Vos recherches immobilières viennent d’aboutir ? Il est maintenant indispensable de signer un document écrit, sans lequel l’une ou l’autre des parties pourrait se rétracter. Le compromis de vente permet de sceller l’accord entre acheteur et vendeur. Également nommé promesse synallagmatique de vente, cet avant-contrat doit respecter un formalisme précis pour être valable. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier ou à un notaire pour la rédaction comme pour la signature. Mais peut-on établir un compromis de vente sans notaire ? A-t-il alors la même valeur juridique qu’un acte authentique ?
Est-il possible de signer un compromis de vente sans notaire ?
Oui ! La loi vous autorise à établir et signer votre compromis de vente sans recourir à l’aide d’un notaire.
Mais le document reste un avant-contrat astreignant chaque partie : le vendeur s’engage à céder sa maison ou son appartement à l’acquéreur et ce dernier s’engage à lui acheter. Il convient donc d’être prudent.
Un acte sous seing privé
Lorsqu’il est signé entre particuliers, le compromis de vente est considéré comme un acte sous seing privé.
Si vous préférez vous passer du notaire, vous pouvez cependant solliciter l’aide d’un tiers mandaté tel que votre agent immobilier. Le professionnel peut vous fournir un modèle et vous accompagner de la rédaction à la signature du document.
À savoir : vous pouvez également trouver des modèles de compromis de vente sur Internet.
Des conditions de fond et de forme à respecter
Pour éviter toute contestation ultérieure, veillez à ce que l’avant-contrat soit rédigé sans ambiguïté et comporte certaines informations indispensables, parmi lesquelles :
- L’identité des deux parties,
- La description précise du bien immobilier,
- Le prix de vente,
- Le mode de financement proposé par l’acheteur,
- Le délai pendant lequel l’acquéreur peut exercer son droit de rétractation,
- Les clauses mentionnant les conditions suspensives (elles entraînent l’annulation de la transaction immobilière dans l’hypothèse où elles ne se réalisent pas),
- Le montant de l’acompte (la somme se situe généralement entre 5 et 10 % du prix d’achat).
Le vendeur aura également à fournir son acte de propriété, les diagnostics techniques obligatoires, les documents concernant une éventuelle copropriété, la levée de toute hypothèque précédente, etc.
S’il ne finance pas le logement sur ses seuls fonds propres, l’acheteur dispose d’un délai spécifique pour souscrire un prêt immobilier. Ce dernier est clairement indiqué dans le compromis de vente. L’obtention du crédit constitue une clause suspensive obligatoire.
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Une copie signée pour chaque partie
L’acheteur et le vendeur conservent une copie signée du compromis de vente et des pièces annexes. Après la signature, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour renoncer à son achat sans pénalités.
Si besoin, le compromis de vente est envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception.
À savoir : on distingue le compromis ou promesse de vente classique de la promesse unilatérale de vente. Dans le deuxième cas, seul le vendeur est engagé définitivement. L’acheteur doit néanmoins verser une indemnité d’immobilisation acquise à l’autre partie s’il se désiste au-delà du délai de rétractation.
Compromis de vente : quels sont les avantages d’une signature sans notaire ?
Les avantages d’un acte sous seing privé
La présence d’un notaire offre une garantie de fiabilité. Il peut cependant être intéressant de s’en passer pour :
- Gagner du temps : vous n’avez pas à attendre d’obtenir un rendez-vous pour formaliser votre engagement ;
- Éviter les frais de rédaction : ils dépassent rarement les 300 euros et sont à la charge de l’acheteur.
À noter : l’officier public intègre généralement le coût du compromis de vente au montant total des frais de notaire, prélevés pour l’établissement de l’acte définitif.
Dans quels cas peut-on raisonnablement se passer d’un notaire ?
Vous n’avez que peu de temps pour concrétiser votre projet et avez confié l’achat ou la vente de votre logement à une agence immobilière ? Cette dernière peut vous accompagner. Les agents immobiliers connaissent les exigences de la loi et sont habitués à produire des compromis de vente fiables et complets.
Cette solution est d’autant plus intéressante que la vente concerne un bien immobilier d’un faible montant tel qu’un garage ou une place de parking.
Autre cas favorable à la signature sans notaire : l’acheteur n’a pas besoin de prêt immobilier et les deux parties ne prévoient aucune clause suspensive pour le contrat. Le risque est alors limité.
Compromis de vente sans notaire : quels sont les inconvénients ?
Vous l’avez compris, dans les cas plus délicats, il est plus sûr de prendre rendez-vous chez un notaire… En effet :
- Vous pourriez finalement perdre du temps si le code du compromis de vente n’était pas respecté : Aucune information ne doit manquer, sous peine d’invalider le contrat. Et en l’absence d’une pièce obligatoire (un diagnostic par exemple), le délai de rétractation de 10 jours est reporté jusqu’à réception du document ;
- Le notaire est soumis à un devoir de conseil : Le droit est une chose complexe et l’officier public a également pour rôle de mettre en lumière les points importants de votre engagement. Il vérifie notamment que les clauses suspensives sont correctement formulées et adaptées à la situation de chaque partie ;
- Le recours au notaire permet de sécuriser le versement de l’acompte : Dans le cas où le vendeur exige le versement d’un dépôt de garantie, la somme reste bloquée sur le compte séquestre du notaire. Si vous êtes acheteur, cela vous évite de transférer directement l’acompte au vendeur. Vous pourriez rencontrer quelques difficultés à récupérer votre argent en cas d’échec de la transaction immobilière.
- Un acte établi devant notaire possède force exécutoire : Sous réserve qu’il soit rédigé dans les règles de l’art, le compromis de vente signé entre particuliers possède la même validité que l’avant-contrat établi devant notaire. Mais il n’est pas qualifié d’acte authentique. En cas de litige, la partie lésée est donc contrainte de faire appel à la justice pour obtenir gain de cause.
Pas le temps d’organiser une signature chez le notaire ? Vous pouvez malgré tout établir un compromis ou une promesse de vente et avancer dans votre projet. Si nécessaire, votre agent immobilier vous guidera dans la rédaction du document.
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