savoir : un logement est dit insalubre lorsqu’il présente un risque pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants.
Fin de bail : délai de préavis et restitution du dépôt de garantie
Lorsqu’il quitte son logement, le locataire est tenu de respecter un délai de préavis s’élevant généralement à 3 mois. La loi ALUR raccourcit ce délai de préavis à 1 mois dans les zones tendues. Même chose si l’état de santé du locataire nécessite un déménagement rapide ou dans le cas des personnes touchant l’AAH (Allocation pour Adultes Handicapés).
Par ailleurs, dans la mesure où l’état des lieux ne laisse apparaître aucune dégradation, le bailleur doit retourner le dépôt de garantie au maximum 1 mois après la restitution des clés.
Impayés et trêve hivernale
Diverses mesures prévues dans la loi ALUR protègent le locataire rencontrant des difficultés financières :
- La suppression d’éventuelles pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer ;
- La diminution de la prescription relative aux impayés : après 3 ans, le bailleur ne peut plus réclamer l’arriéré ;
- L’allongement de la durée pendant laquelle le bailleur ne peut faire expulser un locataire défaillant : la trêve hivernale s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars.
La loi ALUR a également cherché à soutenir les propriétaires en proposant la GLU, ou Garantie Universelle des Loyers, afin de limiter le risque. Mais le dispositif, jugé trop cher, n’a jamais été mis en œuvre. Aujourd’hui, Action Logement peut cependant se porter caution pour les étudiants ou certains locataires en situation précaire.
Les documents et le contrat de location
La loi ALUR prévoit un modèle de contrat pour la constitution du bail, dans lequel doivent figurer un certain nombre de mentions obligatoires :
- La surface habitable,
- Le montant du loyer de référence dans le secteur,
- Celui du dernier loyer versé par l’ancien locataire, ainsi que la date de paiement,
- La description des travaux réalisés depuis le renouvellement du bail ou le changement de locataire,
- Les équipements dont dispose le bâtiment pour la communication et l’accès à l’information.
Le bailleur doit également transmettre le dossier complet des diagnostics techniques et veiller à ce que le logement soit pourvu d’un détecteur de fumées.
À savoir : le bail est le contrat par lequel le propriétaire met un logement à disposition d’un locataire contre paiement d’un loyer et pour une durée prédéfinie.
Le contrat dépend du type de location (nue ou meublée) et de la date de signature du bail. Les services publics mettent à votre disposition le modèle correspondant à chaque situation.
Par ailleurs, le décret n° 2015-1437 indique que le bailleur peut exiger du locataire diverses pièces attestant de :
- Son identité,
- Son précédent logement,
- Sa situation professionnelle,
- Ses ressources.
L’ensemble de ces documents a pour but d’établir des relations plus saines et transparentes entre propriétaires et locataires.
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Les conséquences de la loi ALUR sur la vente de biens immobiliers
Comme dans le cas d’une location, le vendeur d’un logement est tenu de fournir plusieurs documents justifiant de son identité et de son statut de propriétaire.
Il doit également indiquer les travaux effectués, transmettre la surface calculée selon la loi Carrez et le dossier rassemblant les diagnostics techniques.
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Loi ALUR : encadrement des professionnels de l’immobilier
Les annonces immobilières
La loi ALUR est régulièrement complétée par divers décrets et arrêtés. C’est ainsi qu’en 2017, ont été mises en place de nouvelles règles relatives à la rédaction des annonces immobilières.
Dans le cas d’une vente, elles doivent préciser qui s’acquitte des frais d’agence et en préciser le montant si tout ou partie de ces frais est à la charge de l’acheteur.
Pour une location, les annonces doivent détailler le montant du loyer, le montant des charges et leur mode de récupération, les conditions de restitution du dépôt de garantie, les frais d’agence et la description de la location (nue ou meublée, localisation et surface du logement).
À savoir : un bien en location meublée dispose des équipements nécessaires au locataire pour y dormir et y vivre au quotidien. Selon la loi ALUR, s’il s’agit d’une résidence principale, le bail d’une location meublée est soumis aux mêmes exigences qu’un bail d’habitation classique.
Honoraires et formation de l’agent immobilier
Les frais d’agence doivent être visibles, affichés à l’entrée et sur le site Internet de la structure.
Dans le cas d’une location, ils sont soumis à des plafonds dépendant de la surface et de la zone géographique du logement. Le prix de l’état des lieux ne doit pas excéder 3 euros par mètre carré.
De cette manière, pas de mauvaise surprise, propriétaires et locataires sont parfaitement informés de ce que coûtera l’intermédiaire.
La loi ALUR stipule enfin que l’agent immobilier doit posséder une carte professionnelle valable 3 ans et délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie. Il doit suivre une formation continue pour en obtenir le renouvellement et conserver son droit d’exercer.
Les autres mesures de la loi ALUR : copropriétés et urbanisme
Les copropriétés et syndic de copropriété
La loi ALUR prévoit une série de mesures concernant le système de copropriété :
- Inscription au registre national d’immatriculation des copropriétés,
- Établissement d’une fiche synthétique visant à informer les copropriétaires de l’état technique et financier de leur bien,
- Mise en place d’un fonds de travaux pour financer d’éventuels imprévus,
- Réalisation d’un DGT ou Diagnostic Global Technique pour toute copropriété de plus de 10 ans ou suspectée d’insalubrité,
- Tenue d’un carnet d’entretien et de suivi sous forme numérique.
L’ensemble de ces contraintes permet de protéger les copropriétaires et d’éviter la dégradation des immeubles.
Le syndic de copropriété non professionnel est une personne désignée parmi les copropriétaires afin de gérer le bâtiment en question. Le syndic professionnel est rémunéré. Ses honoraires sont validés par l’assemblée générale de copropriété. Là encore, la loi ALUR réglemente en précisant les modalités de rémunération et en imposant un modèle de contrat (décret n° 2015-342).
Loi ALUR et urbanisme
En supprimant le COS et le POS (coefficient et plan d’occupation des sols), la loi ALUR libère certains terrains constructibles et encourage la mise à disposition de nouveaux logements. Elle évite également un étalement urbain trop important. La mise en place du PLU (Plan Local d’Urbanisme) joue le rôle de garde-fou et empêche toute construction ou tous travaux irresponsables.
À retenir :
- La loi ALUR réglemente les pratiques immobilières pour mieux protéger les populations fragiles et favoriser l’accès au logement ;
- Plusieurs mesures concernent la location : encadrement des loyers, modèle type pour le contrat de bail, garantie, construction et mise en location en zone tendue, gestion des impayés, fin de bail, délai de préavis, état des lieux ;
- La loi ALUR aborde également la copropriété ; elle en organise le suivi et l’entretien et prévoit l’établissement d’un fonds de travaux ;
- La loi ALUR lutte enfin contre les logements et copropriétés insalubres.
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