Surface habitable, loi Carrez, diagnostics techniques… Ces mots vous sont sans doute familiers si vous envisagez l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Mais savez-vous exactement ce que recouvre chacun de ces termes ? Dans cet article nous nous intéressons à la loi Carrez qui permet à l’acquéreur de connaître avec précision la superficie du bien convoité. Cette méthode de calcul s’applique aux locaux situés en copropriété mais il n’est pas rare d’en retrouver la mention dans la description des logements individuels. La surface « loi Carrez » est devenue une référence dans la plupart des transactions immobilières. Découvrons ensemble sa définition et ses particularités.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La finalité
La loi Carrez date du 18 décembre 1996 et porte le numéro 96-1107.
Si vous êtes vendeur d’un bien appartenant à une copropriété, elle vous oblige à mentionner, dans le compromis comme dans le contrat de vente, la surface privative exacte de votre lot, dès lors que celle-ci excède 8 mètres carrés.
L’acheteur est ainsi informé précisément de ce qui lui revient et de ce qui relève des parties communes. La surface loi Carrez est par ailleurs l’un des critères essentiels sur lesquels se base le prix de vente. Il importe donc de la mesurer sans erreur pour qu’aucune des parties ne soit lésée.
Les biens immobiliers concernés par la loi Carrez
La loi Carrez concerne les lots de copropriété de plus de 8 mètres carrés, qu’il s’agisse de logements ou de locaux professionnels ou commerciaux.
Il existe deux types de copropriétés.
On parle de copropriété verticale pour un appartement situé dans un immeuble, et de copropriété horizontale dans le cas d’une maison construite sur un terrain détenu par plusieurs propriétaires. Ce dernier constitue alors la partie commune.
Attention, le lotissement, dans lequel le sol est lui-même divisé en lots, n’est pas considéré comme une copropriété. Chaque maison est construite sur une parcelle appartenant à un propriétaire donné. Il n’existe pas de partie commune.
Les maisons individuelles ne sont pas concernées par la loi Carrez. Cette dernière ne s’applique pas non plus aux biens vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), pour lesquels le code de la construction et de l’habitation a prévu d’autres dispositions.
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Comment se calcule la surface loi Carrez ?
Le calcul de superficie
Pour obtenir la surface de votre bien immobilier correspondant à la loi Carrez, il vous faut prendre en compte la superficie totale des planchers des locaux fermés et couverts.
- Les surfaces à inclure dans le calcul
Considérez les pièces à vivre, la cuisine, les chambres, les salles d’eau, les buanderies, etc.
Le mesurage inclut également les combles (aménagés ou non), de même que les greniers, les vérandas et les remises.
À noter : la surface des placards et des dressings peut intégrer le calcul dès lors que leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et que le niveau du sol est identique à celui du reste de la pièce.
- Les surfaces à retrancher de la mesure
Ôtez ensuite toute surface correspondant à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, ainsi que les espaces au sol occupés par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.
Dans les pièces mansardées, seule la surface correspondant à la hauteur sous plafond requise sera prise en compte.
Vous pouvez exclure du mesurage les garages, caves, balcons, terrasses, parkings, boxes, jardins et loggias. Même chose pour les lots et fractions de copropriété dont la surface est inférieure à 8 mètres carrés.
Quelle différence entre surface loi Carrez et surface habitable ?
Nous l’avons vu, la loi Carrez permet, dans une copropriété, d’évaluer la surface privative allouée à chaque propriétaire et de la distinguer des parties communes.
La surface habitable concerne, elle, tout type de bien et, selon la loi Boutin promulguée en mars 2009, doit figurer sur chaque contrat de location.
Leur mode de calcul est similaire mais les zones prises en compte ne sont pas tout à fait les mêmes :
| Surface habitable | Surface loi Carrez | |
| Espaces de vie | Oui | Oui |
| Pièces techniques | Oui | Oui |
| Combles aménagés | Oui | Oui |
| Combles non aménagés | Non | Oui |
| Greniers | Non | Oui |
| Remises et réserves | Non | Oui |
| Vérandas | Non | Oui |
| Balcons et terrasses | Non | Non |
| Espaces en sous-sol | Non | Oui |
| Caves | Non | Non |
| Parkings et garages | Non | Non |
À quelques exceptions près, la surface habitable indique donc la superficie utilisable comme espace de vie permanent quand la surface loi Carrez désigne les zones privatives intérieures dont le propriétaire a l’usage exclusif.
À savoir : la loi Boutin instaure une série de mesures pour soutenir l’accès au logement et lutter contre l’exclusion.
À qui s’adresser pour mesurer la surface loi Carrez ?
Rien n’empêche le vendeur de procéder lui-même au mesurage des surfaces de son lot ou de son logement.
Nous vous recommandons cependant de faire appel à une agence spécialisée dans la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires. Le diagnostiqueur professionnel est équipé des outils adéquats et dispose d’une assurance le couvrant en cas de litige. Il délivre également une attestation en bonne et due forme.
Ne prenez pas de risque : une erreur de mesurage peut en effet avoir de sérieuses conséquences.
À lire en complément : notre article sur les diagnostics techniques indispensables en cas de vente immobilière.
Loi Carrez : les conséquences d’un métrage erroné
La loi Carrez est destinée à protéger le futur acheteur en l’informant de la surface exacte du bien dont il deviendra propriétaire.
Si la superficie réelle s’avère inférieure d’au moins 5 % au métrage mentionné dans l’acte de vente, l’acquéreur peut intenter une action en réduction de prix. Il dispose d’un an pour se retourner contre le vendeur à compter de la signature du contrat.
Le compromis ou l’acte de vente peut par ailleurs être annulé si la surface loi Carrez n’y est pas expressément mentionnée. L’acheteur doit alors signaler l’omission au plus tard un mois après la signature.
Un professionnel réalisant le diagnostic pour le compte du vendeur peut être tenu pour responsable en cas d’erreur.
À noter : lorsque l’écart constaté est au bénéfice de l’acheteur (une surface plus importante que la superficie initialement mesurée), le vendeur n’a, en revanche, aucun recours.
Diagnostic loi Carrez : questions fréquentes
Sur quels documents la surface loi Carrez doit-elle figurer ?
La surface privative du lot doit être mentionnée sur les promesses, compromis et actes de vente, les ventes en viager et les contrats de location-accession et location-vente.
L’absence d’une telle mention peut entraîner la nullité de la transaction immobilière.
Quelle est la validité d’un diagnostic de la surface en loi Carrez ?
Après avoir mesuré la superficie loi Carrez, le diagnostiqueur professionnel vous transmet une attestation dotée d’une validité illimitée.
Il est cependant recommandé de procéder à un nouveau métrage lorsque des travaux sont effectués, en particulier s’ils sont susceptibles de modifier la surface privative du logement.
Le diagnostic est par ailleurs nominatif : vous ne pouvez utiliser un document réalisé par les précédents propriétaires lors de la vente du bien.
Combien coûte un métrage loi Carrez ?
Le prix du diagnostic varie notamment selon la localisation du logement et le nombre de pièces. Le coût s’élève généralement à une centaine d’euros.
À noter : la mesure de la surface en loi Carrez peut aussi être incluse dans un package comprenant tous les diagnostics obligatoires en cas de transaction immobilière.
À retenir :
- Le mesurage loi Carrez permet de connaître la superficie privative allouée à un propriétaire dont le logement fait partie d’une copropriété ;
- Cette superficie détermine le prix de vente du bien et doit impérativement figurer sur l’avant-contrat et l’acte authentique ;
- En son absence, la transaction immobilière peut être annulée ;
- La mesure s’accompagne d’une marge d’erreur de 5 %. Au-delà, l’acquéreur peut demander et obtenir une baisse de prix si l’écart est en sa faveur ;
- Il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour éviter tout litige.
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