Dans l’arsenal de textes législatifs réglementant l’urbanisme et le domaine immobilier figure en bonne place la loi ELAN. Promulgué en 2018, le dispositif soutient « l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique ». Il aborde des sujets divers tels que les règles de construction, la location ou la gestion du parc HLM. Découvrons ensemble quelques-unes des grandes mesures portées par la loi ELAN, ainsi que leurs implications pour les principaux acteurs du marché.
Loi ELAN : Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique
Des logements disponibles en plus grand nombre
Un accès facilité à un logement décent
Augmentation du recours au numérique
Loi ELAN : Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique
En 2014, la loi ALUR a réformé les pratiques immobilières et instauré de nombreuses règles encore en vigueur aujourd’hui. La loi ELAN poursuit les transformations, dans un souci de simplification et de modernisation, pour rendre le logement toujours plus accessible au plus grand nombre.
Cette loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique porte le numéro 2018-1021 et date du 23 novembre 2018. Elle comporte 214 articles et s’adresse à de nombreux publics : propriétaires, locataires, bailleurs sociaux, syndics, collectivités, urbanistes, promoteurs et autres professionnels du secteur immobilier.
La loi ELAN a plusieurs objectifs :
- Favoriser et optimiser la construction de nouveaux logements,
- Réformer le domaine du logement social et encourager la mobilité au sein du parc HLM,
- Assurer à chacun l’accès à une habitation adaptée à ses besoins, dans un cadre de vie amélioré.
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Des logements disponibles en plus grand nombre
La loi ELAN introduit plusieurs mesures visant à augmenter le nombre de logements disponibles à l’achat ou à la location, qu’il s’agisse de construire de nouveaux bâtiments ou de libérer les biens existants.
Des mesures en faveur de la construction
L’un des mots d’ordre de la loi ELAN peut se résumer ainsi : « construire plus, mieux, et à moindre coût ».
Le texte permet de simplifier les normes et procédures liées à l’aménagement et à l’urbanisme sans, pour autant, transiger sur l’aspect sécuritaire.
Il réduit le nombre de documents exigibles pour l’obtention d’un permis de construire, tout en prévoyant leur dématérialisation dans les communes de taille significative (plus de 3500 habitants).
La loi ELAN accélère également le traitement des actions intentées contre certains permis de construire, portant la durée de procédure moyenne à 10 mois, contre 24 mois auparavant. Elle renforce les sanctions en cas de recours abusif afin de limiter le nombre de constructions bloquées dans l’attente d’un jugement.
Enfin, dans le cas d’une acquisition sur plan, la loi ELAN permet aux propriétaires qui le souhaitent de se charger eux-mêmes des travaux de finition et d’aménagement de leur futur logement.
Les bureaux vides reconvertis
Le texte de loi encourage la rénovation des nombreux immeubles de bureaux restant inoccupés. Il incite leurs propriétaires à les reconvertir en logements à destination des populations en situation d’extrême précarité.
Une meilleure utilisation de certaines zones
La loi ELAN facilite enfin la construction et l’aménagement de zones habituellement peu accessibles :
- Les centres-villes : les ORT ou Opérations de Revitalisation des Territoires permettent d’améliorer le cadre de vie et de redynamiser les milieux urbains, tant en matière d’habitat que d’activité économique ;
- Les zones littorales : si la construction de nouveaux logements reste interdite sur les 100 premiers mètres de côte, elle est encouragée au niveau des « dents creuses », ces terrains inoccupés situés entre deux bâtiments ;
- Les abords des sites patrimoniaux et monuments historiques : il est désormais plus facile d’y démolir les bâtiments insalubres dès lors que les travaux n’ont pas d’impact sur les endroits et les biens protégés.
Un accès facilité à un logement décent
Accroissement du nombre de logements sociaux, mobilité accrue au sein du parc social, aide à la location pour les étudiants, encadrement des loyers, la loi ELAN instaure de nombreux dispositifs en faveur des populations vulnérables. Examinons-les plus en détail.
L’évolution de la gestion et de l’attribution des logements sociaux
Une grande partie de la loi ELAN est consacrée au logement social et vise à en optimiser la gestion. Les mesures ont pour but de :
- Regrouper les organismes en charge d’au moins 12 000 logements HLM afin de renforcer leur santé financière et de mutualiser les fonctions qui le permettent ;
- Encourager la vente des HLM, en priorité à leurs occupants. Il s’agit d’aider les locataires à devenir propriétaires et de favoriser la mixité sociale. De leur côté, les organismes HLM récupèrent des fonds qu’ils peuvent réinvestir dans la construction ou la rénovation de nouveaux logements sociaux ;
- Attribuer les HLM de manière plus transparente grâce à un système de cotation objectif ;
- Réexaminer la situation des locataires tous les 3 ans et, le cas échéant, leur proposer un autre logement, plus adapté à l’évolution de leurs besoins.
Le bail mobilité
C’est un contrat de location spécifique, destiné aux étudiants, aux apprentis ou aux personnes cherchant à se loger dans le cadre d’une mission professionnelle ponctuelle ou d’une mutation. Le bail mobilité est signé pour une durée de 1 à 10 mois, il n’est pas renouvelable et ne concerne que les meublés.
Avantage pour les locataires : aucun dépôt de garantie n’est exigé.
À noter : Action Logement peut rassurer les bailleurs en se portant caution via le dispositif VISALE, une garantie gratuite et proposée sous certaines conditions.
L’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est une mesure initiée par la loi ALUR mais supprimée dès 2017. La loi ELAN en reprend le principe, mais uniquement à titre expérimental.
Les communes et collectivités volontaires peuvent instaurer le plafonnement des loyers dans les zones où la demande excède l’offre locative. Elles se basent sur le conseil des observatoires de loyers pour définir des plafonds objectifs et adaptés.
À noter : dans les communes concernées, lorsqu’un loyer s’avère supérieur à la limite imposée, le locataire peut déposer un recours auprès d’une commission de conciliation.
Des logements évolutifs en matière d’accessibilité
Jusqu’à la mise en œuvre de la loi ELAN, l’intégralité des logements neufs se devait d’être accessible aux personnes souffrant de handicap. Un avantage certain pour une minorité, mais réduisant l’espace de vie des habitations.
Le nouveau texte modifie l’exigence : seuls 20 % des nouvelles constructions doivent désormais être entièrement accessibles. Les autres logements ne le sont que partiellement mais peuvent être facilement transformés par de simples travaux. Ils deviennent donc évolutifs et peuvent s’adapter au vieillissement ou à la perte d’autonomie de leurs propriétaires.
La colocation intergénérationnelle
La loi ELAN favorise la colocation intergénérationnelle. Un locataire de plus de 60 ans peut sous-louer une pièce de son logement à toute personne de moins de 30 ans. Tous deux peuvent bénéficier de l’ALS ou Allocation de Logement Sociale.
Lutte contre la location touristique abusive
L’État veut éviter que certains logements ne soient retirés de la location classique pour être mis à disposition des touristes. Un particulier ne peut donc louer sa résidence principale plus de 120 nuits par an, puisqu’au-delà, il est probable qu’il ne l’occupe pas. Il existe également des restrictions concernant les résidences secondaires, différentes selon les territoires.
Prévention des expulsions en cas de surendettement
Le texte prévoit une meilleure coordination entre la procédure de surendettement et la procédure d’expulsion. Il améliore également le conseil et l’information de chacune des parties, ainsi que le dialogue entre le locataire défaillant et le bailleur social.
Augmentation du recours au numérique
Le numérique prend une importance croissante dans le secteur de l’habitat, de l’urbanisme et de l’immobilier. Il aide à simplifier les procédures et accélérer les transactions.
La loi ELAN propose, entre autres, la mise en place du bail de location numérique. Ce contrat digitalisé reprend les mêmes mentions et documents obligatoires que le bail papier traditionnel. Il est signé de manière électronique et se conforme aux modèles légaux, disponibles en ligne. Les annexes au bail de location (diagnostics techniques, notice de copropriété, contrat de cautionnement) peuvent également être dématérialisées.
Ce système permet aux bailleurs et aux locataires de s’entendre à distance et en temps réel pour un gain d’efficacité avéré.
Le bail numérique offre enfin à l’État et au gouvernement un meilleur suivi du secteur locatif ainsi que de l’application de la loi.
À retenir :
- Par une série de mesures en faveur de la construction et de la location, la loi ELAN cherche à augmenter le nombre de logements disponibles, en particulier dans les zones tendues ;
- À l’instar des dispositifs qui l’ont précédé, le texte offre une protection accrue aux populations fragiles et préserve leur droit à un logement décent ;
- La loi ELAN favorise notamment l’augmentation du parc HLM et revisite l’attribution des habitations selon les besoins des locataires et l’évolution de leur situation ;
- Elle simplifie les procédures liées à l’aménagement et à l’urbanisme, et encourage le recours au numérique dans de nombreux cas.
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