Comment gérer les indemnités de remboursement anticipé ?

Vous avez emprunté pour acquérir votre logement et vous remboursez votre crédit immobilier depuis quelques années déjà. Mais votre situation financière a changé : vous avez perçu une somme d’argent importante ou êtes dans l’obligation de revendre votre bien. Faut-il solder votre prêt ? Quel sera le montant des pénalités appliquées par la banque ? Retrouvez, dans cet article, les informations nécessaires pour prévoir les indemnités de remboursement anticipé et limiter le coût total de votre emprunt.

À quoi correspondent les indemnités de remboursement anticipé ?

Que sont les IRA ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque avance les fonds nécessaires à votre projet. Elle se rémunère grâce aux intérêts calculés, chaque mois, à partir du capital restant dû. Un remboursement par anticipation diminue donc les gains de l’établissement prêteur qui, en contrepartie, vous demande de vous acquitter de pénalités. 

Ce sont les fameuses IRA, ou Indemnités de Remboursement Anticipé.

Elles dépendent notamment du montant que vous versez. Le remboursement peut en effet être total ou partiel, selon que vous soldez, ou non, l’intégralité de votre dette.

Pourquoi rembourser votre prêt immobilier plus tôt que prévu ?

Votre situation personnelle et professionnelle évolue avec les années. Vous envisagerez un remboursement anticipé dans les cas suivants :

• Vous bénéficiez d’une rentrée d’argent inattendue. Il peut s’agir d’un héritage, d’une donation ou même d’une prime importante ;
• Vous devez ou voulez vous séparer du bien pour lequel vous avez obtenu votre prêt immobilier. Sauf accord spécifique avec la banque, la loi vous oblige alors à utiliser le produit de la vente pour rembourser votre crédit ;
• Vous vendez un autre bien immobilier ;
• Les taux d’intérêt ont baissé et vous avez négocié le rachat de votre prêt par un autre établissement bancaire.

 

Même lorsque rien ne vous y oblige, vous pouvez décider de solder tout ou partie de votre crédit afin d’économiser sur le coût initialement prévu :

• Vous payez moins d’intérêts ;
• Si la durée du prêt est raccourcie, vous réduisez le coût total de l’assurance emprunteur, dont la prime s’ajoute à chaque mensualité.

Avant d’informer votre banque, prenez le temps de vous assurer que l’opération est vraiment rentable. Les économies réalisées doivent être supérieures aux pénalités prévues dans votre contrat. Vous pourriez également placer la somme perçue plutôt que rembourser votre prêt. Tout doit être pris en compte dans le calcul.

Besoin d’informations complémentaires sur le mécanisme du crédit ? Consultez le guide du prêt immobilier mis à votre disposition sur notre site. 

Que se passe-t-il en cas de remboursement partiel ?

Si vous ne pouvez verser la totalité du capital restant dû, l’établissement prêteur vous transmettra un tableau d’amortissement mis à jour et indiquant les nouvelles modalités de remboursement. 

Deux options :

• Vous choisissez de conserver les mêmes mensualités afin de réduire la durée de l’emprunt ;
• Vous préférez maintenir la durée initiale et diminuer le montant de vos échéances.

Il est également possible de choisir un compromis : une légère baisse des mensualités comme de la période de remboursement.

Utilisez nos outils de simulation en ligne pour vous faire une idée de votre nouveau tableau d’échéances.

À savoir : dans la majorité des cas, les banques n’acceptent le remboursement partiel que s’il correspond à au moins 10 % du montant total du prêt immobilier.

Comment calculer les pénalités de remboursement anticipé ?

Votre premier réflexe doit être de consulter votre contrat de prêt immobilier. Vous y trouverez les frais de remboursement du crédit par anticipation prévus par la banque.

Le montant des pénalités est par ailleurs limité par le code de la consommation (articles L313-47 à L313-49 de la section 7). Il ne peut excéder :

• 3 % du capital restant dû,
• Ou 6 mois d’intérêts calculés en appliquant le taux moyen du prêt à la somme remboursée.

L’indemnité maximale correspond au chiffre le plus faible des deux.

Prenons un exemple : vous avez souscrit un crédit de 100 000 euros sur 10 ans, assorti d’un taux de 1.42 %.

À mi-chemin, le capital restant dû s’élève à 51 773 euros.

Examinons plusieurs hypothèses : vous voulez rembourser 5 000 euros, 20 000 euros, ou le solde du crédit.

	5 000 € Remboursement partiel	20 000 € Remboursement partiel	51 773 € Remboursement total
3 % capital restant dû	1553 €	1553 €	1553 €
6 mois d’intérêts	35 €	142 €	367 €
Indemnité max retenue	35 €	142 €	367 €
Somme restante	46 773 €	31 773 €	0 €

 

Le calcul des 6 mois d’intérêt s’effectue de la manière suivante :

5 000 € remboursés x 1,42 % (taux moyen) = 71 €

(71 € / 12) x 6 mois = 35,5 €

 

À noter : plus le taux d’intérêt et la durée résiduelle du prêt sont élevés, plus il s’avère intéressant de procéder à un remboursement anticipé. Vous économiserez en effet beaucoup d’intérêts et de primes d’assurance emprunteur.

Dans quels cas peut-on bénéficier d’une exonération ?

Le code la consommation empêche cependant les banques d’exiger des pénalités dans certaines situations vous affectant ou touchant votre conjoint, et vous obligeant à revendre votre bien :

• Un décès,
• Une mutation professionnelle,
• Une perte d’emploi ou une cessation de votre activité.

Avant tout chose, n’oubliez pas d’examiner votre offre de prêt ! Si les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas clairement mentionnées dans le contrat initial, la banque ne peut plus vous les réclamer.

Comment négocier les indemnités de remboursement anticipé ?

Il est courant de négocier le taux d’intérêt d’un prêt immobilier, ainsi que l’assurance emprunteur, car leurs coûts sont immédiatement visibles. Mais il serait dommage de ne pas se pencher sur les frais annexes qui, en s’additionnant, finissent par alourdir la facture.

Si vous espérez réduire ou supprimer les indemnités de remboursement anticipé, vous devez en parler avec la banque avant de signer l’offre de prêt. Ce qui vaut pour elle, vaut pour vous également : une fois que les pénalités sont mentionnées dans le contrat, il est presque impossible de s’en affranchir.

Vous aurez plus de chances d’obtenir satisfaction si vous êtes client de longue date et que vous possédez d’autres produits financiers dans l’établissement. 

À l’inverse, la banque refusera la suppression des indemnités dans le cas où le remboursement anticipé interviendrait suite au rachat de votre prêt immobilier par un organisme concurrent. 

Quelle que soit votre situation, ne négociez pas seul. Faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Le professionnel vous aidera à peaufiner votre dossier emprunteur et trouver les bons arguments. Il mettra à profit sa connaissance du marché pour trouver les meilleures offres et supprimer de nombreux frais annexes.

À retenir :

• En cas de remboursement d’un prêt immobilier par anticipation, la banque prélève des indemnités pour compenser son manque à gagner ;
• Le montant de ces indemnités est limité par le code de la consommation. Il s’élève généralement à quelques centaines d’euros, selon la somme remboursée et le capital restant dû ;
• Vous pouvez les éviter en négociant une exonération avant qu’elles ne soient ajoutées à votre contrat de prêt immobilier.

Vous ignorez s’il est intéressant de procéder à un remboursement anticipé dans votre situation ? Faut-il solder votre crédit immobilier au plus vite, ou, au contraire, injecter votre rentrée d’argent dans un placement ou un produit d’épargne ? Contactez la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers vous indiquent la meilleure option et vous accompagnent dans votre discussion avec les banques.

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