Calcul de votre capacité d’emprunt : notre outil de simulation

Évaluer sa capacité d’emprunt : le calcul

Votre capacité d’emprunt est la somme qu’il vous est possible d’obtenir de la banque pour financer votre achat immobilier. Elle dépend de nombreux facteurs et son montant se trouve limité par votre taux d’endettement.

Le taux d’endettement

Il représente la part de vos revenus que vous consacrez au remboursement de vos dettes :

Taux d’endettement (en %) = (charges fixes / revenus) x 100

Depuis le 1^er janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un taux maximal autorisé de 35 %.

Au-delà de ce seuil, le législateur considère que l’emprunteur se met en danger et risque le défaut de paiement. Une situation inconfortable pour le prêteur comme pour celui qui lui est redevable.

Exemple : un ménage gagnant 4 000 € par mois peut, selon cette règle, absorber des paiements mensuels atteignant 1 400 € (en l’absence d’autres charges récurrentes).

Des dérogations sont toutefois possibles, dans le cas où le profil emprunteur s’avère suffisamment solide pour assumer le remboursement à long terme. Ces exceptions évitent de pénaliser les foyers aux revenus élevés ou, à l’inverse, certaines personnes disposant de ressources modestes mais fiables.

Les revenus pris en compte

Il s’agit des salaires (hors primes exceptionnelles), pensions, loyers perçus et rentes diverses. Certains établissements bancaires prennent aussi en compte les aides et allocations sociales.

N’oubliez pas le salaire et les revenus d’un éventuel co-emprunteur.

Les charges fixes

Elles englobent toutes les mensualités des prêts non soldés (crédits à la consommation, crédits auto et autres crédits immobiliers), ainsi que le versement des pensions alimentaires.

Vous êtes locataire ?

Inutile d’inclure votre loyer au calcul si vous souhaitez emprunter pour acheter votre résidence principale (il disparaîtra dès que vous aurez emménagé). Ajoutez-le dans tous les autres cas (achat d’une maison de vacances ou investissement locatif par exemple).

Estimer votre capacité d’emprunt à partir du taux d’endettement

Divisez vos charges par vos revenus afin d’obtenir votre taux d’endettement actuel.

La différence entre le résultat obtenu et la limite de 35 % vous indique la latitude dont vous disposez pour votre nouveau crédit. Vous pouvez utiliser la formule suivante :

Mensualité additionnelle envisageable (en euros) =

(revenus x 35 %) – charges fixes (assurances de crédit comprises)

Dans l’exemple précédent, si le ménage rembourse déjà un crédit à la consommation à hauteur de 200 € mensuels, la nouvelle échéance ne peut dépasser 1 200 €.

Vous connaissez maintenant la mensualité maximale qu’il vous est possible d’absorber. Multipliez-la par 12, puis par la durée souhaitée (en années) pour votre prêt. Vous obtenez une première approximation de la somme totale que vous êtes en mesure de rembourser dans les conditions actuelles.

Mais votre capacité d’emprunt réelle est inférieure à cette estimation. Car un prêt immobilier présente un coût non négligeable : vous rembourserez davantage que le capital prêté.

Somme totale à rembourser = capital emprunté + intérêts + assurance de prêt

Notre outil de simulation vous aidera à l’évaluer de manière plus précise dans ce qui suit.

Influence de la durée du prêt

Une période de remboursement plus longue permet d’étaler la dette et de réduire le montant des échéances.

La durée du prêt influence donc directement votre niveau d’endettement, donc votre capacité d’emprunt. Mais la flexibilité n’est pas infinie puisque le HCSF limite le remboursement à 25 ans maximum.

Comprendre la différence entre capacité d’emprunt et reste à vivre

Définition et impact du reste à vivre

C’est le montant qu’il vous reste chaque mois lorsque vous avez réglé vos charges fixes. Il doit être suffisant pour couvrir les dépenses et les factures courantes (électricité, téléphone, écoles, etc.).

S’il est trop faible, il vous faudra revoir la mensualité envisagée.

Viser l’endettement maximal de 35% n’est pas souhaitable si cela réduit trop votre reste à vivre.

La marge de sécurité : un essentiel

Et même lorsque tous les voyants sont au vert, veillez à conserver un minimum d’épargne en réserve. Un crédit immobilier vous engage à long terme, sur une période pendant laquelle votre situation ne manquera pas d’évoluer. Quelques liquidités toujours disponibles vous permettront de faire face aux imprévus.

Comprendre la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat

Différence et calcul de la capacité d’achat

Votre capacité d’achat représente le montant total que vous pouvez investir dans votre projet immobilier :

Capacité d’achat (en euros) = capacité d’emprunt + apport personnel – frais annexes

Selon l’importance des frais et de votre apport, elle est donc plus ou moins proche du capital emprunté.

Les frais annexes (notaire, garantie, agence)

Rarement couverts par les banques, ils sont à votre charge.

Les frais de notaire en représentent la plus grande part et dépendent du type de bien que vous souhaitez acquérir. Dans le neuf, ils s’élèvent à environ 3 % du prix d’acquisition. Ils peuvent atteindre 8 % dans l’ancien.

L’apport personnel

Dans la majeure partie des cas, les établissements bancaires demandent à l’emprunteur un apport personnel représentant au moins 10 % du prix d’achat afin de couvrir les frais que nous venons d’évoquer.

À savoir : en apportant une somme plus importante, vous augmentez votre capacité d’emprunt mais obtenez également des conditions plus favorables pour votre prêt.

Comment utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt ?

Maintenant que vous connaissez le mécanisme, voyons comment utiliser notre outil de simulation pour façonner votre projet.

Les informations à renseigner

Commencez par entrer les revenus nets du ménage en euros (après retrait des charges fixes actuelles).

Consultez ensuite la liste des taux d’intérêt pratiqués en fonction des régions et indiquez le chiffre correspondant à la durée probable ou souhaitée pour votre prêt.

Pour un résultat plus rapide, vous pouvez choisir de cliquer sur « taux fixe » ou « taux révisable » et l’outil ajoutera une valeur moyenne de manière automatique.

Interprétation des résultats

C’est le moment de jouer avec l’outil !

Modifiez les éléments à l’aide de votre souris en étirant ou en rétrécissant les bordures des graphiques (cliquez sur les carrés bleus).

Vous pouvez faire varier :

• Le montant des mensualités,
• La durée du prêt,
• Le montant du financement.

Les autres critères s’adaptent instantanément.

À titre d’exemple, si vous modifiez la mensualité à l’aide du bouton bleu le plus à gauche, le montant du prêt et votre taux de financement se recalculent en temps réel.

Interrogez-vous :

• Préférez-vous allonger le crédit pour réduire vos mensualités ?
• Augmenterez-vous l’échéance mensuelle en prévision d’une hausse de salaire ?
• Craignez-vous au contraire une baisse de vos ressources ?
• Vous visez un financement plus important et souhaitez visualiser les conséquences sur les autres critères ?

Gardez toujours en tête les limites citées précédemment : 35% pour le taux d’endettement, 25 ans pour la durée du prêt, et un reste à vivre confortable.

Les limites du simulateur

Attention, notre outil de simulation ne remplace pas une étude plus poussée de votre dossier. Le résultat affiché ne constitue pas une proposition de prêt.

Pour obtenir les meilleures conditions de crédit et réussir votre acquisition, prenez contact avec l’un de nos courtiers en prêt immobilier.

Exemples concrets de capacité d’emprunt

Voici 3 situations types pour mieux illustrer l’utilisation de l’outil.

Dans chaque cas, nous considérons un prêt sur 20 ans à 3 % en guise de point de départ.

Avec un salaire de 2 000 €/mois

Imaginons une personne souhaitant emprunter pour la première fois afin d’acheter sa résidence principale :

Taux d’endettement	Revenus nets	Mensualités	Reste à vivre	Capacité d’emprunt sur 20 ans à 3%
Maximal (35 %)	2 000 €	700 €	1 300 €	126 000 €
Légèrement réduit (30 %)	2 000 €	600 €	1 400 €	108 000 €

 

Selon sa situation familiale, le reste à vivre peut être jugé insuffisant par le prêteur. Le simulateur permet de visualiser l’effet d’une baisse des échéances sur la capacité à emprunter.

Avec un salaire de 3 500 €/mois

Considérons un emprunteur capable d’absorber des mensualités maximales et cherchant à emprunter 250 000 €.

Durée du prêt	Revenus nets	Mensualités (max)	Reste à vivre	Capacité d’emprunt
Sur 20 ans à 3 %	3 500 €	1 225 €	2 275 €	221 000 €
Sur 25 ans à 3,1 %	3 500 €	1 225 €	2 275 €	255 000 €

 

Pour obtenir le capital visé, il devra allonger le prêt. Le coût sera également plus important puisque le taux d’intérêt accordé risque d’être plus élevé.

Pour un couple avec 5 000 € de revenus

Prenons maintenant l’exemple d’un couple cherchant plutôt à raccourcir son crédit.

 

	Revenus nets	Mensualités	Reste à vivre	Capacité d’emprunt
Sur 20 ans à 3 %	5 000 €	1 750 €	3 250 €	314 000 €
Sur 15 ans à 2,85 %	5 000 €	1 750 €	3 250 €	255 000 €

 

L’outil permet de voir l’effet d’une durée plus courte sur le capital empruntable. Le couple peut alors évaluer un éventuel complément à prévoir via son apport personnel.

Les facteurs qui influencent votre capacité d’emprunt

Nous venons de constater que la capacité d’emprunt varie d’un ménage à l’autre. Voici les principaux facteurs expliquant ces différences.

Votre situation professionnelle

C’est l’élément le plus évident puisqu’il détermine à la fois l’importance, la fiabilité et la progression de vos ressources.

Plus votre situation professionnelle est solide, plus vous pourrez emprunter. Les banques favorisent les emprunteurs en CDI ou exerçant une profession stable à long terme.

Votre âge et la durée du prêt

Votre âge peut également devenir un atout.

Un jeune emprunteur présentant de faibles revenus au moment de la demande de prêt est susceptible d’augmenter ses ressources à mesure que sa carrière progresse. Il peut également se permettre de s’engager sur de plus longues périodes.

L’emprunteur senior n’a plus la même latitude. Mais il dispose généralement de revenus plus élevés et d’un minimum d’épargne mobilisable dans le cadre d’un apport.

Le type de bien financé

Si vous projetez d’acheter votre résidence principale, votre loyer actuel n’alourdira plus vos charges fixes. Ce qui augmente d’autant vos possibilités.

Dans le cas d’un investissement locatif, une partie des loyers perçus viendra s’ajouter à vos revenus dans le calcul. Ils vous aideront à obtenir un prêt plus élevé.

Les taux d’intérêt actuels

Autre facteur déterminant, le taux d’intérêt impacte directement le montant à rembourser au fil des années.

Il est parfois intéressant de reporter un projet de quelques mois lorsque le marché promet une baisse significative des taux d’emprunt.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?

Allonger la durée du prêt

Nous l’avons vu dans les exemples précédents, en étalant votre dette sur une période plus longue, vous pouvez prétendre à un crédit plus important.

Cette solution présente cependant deux limites importantes :

• La durée maximale de 25 ans fixée par le HCSF,
• Le coût total du crédit qui peut augmenter sensiblement avec le cumul des intérêts.

Réduire vos charges et crédits en cours

Vous avez contracté un crédit auto il y a quelque temps ?

C’est le moment de le solder pour diminuer vos charges fixes. En consentant un effort ponctuel, vous assainissez votre situation pour lancer votre nouveau projet sur de meilleures bases.

Augmenter votre apport personnel

En mobilisant votre épargne pour augmenter l’apport, vous envoyez un signe positif vers la banque qui peut alors vous accorder des conditions plus favorables. De quoi améliorer vos possibilités d’emprunt.

Emprunter à deux

Vous pouvez ainsi cumuler vos revenus.

Mais il ne s’agit pas du seul avantage : la répartition des risques est également un élément apprécié des banques.

Les prêts aidés complémentaires

Les résultats obtenus grâce à notre outil de simulation ne sont pas à la hauteur de vos espérances ? Vous risquez de dépasser les seuils autorisés ?

Tout n’est pas perdu. Il existe d’autres types de prêts qui peuvent renforcer le montage financier. Ce sont des aides à ne pas négliger.

• Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants pour l’acquisition de leur résidence principale, qu’elle soit neuve ou exige des travaux de rénovation. Il peut aussi concerner le rachat d’un logement social. L’octroi du prêt dépend des revenus du foyer et n’implique pas le versement d’intérêts.

Le PTZ vient obligatoirement compléter un prêt immobilier traditionnel.

• Le prêt accession logement (1 % logement)

C’est un autre prêt complémentaire, au montant relativement faible et réservé aux salariés des entreprises privées.

Les agents de la Fonction publique ont, eux, accès au prêt immobilier fonctionnaire, conçu dans le même esprit.

• Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Il s’agit d’un prêt conventionné, au taux d’intérêt plafonné et accordé sous conditions de ressources. Il peut financer 100 % de votre achat (hors frais divers) ou être complété par d’autres prêts (notamment le PTZ), à l’exception du prêt immobilier classique.

Optimiser sa capacité d’emprunt avant de contacter la banque

Optimiser ne veut pas toujours dire augmenter.

Il s’agit avant tout de renforcer la cohérence de votre dossier. Rembourser un crédit en cours, lisser certaines charges, augmenter légèrement votre apport ou ajuster la durée du prêt peut améliorer votre niveau d’endettement et maintenir un reste à vivre confortable.

Parfois, cela consiste aussi à faire un choix stratégique : différer le projet de quelques mois pour consolider votre situation, ou viser un bien légèrement moins ambitieux afin de sécuriser votre équilibre financier.

Un courtier peut vous aider à identifier les leviers pertinents et à présenter votre dossier de manière claire et rassurante auprès des banques. Un projet bien calibré maximise vos chances d’obtenir un financement aux meilleures conditions.

Que faire après le calcul de votre capacité d’emprunt ?

L’estimation que vous avez obtenue est une première étape. La suite consiste à concrétiser votre demande de prêt.

Affiner votre projet immobilier

Ce qui précède vous a fourni une enveloppe réaliste.

À partir de là, vous pouvez préciser :

• le type de bien (ancien, neuf, terrain + construction),
• la zone géographique,
• le budget global incluant les frais annexes (notaire, garantie, travaux).

L’objectif est d’aligner votre projet avec vos possibilités financières, sans fragiliser votre budget quotidien.

Obtenir une simulation personnalisée

Notre outil donne une simple estimation.

Une simulation personnalisée intègre davantage de paramètres :

• votre situation professionnelle,
• votre âge,
• le coût précis de l’assurance,
• les aides éventuelles (PTZ, prêts complémentaires),
• les taux réellement pratiqués par les banques.

Cette étape permet d’affiner les caractéristiques de l’emprunt.

Préparer votre dossier de prêt

Il est maintenant temps de convaincre la banque.

Votre dossier doit mettre en avant :

• la stabilité de vos revenus,
• une gestion saine de vos comptes,
• un apport personnel cohérent,
• un projet clairement défini.

Plus il est structuré, plus l’étude sera rapide et favorable.

Contacter un courtier pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt au meilleur taux

Le courtier ne se contente pas de transmettre votre dossier.

Il compare les offres, négocie les conditions et adapte la stratégie à votre situation.

Son rôle est double :

• sécuriser votre financement,
• optimiser le coût global de votre crédit.

L’accompagnement d’un professionnel permet de passer d’une estimation théorique à un financement réellement optimisé.

Questions fréquentes lors du calcul de votre capacité d’emprunt

Quelle est la capacité d’emprunt maximale avec un salaire de 2 500 € net par mois ?

Avec 2 500 € de revenus mensuels et un niveau d’endettement limité à 35 %, la mensualité maximale est de 875 €.

Sur 20 ans à 4 %, cela représente environ 144 000 €.

Sur 25 ans, vous pouvez atteindre 165 000 €.

Ces montants varient selon votre apport, vos charges et votre profil. Une simulation personnalisée permettra de mieux refléter votre situation réelle.

Est-ce que tous mes revenus sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Non, les établissements bancaires pondèrent certains revenus. Voici ce qu’ils retiennent généralement :

• CDI et retraite : 100 %,
• Primes variables : en général 70 % de la moyenne sur 3 ans,
• Indépendants : bénéfice net moyen sur les 2 ou 3 derniers exercices,
• Revenus locatifs : souvent 70 %,
• Aides sociales : rarement prises en compte.

Chaque profil est analysé au cas par cas.

Puis-je emprunter si j’ai déjà un crédit en cours ?

Oui, mais vos échéances actuelles réduisent les possibilités.

Si vous pouvez verser 1 000 € par mois au total et que vous remboursez déjà 300 €, il ne vous reste que 700 € pour un nouveau projet immobilier.

Solder un crédit ou envisager un regroupement peut améliorer votre dossier.

Le simulateur indique une capacité d’emprunt, mais la banque peut-elle me refuser le prêt ?

Oui. Le simulateur ne fournit qu’une estimation théorique.

La banque analyse aussi votre stabilité professionnelle, votre historique bancaire, le reste à vivre du foyer, votre âge, le coût de l’assurance et le niveau d’apport.

Un courtier peut sécuriser cette étape et obtenir un accord de principe avant que vous ne vous engagiez dans une recherche immobilière.