Vous avez déniché le logement idéal et rédigé une offre que le vendeur vient d’accepter. Prochaine étape : établir un compromis ou une promesse de vente pour officialiser votre engagement mutuel. Mais vous êtes pressé et espérez gagner du temps en signant cet avant-contrat avec l’aide de votre agent immobilier. Pouvez-vous légalement vous passer d’un notaire ? Quels sont les risques ? Dans cet article, nous décryptons pour vous les options possibles et vous indiquons les précautions à prendre au moment de signer un compromis de vente en agence immobilière.
À quoi sert le compromis de vente ?
Le contenu du compromis de vente
Le compromis de vente (ou promesse de vente) marque un engagement réel du vendeur comme de l’acheteur : le document a la valeur juridique d’un contrat. Les deux parties y affirment leur volonté de finaliser la vente.
Mais le parcours d’achat immobilier exige bien des démarches et implique l’intervention de plusieurs acteurs. Le compromis de vente permet d’enclencher la procédure en attendant que les conditions soient réunies pour achever la transaction.
Pour être parfaitement valable, il doit comporter plusieurs informations indispensables parmi lesquelles :
- L’identité exacte de l’acheteur et du vendeur,
- Le descriptif précis de l’appartement, de la maison ou du terrain mis en vente,
- Le prix sur lequel les deux parties se sont entendues,
- Le rappel du délai de rétractation,
- Le délai de validité du compromis de vente,
- Le mode de financement prévu par l’acquéreur,
- Les conditions suspensives éventuelles,
- S’il est prévu, le montant du dépôt de garantie.
Le vendeur doit également présenter plusieurs documents obligatoires comme les diagnostics techniques et les pièces relatives à la copropriété (si, bien sûr, le logement fait partie d’une copropriété).
Remarque : la loi n’impose pas de dépôt de garantie. Mais le vendeur peut l’exiger. Son montant est généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente. L’acheteur n’a rien à verser tant que le délai de rétractation n’est pas écoulé.
Les motifs d’annulation de la vente
Il en existe deux, figurant dans le compromis de vente :
- L’acheteur exerce son droit de rétractation : Il dispose en effet de 10 jours pour renoncer à son achat immobilier sans justification particulière ;
- L’une des conditions suspensives ne se réalise pas : Les clauses suspensives sont des précautions prises par l’une ou l’autre partie leur permettant d’annuler leur engagement si ce dernier s’avère finalement contraire à leurs intérêts.
La condition la plus courante est l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur. Si ce dernier ne parvient pas à souscrire le prêt nécessaire, il n’est plus en mesure d’acheter le bien convoité.
Il en existe d’autres comme la réalisation de travaux, la levée de toute hypothèque sur le logement ou la présentation des diagnostics prévus par la loi.
Lorsque le délai de rétractation est écoulé et que toutes les conditions sont réalisées, les parties ne peuvent plus se désister, sous peine d’être conduites devant le juge.
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La promesse unilatérale de vente
Il s’agit d’un autre type d’avant-contrat dans lequel seul le vendeur est engagé.
La promesse unilatérale permet à l’acheteur de réserver le bien immobilier et de bloquer toute vente à un autre acquéreur le temps qu’il confirme ou non sa décision. Le document prévoit généralement une indemnité d’immobilisation pour dédommager le vendeur si, finalement, il ne donne pas suite.
Signature du compromis de vente : peut-on se passer d’un notaire ?
Si la signature de l’acte définitif se fait obligatoirement devant notaire, il n’en va pas de même pour le compromis de vente. La loi prévoit plusieurs possibilités :
- L’acte authentique : C’est l’option la plus sûre. Le notaire se charge de la rédaction des documents et organise la signature ;
- L’acte sous seing privé (voir les articles 1372 – 1377 du code civil) : Le vendeur et l’acheteur signent l’accord entre eux. Ils peuvent trouver un modèle de compromis de vente en ligne et l’adapter à leur situation. Cette solution est intéressante s’ils manquent de temps, si le cas est simple et le prix de vente peu élevé ;
- L’acte sous seing privé avec assistance d’un professionnel : C’est alors l’agence immobilière qui se charge d’établir le compromis de vente et prévoit le rendez-vous de signature. Il peut également s’agir de votre avocat.
La signature en agence immobilière constitue un bon intermédiaire entre la facilité et l’absence de risques !
Compromis de vente en agence immobilière : avantages et points de vigilance
Les avantages d’une signature en agence immobilière
L’avantage le plus notable de la signature en agence immobilière réside dans son aspect pratique : il faut parfois attendre plusieurs semaines avant d’obtenir un rendez-vous chez le notaire. Et l’acheteur comme le vendeur doivent être disponibles à la date proposée.
Par ailleurs, l’agent immobilier dispose déjà de tous les documents concernant la maison ou l’appartement vendu. Il connaît l’état du marché et les prix pratiqués. Il s’agit d’un professionnel du droit immobilier qui, en théorie, est capable de vous conseiller et d’établir un contrat conforme à la réglementation.
Comme le notaire, il peut bloquer l’acompte prévu sur un compte séquestre. Le dépôt de garantie se trouve en lieu sûr et peut être versé au vendeur ou restitué à l’acheteur sans délai ni litige selon la situation.
À l’inverse d’un officier public, sa rémunération n’est pas encadrée par la loi. Mais il est plus facile de négocier une remise avec un agent immobilier qu’avec un notaire.
Les points de vigilance lors d’une signature sans notaire
Attention, un compromis de vente signé en agence immobilière reste un acte sous seing privé. S’il a la valeur juridique d’un acte authentique, il faut néanmoins passer devant la justice pour obliger l’une des parties à respecter son engagement. Dans le cas de l’acte établi devant notaire, il suffit généralement de faire appel à un huissier.
Pour bénéficier de l’aide de l’agent immobilier, vous devez avant tout signer un contrat de mandat avec l’agence en question. Ce dernier définit précisément le champ d’action du professionnel, en incluant (ou non) la possibilité de signer le compromis de vente pour le compte de son client.
N’oubliez pas de vérifier la commission prélevée par l’agent immobilier. Vous ne la lui devrez que si la vente se concrétise.
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