Vous avez un projet immobilier ? Que vous envisagiez d’acheter votre résidence principale, un terrain, une maison ou un appartement à louer, il est indispensable d’estimer votre capacité d’emprunt. Ce point fondamental vous aidera à évaluer la somme totale dont vous disposez pour financer votre bien. Il vous permettra de présenter aux banques un dossier solide et d’obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions. Comment calculer au mieux votre capacité d’emprunt, en tenant compte de tous les éléments ? La Centrale de Financement met à votre disposition un outil de simulation efficace pour simplifier votre démarche.
Evaluez rapidement votre capacité d’emprunt grâce à ce simulateur. Il vous suffit de renseigner vos revenus et le taux du prêt immobilier. Ensuite, faites varier les éléments à l’aide de votre souris en étirant ou en rétrécissant les bordures des graphiques.
Ce simulateur permet de calculer facilement et rapidement, le montant du prêt immobilier en fonction des mensualités désirées. Cela correspond à la somme totale que le demandeur peut emprunter auprès d’une banque, intérêt, crédit et assurance emprunteur compris afin de financer son projet immobilier.
Évaluer sa capacité d’emprunt : le calcul
Votre capacité d’emprunt est la somme qu’il vous est possible d’emprunter à la banque pour financer votre projet immobilier. Elle dépend de nombreux facteurs et son montant se trouve limité par votre taux d’endettement.
Le taux d’endettement
Selon le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu net imposable. Autrefois simple recommandation, cette contrainte s’est transformée en une obligation légale au 1er janvier 2022.
Le HCSF fixe également à 25 ans la durée maximum d’un prêt immobilier.
Au-delà de ces seuils, le législateur considère que l’emprunteur dépasserait sans nul doute sa capacité d’emprunt et rencontrerait des difficultés dans le remboursement de son crédit. Une situation inconfortable pour la banque, qui risquerait de ne pas être remboursée, comme pour l’emprunteur, qui se retrouverait dans une position délicate à certains moments.
Des dérogations sont toutefois possibles, dans le cas où la banque juge un profil suffisamment solide pour assurer le remboursement du crédit à long terme. Ces exceptions évitent de pénaliser les personnes aux revenus élevés ou, à l’inverse, certains emprunteurs disposant de ressources modestes mais fiables, ou les jeunes primo-accédants sans apport personnel.
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Une première estimation de votre capacité d’emprunt
La première étape consiste à évaluer votre taux d’endettement actuel.
Commencez par lister l’ensemble de vos revenus : salaire, pensions, loyers perçus, rentes diverses. Les aides et allocations sociales pourront être prises en compte dans certains cas. N’oubliez pas le salaire et les revenus de votre co-emprunteur éventuel.
Faites également le calcul de vos charges fixes. Il doit inclure toutes les mensualités des crédits en cours (crédits à la consommation, crédits auto, autres crédits immobiliers), ainsi que le versement d’une éventuelle pension alimentaire. Ajoutez votre loyer si vous êtes locataire de votre logement principal et que votre emprunt concerne l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
Les factures courantes (téléphone, électricité, etc.) ne sont pas retenues pour estimer votre taux d’endettement. En effet, la banque considère qu’elles seront acquittées grâce à votre reste à vivre. Il s’agit de la somme restante, une fois que vous aurez remboursé toutes vos échéances de crédits. Elle doit vous permettre de régler les dépenses du quotidien.
Votre taux d’endettement actuel (en %) = (charges / revenus) x 100
La différence entre le résultat et les 35% d’endettement sera la somme mensuelle que vous pourrez allouer pour un nouveau crédit. En d’autres termes, vous pouvez calculer de la façon suivante
Mensualité additionnelle envisageable (en euros) = (revenus x 35 %) – charges de crédits assurance comprise
Multipliez cette mensualité par 12, puis par la durée (en années) sur laquelle vous imaginez votre prêt. Vous obtenez la somme totale proche de ce que vous êtes en capacité de rembourser dans les conditions actuelles. N’oubliez pas cependant qu’un emprunt immobilier vous engage à long terme. Ce nouveau remboursement ne doit pas remettre en cause votre qualité de vie.
Un calcul à affiner
Mais votre capacité d’emprunt réelle reste inférieure au montant que vous venez d’évaluer. Un prêt immobilier présente en effet un certain coût ! Vous rembourserez davantage que le capital prêté par la banque.
Le calcul devient complexe puisqu’il doit également prendre en compte :
- Le taux d’intérêt du prêt,
- Le coût de l’assurance emprunteur,
- Les garanties,
- Les frais divers.
C’est ici que notre outil de simulation en ligne prend tout son sens ! En quelques clics, vous obtenez un calcul plus réaliste de la somme que vous pouvez réellement emprunter auprès des banques pour vous aider à financer votre projet.
Comment utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt ?
Évaluez rapidement votre capacité d’emprunt grâce à ce simulateur. Il vous suffit de renseigner les revenus nets du ménage en euros (après retrait des charges fixes actuelles), ainsi que le taux d’intérêt estimé du prêt immobilier.
Retrouvez ici la liste des taux d’intérêt pratiqués en fonction des diverses régions de France.
Pour une simulation plus rapide, vous pouvez choisir de cliquer sur « taux fixe » ou « taux révisable » et l’outil ajoutera une valeur moyenne de manière automatique.
Vous pouvez ensuite modifier les éléments à l’aide de votre souris en étirant ou en rétrécissant les bordures des graphiques (cliquez sur les carrés bleus).
Vous pouvez donc faire varier :
- Le montant des mensualités,
- La durée du prêt,
- L’enveloppe de financement.
Les autres critères s’adaptent instantanément. À titre d’exemple, si vous modifiez la mensualité à l’aide du bouton bleu le plus à gauche, le montant du prêt et votre taux d’endettement se recalculent.
Interrogez-vous :
- Préférez-vous allonger la durée d’emprunt pour réduire vos mensualités ?
- Augmenterez-vous le montant à rembourser chaque mois en prévision d’une hausse de salaire ?
- Craignez-vous au contraire une baisse de vos revenus ?
- Préférez-vous anticiper la hausse des taux d’intérêt en l’intégrant dans le calcul ?
- Vous aimeriez emprunter un montant plus important et souhaitez visualiser les conséquences sur les autres critères ?
Attention, notre outil de simulation de la capacité d’emprunt ne remplace pas une étude plus poussée de votre dossier. Le résultat affiché ne constitue pas une proposition de prêt.
Pour obtenir les meilleures conditions de crédit et concrétiser votre projet, prenez contact avec l’un de nos courtiers en crédit immobilier.
Capacité d’emprunt et capacité d’achat : « de quel budget vais-je disposer ? »
Vous avez maintenant une bonne estimation de ce qu’une banque est susceptible de vous prêter compte tenu de votre profil.
Reste à calculer le montant total qu’il vous sera possible d’investir dans votre projet immobilier. On parle alors de votre capacité d’achat :
Capacité d’achat (en euros) = capacité d’emprunt + apport personnel – frais de notaire
Elle dépend donc du type de bien que vous souhaitez acquérir. Dans le neuf, les frais de notaire s’élèvent à environ 3 % du prix d’acquisition. Dans l’ancien, ils peuvent atteindre 8 %.
Dans la majeure partie des cas, les banques demandent à l’emprunteur un apport personnel d’au moins 10 % du prix d’acquisition afin de couvrir les frais divers (notamment les frais de notaire et les frais de garantie).
Votre capacité d’achat vous donne donc une estimation du capital dont vous disposez pour devenir propriétaire du bien convoité.
Cette simulation n’est qu’un premier pas. Quel que soit votre budget, votre courtier en crédit immobilier vous aidera à affiner les chiffres pour mieux défendre votre dossier auprès des banques.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?
Les résultats obtenus grâce à notre simulateur de crédit immobilier ne sont pas à la hauteur de vos espérances ? Vous risquez de dépasser l’endettement autorisé ? Vous n’avez aucune solution immédiate pour augmenter votre salaire, réduire vos charges ou même votre assurance emprunteur ?
Pas de panique ! Il existe d’autres types de prêts qui peuvent compléter ou remplacer l’emprunt contracté auprès de la banque. Ce sont des aides à ne pas négliger.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est réservé aux primo-accédants pour l’acquisition de leur résidence principale, qu’elle soit neuve ou à rénover. Il peut aussi concerner le rachat d’un logement social. L’octroi du prêt dépend des revenus du foyer et n’implique pas le versement d’intérêts.
Le PTZ vient compléter un prêt immobilier classique.
Le prêt accession logement (1 % logement)
C’est un autre prêt complémentaire, au montant relativement faible et réservé aux salariés des entreprises privées.
Les agents de la Fonction publique ont, eux, accès au prêt immobilier fonctionnaire, conçu dans le même esprit.
Le prêt à l’accession sociale (PAS)
Il s’agit d’un prêt conventionné, au taux d’intérêt plafonné et accordé sous conditions de ressources. Il peut financer 100 % de votre achat immobilier (hors frais divers) ou être complété par d’autres prêts (notamment le PTZ), à l’exception du prêt immobilier classique.
Si vous bénéficiez d’un prêt complémentaire, votre capacité d’achat est donc augmentée du montant correspondant :
Capacité d’achat (en euros) = capacité d’emprunt + aides + apport personnel – frais de notaire
Vous avez utilisé nos outils de simulation en ligne mais craignez de vous tromper dans le calcul final ? Nos experts peuvent vous aider à monter votre dossier. Si vous avez déjà des crédits en cours de remboursement, pensez également au rachat de crédits.
Notre simulateur vous donne une idée précise de votre capacité d’emprunt mais ne remplace pas une consultation réelle. Prenez rendez-vous avec un courtier de la Centrale de Financement. Nous vous aiderons à obtenir le crédit immobilier dont vous avez besoin.
