Prêt immobilier sans apport – Prêt à 110 %

Le prêt immobilier sans apport, ou prêt immobilier à 110 %, correspond à un financement dans lequel sont inclus le prix du bien acheté ainsi que la totalité des frais afférant à l’opération (frais de notaire et d’agence, garanties, etc.). Les banques peuvent parfois être frileuses vis-à-vis de ce type d’emprunt, il faut donc mettre toutes les chances de son côté pour réaliser son acquisition.

Qu’est-ce qu’un apport financier personnel ?

L’apport financier personnel est la somme qu’un acquéreur ajoute en complément d’un prêt bancaire pour financer l’achat d’un bien immobilier. Cette somme provient le plus souvent de son épargne.

Dans cet article, nous traitons du prêt immobilier sans apport, dans lequel l’emprunteur ne dispose pas de fonds propres pour l’acquisition du logement convoité. Le financement est en totalité avancé par la banque. 

Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?

En général, dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques demandent à l’emprunteur de couvrir au minimum les frais de notaire, les frais d’agence éventuels et autres dépenses annexes. La somme représente environ 10 % du prix d’acquisition.

Cette précaution constitue une garantie en cas de défaut de paiement : les frais ont été réglés et le bien peut être revendu pour rembourser la banque.

Pourtant, l’apport personnel n’est pas un critère strictement obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Par ailleurs, la loi ne prévoit aucun montant minimum d’apport pour emprunter. En théorie, les organismes prêteurs peuvent donc octroyer un crédit finançant l’intégralité du coût d’un bien immobilier, incluant les frais divers. 

C’est ce que l’on appelle un prêt immobilier à 110 %.

Les conditions à respecter pour éviter le surendettement.

Pour limiter les situations de surendettement, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) a cependant établi quelques règles plus strictes :

• le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas excéder 35 % ;
• La durée d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser les 25 ans. Les crédits immobiliers courant sur 30 ans ne sont aujourd’hui plus envisageables. 

Un prêt immobilier sans apport n’est pas toujours facile à obtenir

Les banques ont pour habitude de demander un apport personnel à leur client couvrant, au minimum, la totalité des frais annexes. L’apport personnel est un gage pour la banque de la capacité de son client à gérer son argent. C’est également une garantie en cas de dysfonctionnement des remboursements du crédit car la valeur du bien est supérieure aux sommes prêtées.

Un prêt immobilier à 110 % oblige les banques à prêter plus que la valeur du bien, il y a donc un risque significatif en cas d’incidents car une partie de l’emprunt peut ne pas être soldée après la revente.

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Comme évoqué, les banques sont en mesure de valider un prêt immobilier sans apport si l’acquéreur présente un dossier d’emprunt solide. Voici quelques conditions incontournables pour qu’un prêt immobilier sans apport soit recevable :

• Un profil professionnel robuste

Il est préférable d’avoir un emploi stable : statut de fonctionnaire, contrat à durée indéterminée dont la période d’essai est révolue, ancienneté professionnelle (au moins 6 mois) ;

• Des revenus mensuels élevés

Ils doivent vous laisser un « reste à vivre » suffisant, une fois réglés toutes vos charges et crédits en cours (immobilier, crédit à la consommation, etc.) ;

• Une situation financière stable

Le fait de disposer d’autres placements (une assurance vie par exemple) rassure les banques quant à votre sérieux et votre capacité d’épargne. Les établissements bancaires apprécieront également la bonne gestion de vos comptes ainsi que l’absence de découverts.

Ces conditions doivent être accompagnées d’un motif recevable pour expliquer votre demande de prêt à 110 %. Des dépenses excessives et répétées sont des arguments jouant en votre défaveur. A contrario, une longue période de maladie, un divorce ou un investissement immobilier locatif peuvent constituer des motifs valables pour justifier l’absence d’apport personnel.

 

Comment accroître vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?

S’il vous est impossible de débloquer des fonds pour constituer un apport personnel, quelques solutions peuvent vous aider à obtenir ou compléter le financement dont vous avez besoin :

• Gagner la confiance des établissements bancaires en présentant un projet immobilier réaliste ainsi que des preuves solides de la stabilité de votre profil (bulletins de paie, relevés de compte etc.) ;
• Penser au cautionnement bancaire. Une tierce personne se porte alors garant du prêt immobilier contracté. En cas de défaillance (vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre crédit immobilier), elle prend le relais sur les remboursements mensuels ;
• Si vous êtes éligible, profiter des prêts complémentaires et de toutes les aides possibles (prêt à taux zéro par exemple).

 

A qui s’adresse le prêt immobilier sans apport ?

Pour obtenir un prêt immobilier à 110 %, il vous faudra réussir à justifier cette absence d’apport selon votre situation.

Pour les jeunes actifs

Il est parfois difficile de réussir à mettre de l’argent de côté pendant ses études. Les banques sont plus indulgentes avec de jeunes actifs qui viennent d’obtenir un CDI et qui n’ont pas encore eu le temps d’épargner. Elles prennent alors en considération le profil professionnel et les capacités d’évolutions de ces emprunteurs, tout juste entrés sur le marché du travail.

Pour les investisseurs

Dans le cadre d’une stratégie d’investissement locatif, il peut être intéressant d’avoir recours à un crédit ; les intérêts d’emprunt pour les locations étant déductibles des revenus fonciers.

Les accidents de la vie

Certains aléas de la vie, comme le divorce ou la maladie peuvent totalement liquider une épargne. Après de tels événements, la banque peut donc octroyer un prêt sans apport sous réserve de stabilité financière.

Absence d’apport : quel impact sur votre prêt immobilier ?

Un coût total plus élevé

L’absence d’apport personnel aura quelques conséquences sur le coût total de votre crédit immobilier : taux d’intérêt, assurance, mensualités et durée de remboursement seront globalement plus élevés. 

Mais vous pourrez emprunter plus pour acquérir votre logement principal, une résidence secondaire ou encore un appartement destiné à la location.

Un risque plus important

Le risque d’impayés et de surendettement est également plus important avec un crédit immobilier sans apport personnel.

Il est donc essentiel de vérifier votre capacité de remboursement avant de solliciter ce type de prêt. Vous éviterez les mauvaises surprises et présenterez une demande de financement plus convaincante.

Pour calculer votre capacité de remboursement, faites la liste de vos revenus fixes et calculez le montant total de vos charges. Examinez la différence : elle doit permettre d’inclure les mensualités de votre prêt sans apport et vous laisser suffisamment d’argent pour vivre confortablement. 

Nous l’avons dit, les établissements bancaires seront très pointilleux sur ce reste à vivre. Cette prudence n’a d’autre but que de préserver les deux parties et vous aider à emprunter en toute sécurité.

Vous pouvez également utiliser les outils de simulation en ligne. Ils vous aident à anticiper les taux d’intérêt, le montant des mensualités, la durée de remboursement et la somme qu’il est possible d’emprunter en fonction de votre situation.

Mais la meilleure façon de vous préparer reste de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Un guide précieux pour réussir votre projet.

 

Pourquoi passer par un courtier pour votre prêt immobilier à 110 % ?

Pour obtenir un prêt immobilier sans apport, vous l’aurez compris, il faut vous constituer un dossier solide. L’aide d’un courtier devient indispensable. Nos spécialistes vous accompagnent dans votre demande de prêt à 110 % et mettent en avant les atouts de votre profil pour emprunter aux meilleures conditions.

Chaque demande de prêt est unique et une attention personnalisée doit lui être apportée. Le courtier pourra notamment vous indiquer si vous êtes éligible aux prêts complémentaires et autres aides financières.

Informations utiles pour souscrire un prêt immobilier sans apport :

•  Il faut être en CDI ou avoir 3 ans d’ancienneté si vous êtes un Travailleur Non Salarié
•  Le taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % des revenus.
•  Le reste à vivre doit être suffisant pour couvrir l’ensemble des frais de vie.
•  Il est primordial d’avoir des comptes sains.

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