Prêt immobilier : calcul des indemnités en cas de remboursement anticipé

Le prêt immobilier est une opération à long terme, qui vous engage sur plusieurs années, parfois sur plus de 20 ans. Votre situation financière s’est améliorée et vous aimeriez vous libérer de votre emprunt avant son terme ? Vous pouvez opter pour un remboursement par anticipation afin de réduire la durée du crédit ou, pourquoi pas, le solder en un seul versement. Vous aurez alors à vous acquitter des pénalités prévues dans votre contrat de prêt. Retrouvez, dans cet article, la méthode de calcul des indemnités de remboursement anticipé. Vous pourrez ainsi prévoir les frais éventuels et ajuster votre budget.

Le principe du remboursement anticipé

Réduire le capital restant dû

Il existe bien des façons de disposer d’une rentrée d’argent importante. Vous pouvez par exemple :

• Choisir d’épargner

La somme peut être utile en cas d’imprévu ;

• Placer la somme perçue

Elle peut alors travailler pour vous et générer des intérêts ;

• Décider de rembourser votre prêt immobilier

C’est l’option que nous examinons dans ce qui suit !

Le remboursement anticipé consiste à diminuer le capital restant dû par un versement ponctuel, indépendant de vos mensualités habituelles. Il peut être :

• Partiel

Dans ce cas, la banque vous transmet un tableau d’amortissement réactualisé. La diminution de votre dette permet de réduire la durée de l’emprunt et / ou le montant de la mensualité ;

• Total

Vous décidez de rembourser l’intégralité du crédit, mettant ainsi un terme définitif à vos prélèvements mensuels.

Pourquoi rembourser par anticipation ?

Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier permet, en premier lieu, de réduire plus rapidement votre taux d’endettement. 

Mais l’avantage principal réside dans les économies possibles sur le coût total de votre prêt immobilier.

En abaissant la durée de l’emprunt, vous évitez le paiement de plusieurs échéances dues au titre de l’assurance emprunteur. Vous payez également moins d’intérêts puisque ces derniers sont calculés, chaque mois, à partir du capital restant dû.

C’est la raison pour laquelle les banques prévoient le versement de pénalités en cas de remboursement anticipé : elles compensent ainsi leur manque à gagner sur les intérêts initialement prévus.

Le calcul des frais en cas de remboursement par anticipation

Le montant maximal des indemnités de remboursement anticipé (IRA)

La loi encadre le montant de l’indemnité susceptible d’être exigée par votre banque. Le code de la consommation indique en effet qu’il ne peut être supérieur à :

• 3 % de la somme restant à rembourser,
• 6 mois d’intérêts calculés sur le montant versé lors du remboursement, et en utilisant le taux moyen de votre prêt.

 

Le maximum autorisé correspond au chiffre le plus faible des deux options.

Examinons ce que devient cette indemnité dans le cas d’un prêt de 150 000 euros, accordé sur 15 ans avec un taux d’intérêt de 1,70 %. 

Après 6 ans, votre dette s’élève encore à 94 542 €. 

Vous souhaitez procéder à un remboursement anticipé partiel de 20 000 € ou, dans la deuxième hypothèse, à un remboursement total.

	Remboursement anticipé partiel de 20 000 €	Remboursement anticipé total
Montant remboursé	20 000 €	94 542 €
3 % du capital restant dû	2 836 €	2 836 €
6 mois d’intérêts sur le montant remboursé	170 €	804 €
Montant maximal des IRA	170 €	804 €

Les 6 mois d’intérêts se calculent à l’aide de la formule suivante : (Montant remboursé x taux d’intérêt moyen) / 12 x 6

 

Comparons maintenant ces indemnités aux économies réalisées en remboursant tout ou partie du prêt après 6 ans.

Gain dans le cas d’un remboursement partiel de 20 000 euros 

Dans notre exemple, le prêt est assorti d’une assurance emprunteur s’élevant à 43,75 € par mois. Les mensualités sont de 944,68 €, soit 988,43 € assurance comprise.

Nous l’avons vu, après 72 mois (6 ans), vous devez encore 94 542 € à votre banque.

Avec le remboursement anticipé, le capital restant dû s’abaisse à 74 542 € et les intérêts de l’échéance suivante sont calculés sur cette base.

Vous pouvez alors choisir de réduire vos mensualités en conservant la durée restante (9 ans, soit 108 mois), ou garder les mêmes mensualités en soldant votre prêt immobilier plus vite que prévu.

Voici le récapitulatif de l’opération :

	Prêt initial	Remboursement de 20 000 € avec conservation de la durée initiale	Remboursement de 20 000 € avec conservation des mensualités initiales
Capital restant dû après le 72e mois	94 542 €	74 542 €	74 542 €
Durée restante du prêt	108 mois	108 mois	84 mois
Mensualité après le 72e mois (hors assurance)	944,68 €	746,00 €	944,68 €
Intérêts cumulés sur le montant emprunté	20 042 €	18 482 €	17 152 €
Cumul des primes d’assurance	7 875 €	7 875 €	6 825 €
Coût total du prêt	27 917 €	26 357 €	23 977 €
Durée totale du prêt	180 mois	180 mois	156 mois
Économie finale		– 1 560 €	– 3 940 €

 

Même après paiement des IRA, vous faites des économies substantielles que vous choisissiez de réduire la mensualité ou la durée du prêt.

Gain dans le cas d’un remboursement anticipé total

Vous effectuez donc un versement de 94 542 € pour solder votre prêt.

Après 6 ans, vous avez déjà payé 12 559 € d’intérêts et 3 150 € d’assurance emprunteur, soit 15 709 €.

Si vous mettez un terme à votre prêt, l’économie réalisée s’élève donc à 12 208 € par rapport à l’emprunt initial (27 917 € – 15 709 €).

Le montant des IRA devient ici négligeable.

À noter : un remboursement anticipé est d’autant plus intéressant qu’il s’effectue au début du crédit, alors que vos mensualités sont encore composées d’une grande part d’intérêts.

Nos outils de simulation en ligne vous permettent d’évaluer les économies possibles. Vous pouvez également demander l’aide d’un courtier en prêts immobiliers qui vous indiquera la meilleure option dans votre situation.

Éviter ou minimiser les indemnités de remboursement anticipé

Il existe cependant certaines situations dans lesquelles vous n’êtes pas soumis à ces indemnités.

Une exonération prévue par le code de la consommation

La loi empêche les banques de prélever des indemnités dans les cas suivants :

• Décès de l’emprunteur ou de son conjoint ;
• Mutation professionnelle de l’un ou l’autre ;
• Perte d’emploi ou cessation d’activité.

Le bien immobilier est alors remis sur le marché et le produit de la vente est utilisé pour rembourser le crédit contracté.

La négociation des frais en amont

Le meilleur moyen de vous affranchir des frais divers est encore de les négocier avant d’accepter votre contrat de prêt. Une fois que vous l’avez signé, il est en effet très difficile de revenir sur les points mentionnés. À l’inverse, si votre offre de prêt n’indique pas clairement le montant des IRA, la banque ne peut pas vous les réclamer une fois que l’emprunt est lancé.

Le courtier en crédits immobiliers vous aidera à préparer votre dossier et peaufiner vos arguments. 

À savoir : vous n’obtiendrez pas la suppression des indemnités en cas de rachat de votre prêt. La banque n’a aucune raison de vous en dispenser puisque vous la délaissez pour un établissement concurrent.

Besoin de conseils pour bien négocier votre crédit immobilier ? Faites appel à la Centrale de Financement ! Nos experts vous guideront tout au long de votre projet.

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