Le prêt immobilier sans apport, ou prêt immobilier à 110 %, correspond à un financement incluant le prix du bien acheté mais également la totalité des frais afférant à l’opération. Les banques se montrent souvent frileuses vis-à-vis de ce type d’emprunt, qu’elles considèrent plus risqué qu’un crédit classique. Peut-on encore emprunter sans apport en 2025 ? La Centrale de Financement vous explique le fonctionnement du prêt à 110% et vous indique comment mettre toutes les chances de votre côté pour concrétiser votre achat.
Définition et principe du prêt immobilier sans apport
Qu’est-ce qu’un apport financier personnel ?
L’apport financier personnel est la somme qu’un acquéreur ajoute en complément d’un emprunt bancaire pour financer l’achat d’un bien immobilier. Cette somme provient le plus souvent de son épargne.
Dans cet article, nous traitons du prêt immobilier sans apport, dans lequel l’emprunteur ne dispose pas de fonds propres pour l’acquisition du logement convoité. Le financement est en totalité avancé par la banque.
Qu’est-ce qu’un prêt à 110 % ?
Dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques demandent généralement à l’emprunteur de couvrir toutes les dépenses liées au processus d’achat :
- Les frais de notaire (qui incluent les droits de mutation et la rémunération du professionnel),
- Le coût de la garantie (hypothèque ou caution),
- Les frais de dossier.
La somme totale représente environ 10% du prix d’acquisition dans l’ancien et 6,5% dans le neuf.
L’apport personnel n’est pourtant pas un critère strictement obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. La loi ne prévoit aucun montant minimum en guise d’apport pour emprunter. En théorie, les organismes prêteurs peuvent donc octroyer un crédit finançant l’intégralité d’un bien immobilier, en incluant les frais divers.
C’est ce que l’on appelle un prêt immobilier à 110 %.
Conditions d’éligibilité pour un prêt sans apport
Les critères professionnels et financiers requis
Les banques sont en mesure de valider un prêt sans apport personnel si l’acquéreur présente un dossier emprunteur suffisamment solide. Voici quelques conditions incontournables pour qu’un tel prêt soit recevable :
- Un profil professionnel robuste
Il est préférable d’avoir un emploi stable : statut de fonctionnaire, contrat à durée indéterminée dont la période d’essai est révolue, ancienneté professionnelle (au moins 6 mois) ; ou pour les jeunes actifs de présenter un potentiel d’évolution ;
- Des revenus mensuels confortables
Vos revenus doivent vous laisser un « reste à vivre » suffisant, une fois toutes vos charges fixes réglées (mensualités de prêt immobilier, de crédit à la consommation, etc.) ;
- Une bonne stabilité financière
Le fait de disposer d’autres placements (une assurance vie par exemple) rassure les banques quant à votre sérieux et votre capacité d’épargne. Les établissements bancaires apprécieront également la bonne gestion de vos comptes ainsi que l’absence de découverts.
Ces conditions doivent être accompagnées d’un motif recevable pour expliquer votre demande de prêt à 110 %. Les dépenses excessives et répétées ne pourront que jouer en votre défaveur. A contrario, une longue période de maladie, un divorce ou un investissement immobilier locatif peuvent constituer autant de raisons valables pour justifier l’absence d’apport personnel.
Les limites : taux d’endettement et durée de l’emprunt
Pour limiter les situations de surendettement, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) a cependant établi quelques règles plus strictes :
- le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas excéder 35 % ;
- La durée du prêt ne doit pas dépasser les 25 ans.
Les crédits immobiliers s’étalant sur 30 ans ne sont aujourd’hui presque plus envisageables.
Les démarches pour obtenir un prêt immobilier sans apport
La constitution d’un dossier solide
Vous ne disposez d’aucun fonds pour financer votre achat ? Il vous faut donc négocier un prêt immobilier sans apport et présenter un dossier emprunteur aussi solide que possible.
Voici donc quelques solutions pour gagner la confiance des établissements bancaires et obtenir le montant dont vous avez besoin :
- Présenter un projet immobilier réaliste: à titre d’exemple, il peut s’agir de financer votre résidence principale ou de vous lancer dans l’investissement locatif si vous êtes propriétaire de votre résidence principale. La banque examinera la description du bien, sa localisation, son potentiel et ce que vous comptez en faire ;
- Rassembler les éléments prouvant la stabilité de votre profil: bulletins de paie, relevés de compte, revenus complémentaires, état des dettes et crédits déjà contractés, etc. ;
- Penser au cautionnement d’un proche : une tierce personne se porte garant du prêt contracté. En cas de défaillance (vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre crédit immobilier), elle prend le relais et assure les remboursements mensuels ;
- Si vous y êtes éligible, compléter le montage par les aides disponibles: prêts complémentaires, crédit pour l’accession à la propriété acquérir un logement, prêt à taux zéro (PTZ), etc.
Soyez proactifs, assemblez les informations utiles et peaufinez vos arguments.
Le rôle des courtiers en prêt immobilier
Le courtier en prêt immobilier vous soutient tout au long du processus. Avant tout contact avec les banques, il vous écoute, vous conseille et répond à vos questions : votre projet est-il réaliste ? Quelles pièces faut-il rassembler ? Comment calculer votre capacité d’emprunt ?
Il examine votre situation financière et réalise une première simulation qui vous permet, si besoin, d’ajuster le montage.
Lorsque tout est clair, il se met en action et sollicite son réseau. Il présente votre demande, argumente, négocie les taux et les conditions du crédit. Son statut lui permet d’orienter votre dossier vers les bons établissements et il est habitué à défendre la demande de prêt.
Il vous aide ensuite à choisir la meilleure proposition et vous accompagne jusqu’à la mise en place de l’emprunt et des premiers remboursements.
Avantages et inconvénients du prêt à 110 %
Pour les jeunes actifs et primo-accédants
Il est parfois difficile de réussir à mettre de l’argent de côté pendant ses études. Les banques sont plus indulgentes avec les jeunes actifs qui viennent d’obtenir un CDI et qui n’ont pas encore eu le temps d’épargner.
Elles prennent en considération le profil professionnel et les possibilités d’évolution de ces emprunteurs tout juste entrés sur le marché du travail.
Le fait de pouvoir emprunter sans apport permet ainsi aux jeunes primo-accédants d’acquérir leur première résidence principale et de se lancer dans la vie.
Mais l’établissement bancaire tient compte du risque et applique généralement un taux d’intérêt plus important : il convient donc de calculer avec soin le reste à vivre pour le mois, une fois la mensualité payée. Ce point est d’autant plus important que le patrimoine n’est pas encore constitué et ne comporte aucune épargne de secours.
Pour les investisseurs
Un premier investissement locatif est une autre raison très courante pour demander à souscrire un prêt sans apport.
Les investisseurs empruntent pour acquérir un logement qu’ils placent en location. Ils utilisent les loyers perçus pour assurer le remboursement du prêt. Les conditions de taux sont généralement plus élevées que pour un crédit classique.
Le prêt à 110% facilite donc l’accession aux placements immobiliers afin de bâtir et compléter un patrimoine.
Attention, le logement choisi doit impérativement se trouver dans une zone attractive afin de limiter les périodes de vacance éventuelles. Un défaut de location laisserait à l’investisseur la charge d’une mensualité conséquente.
Absence d’apport : quel impact sur votre prêt immobilier ?
Un coût total plus élevé
L’absence d’apport personnel aura quelques conséquences sur le coût total de votre crédit immobilier : taux d’intérêt, assurance, montant des mensualités et durée de remboursement seront globalement plus élevés.
Un risque plus important pour l’établissement prêteur
La banque vous prête plus que la valeur du bien, la banque est donc d’autant plus vigilante à votre capacité de remboursement parce que si il arrive un problème de remboursement en début de prêt, elle ne pourra pas récupérer toutes les sommes prêtées et vous ne disposez pas, a priori, de liquidités disponibles en cas de besoin face à des difficultés.
Il est donc essentiel de vérifier votre capacité de remboursement avant de solliciter ce type de prêt. Vous éviterez les mauvaises surprises et présenterez une demande plus convaincante.
Pour calculer votre capacité de remboursement, faites la liste de vos revenus fixes et calculez le montant total de vos charges. Examinez la différence : elle doit permettre d’inclure les mensualités du prêt sans apport et vous laisser suffisamment d’argent pour vivre confortablement.
Nous l’avons dit, les établissements bancaires seront très pointilleux sur ce reste à vivre. Cette prudence n’a d’autre but que de préserver les deux parties et vous aider à emprunter en toute sécurité.
Vous pouvez également utiliser les outils de simulation en ligne. Ils vous aident à anticiper les taux d’intérêt, le montant des mensualités, la durée de remboursement et la somme qu’il est possible d’emprunter en fonction de votre situation. N’utilisez pas les meilleurs taux affichés pour vos calculs avec un prêt à 110% sinon vous aurez un biais avec les taux réellement pratiqués pour ce financement.
Mais la meilleure façon de vous préparer reste de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Un guide précieux pour concrétiser votre projet.
Conseils pratiques pour réussir son projet
Vous l’aurez compris, pour obtenir un prêt sans apport, il vous faut un dossier irréprochable. N’approchez pas les organismes prêteurs avant d’avoir consolidé votre projet et réalisé une simulation réaliste.
En contactant un courtier en crédit immobilier, vous préservez votre temps et votre sérénité. Nos spécialistes vous accompagnent dans votre demande de prêt à 110 %, ils vous disent si votre projet est réaliste et mettent en avant les atouts de votre profil pour emprunter aux meilleures conditions.
Chaque demande de crédit est unique : une attention personnalisée doit lui être apportée. Le courtier peut notamment vous indiquer si vous êtes éligible aux prêts complémentaires et autres aides financières (PTZ, crédit d’accession à la propriété, etc.).
| Questions ? | Réponses |
| Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ? | Oui, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, appelé prêt à 110 %, mais cela nécessite de présenter un profil solide et des garanties suffisantes. |
| Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit sans apport ? | Les conditions incluent généralement un emploi stable (CDI ou 3 ans d’ancienneté pour les travailleurs non-salariés), un taux d’endettement inférieur à 35 %, un reste à vivre suffisant et des comptes bancaires bien gérés. |
| Quels sont les avantages de passer par un courtier pour un prêt à 110 % ? | Le courtier vous aide à rassembler les informations et pièces nécessaires, met en avant les atouts de votre profil, négocie les taux et les meilleures conditions auprès des banques. |
| À qui s’adresse le prêt immobilier sans apport ? | Ce type de crédit s’adresse notamment aux jeunes actifs avec un potentiel d’évolution professionnelle (en particulier les primo-accédants cherchant à financer l’achat de leur résidence principale) et aux jeunes investisseurs souhaitant réaliser un projet immobilier sans disposer d’apport personnel. |
| Comment augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport ? | Pour augmenter vos chances, il est conseillé de présenter une situation professionnelle stable, de bien gérer vos comptes, de limiter votre taux d’endettement et de faire appel à un courtier pour optimiser votre dossier. |
Il vous reste des questions sur les prêts immobiliers sans apport ? Contactez nos spécialistes pour obtenir une simulation personnalisée.
