Vous projetez la vente ou l’achat d’un bien immobilier ? Quelle que soit votre situation, vous savez que, tôt ou tard, vous aurez à prendre rendez-vous avec un notaire. L’intervention de cet officier public engendre un coût dont il faut tenir compte dans toute transaction immobilière. La Centrale de Financement décrypte pour vous les frais de notaire : à quoi correspondent-ils ? Comment les calculer ? Dans quels cas s’appliquent-ils ?
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire est un officier public exerçant sa profession dans un contexte libéral. Il est nommé par le ministre de la Justice et se voit confier une partie de l’autorité publique dans le secteur juridique. Son rôle peut se décomposer comme suit :
- Authentifier les actes
En apposant sa signature et son sceau sur certains actes, il constate la volonté des parties en présence et officialise le contenu et la date des documents ;
- Conseiller ses clients
Le notaire a l’obligation de rester neutre et impartial. Il est soumis au secret professionnel et doit informer chaque partie de ses droits et obligations ;
- Conserver les documents
Il assure la conservation des actes signés au sein de l’office notarial.
Pour résumer, le notaire se porte garant de l’authenticité de nombreux contrats, décisions et transactions, ce qui permet d’éviter ou de résoudre les litiges ultérieurs.
L’officier est également responsable de la situation économique de son étude. Il n’est donc pas payé par l’État mais par ses clients. La plupart de ses tarifs est cependant fixée par décret selon un barème recensant les prestations concernées.
Les opérations immobilières à réaliser devant notaire
Le domaine immobilier impose fréquemment le recours au notaire, compte tenu des montants engagés et de la complexité des transactions. La signature d’un acte authentique est exigée notamment dans les cas suivants :
Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, d’une résidence principale ou d’un bien locatif, le notaire doit prendre acte de l’accord entre le vendeur et l’acquéreur.
Le transfert de propriété est ensuite enregistré au service de publicité foncière. Il devient alors opposable aux tiers en cas de contestation.
Là encore, peu importe le type du bien immobilier concerné. Un logement est considéré comme neuf s’il n’a jamais été habité. C’est le cas des biens achetés sur plans ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Les frais de notaire sont moins élevés dans ce type de transaction, la taxe de publicité foncière étant réduite.
Dans la plupart des cas, les frais de notaire sont similaires à ceux qui sont appliqués lors de l’acquisition d’un bien ancien. Ils concernent tout type de terrain : à bâtir, non constructible ou agricole.
La soulte représente la part d’un individu sur la valeur vénale d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes. Il peut s’agir d’un logement familial ou d’un bâtiment possédé en indivision. Le rachat intervient par exemple lors d’un divorce ou d’une succession.
L’hypothèque est une garantie prise par un établissement prêteur sur le bien immobilier de l’acquéreur. Elle permet à une banque de se rembourser en priorité lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de payer les mensualités de son crédit.
En cas de remboursement anticipé ou de rachat de prêt, cette hypothèque doit être levée. L’opération nécessite l’intervention du notaire.
À savoir : la signature d’un compromis de vente n’exige pas la présence du notaire. Elle peut être organisée entre particuliers ou via l’agence immobilière jouant le rôle d’intermédiaire. Il s’agit alors d’un contrat sous seing privé.
Pour mieux comprendre la réglementation liée à l’emprunt et à l’achat d’un logement, consultez notre guide du prêt immobilier.
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Comment évaluer les frais de notaire ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, le calcul des frais de notaire est plutôt complexe car il comprend de nombreux éléments :
- Les droits de mutation
On les appelle également « droits d’enregistrement » ou « taxe de publicité foncière ». C’est la part la plus importante des frais de notaire. Ces droits représentent les taxes et impôts perçus par le trésor public sur l’opération réalisée.
Leur montant est déterminé à partir d’un taux appliqué au prix du bien immobilier concerné. Ce taux est fixé par les départements et généralement égal à 5,80 % dans l’ancien et 0,715 % dans le neuf.
- Les émoluments du notaire
Il s’agit simplement de sa rémunération. Elle dépend d’un barème détaillé en plusieurs tranches à comparer au prix de vente. Il convient d’ajouter 20 % à la somme obtenue, qui correspondent à la TVA sur les émoluments.
- Les frais relatifs aux formalités diverses
Au moment de la signature, le notaire ajoute une provision afin de couvrir les dépenses engendrées par les démarches et l’établissement des documents nécessaires à la vente. On parle également de frais de débours. Cette provision s’élève généralement à 1 200 euros. Le professionnel effectue une régularisation lorsque toutes les formalités sont terminées. Vous pouvez alors récupérer l’éventuel trop-perçu.
- La contribution de sécurité immobilière
Cette taxe est payée à l’État et couvre les formalités nécessaires à l’enregistrement auprès du service de publicité foncière.
À noter : la mention « frais de notaire » n’est pas tout à fait exacte lorsque l’on évoque un achat immobilier. En réalité, il faudrait utiliser le terme « frais d’acquisition ». Il traduit mieux le fait que la somme représente non seulement les émoluments du professionnel mais également les droits de mutation, taxes et frais de débours liés à la transaction.
Frais de notaire : questions fréquentes
Que se passe-t-il lorsque plusieurs notaires interviennent dans le cadre de la vente ?
Il arrive que l’acheteur et le vendeur veuillent tous deux faire intervenir leur propre notaire. Cela ne change pas le montant des frais d’acquisition. Les deux notaires se partagent la somme versée au prorata des démarches qu’ils ont respectivement effectuées.
Qui doit s’acquitter des frais de notaire ?
Les frais de notaire sont toujours payés par l’acheteur du bien immobilier.
Comment obtenir une estimation des frais d’acquisition ?
Vous pouvez retenir la règle suivante :
- Dans l’ancien ou pour un terrain, les frais s’élèvent à environ 8 % du prix de vente,
- Dans le neuf, le pourcentage est plutôt de l’ordre de 2 ou 3 %.
Pour un calcul plus précis, il vous suffit d’entrer le type, le montant et la localisation de votre bien dans notre outil de simulation en ligne.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les notaires disposent d’une faible marge de manœuvre, dans le cas où le prix de vente est supérieur à 100 000 euros.
Ils peuvent vous accorder une remise de 20 % sur leurs émoluments uniquement. Cette remise est calculée sur la part du prix excédant les 100 000 euros. Elle n’est autorisée que si le professionnel l’accorde à l’ensemble de sa clientèle dans les conditions décrites.
À quel moment faut-il payer les frais d’acquisition ?
L’acheteur doit régler les frais d’acquisition par virement avant la signature de l’acte authentique. Une fois que son achat est entièrement finalisé, le notaire procède à une régularisation et peut le rembourser de l’excédent perçu pour régler les formalités diverses.
Quelle est la différence entre émoluments et honoraires ?
En droit français, les émoluments désignent la rémunération du notaire pour les actes réglementés. Leur montant est fixé par la loi.
La définition du terme « honoraires » indique qu’il s’agit de la rétribution des personnes exerçant une profession libérale. Dans le cas des notaires, ces honoraires correspondent à la rémunération perçue pour les prestations dont le montant est fixé librement. Un exemple : le notaire peut aider vendeur et acquéreur dans leur négociation immobilière.
À retenir :
- Les frais de notaire sont en réalité des frais d’acquisition ;
- Ils comprennent les droits de mutation (taxes) prélevés par l’État au titre de la publicité foncière, les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les frais de débours permettant de couvrir toutes les démarches ;
- Ils concernent aussi bien l’achat d’un logement que d’un terrain.
- Le montant des frais de notaire (ou d’acquisition) est réglementé et correspond à un pourcentage du prix de la transaction. Le taux est d’environ 8 % dans l’ancien et 3 % dans le neuf.
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