L’acquisition de la résidence principale ou l’investissement locatif ont un point commun : ce sont des projets complexes, qui ne s’improvisent pas. Dans ce guide, découvrez les 7 étapes essentielles pour acheter un bien immobilier en toute sérénité. Du calcul de votre capacité d’emprunt à la signature de l’acte authentique chez le notaire, nous détaillons les documents à rassembler et les délais à respecter. Besoin d’un avis personnalisé ? Les courtiers de la Centrale de Financement vous accompagnent pour mieux optimiser votre parcours d’achat.
Étape 1 – Bien préparer son projet d’achat immobilier
Avant d’éplucher les annonces immobilières, prenez le temps de poser les bases de votre projet. Cette phase de préparation conditionne la réussite de votre achat.
Définir son objectif : résidence principale ou investissement locatif
Vous voulez devenir propriétaire, mais dans quel but ? Votre intention d’achat influence directement la stratégie, le financement et la fiscalité du projet.
Voici les deux exemples les plus courants :
| Acquisition de la résidence principale | Investissement locatif | |
| Objectif | Se loger durablement | Générer un revenu complémentaire, constituer un patrimoine |
| Stratégie | Privilégier le confort, la localisation, la qualité de vie | Analyser les rendements locatifs, la tension du marché et les éventuelles périodes de vacance |
| Principales options de financement | Prêt immobilier
Prêt à Taux Zéro (PTZ) Prêt Épargne Logement |
Prêt immobilier avec effet de levier (les loyers couvrent tout ou partie des mensualités) |
| Fiscalité | Pas d’imposition sur la plus-value en cas de revente (sous conditions) | Dépend du dispositif choisi (régime réel, micro-foncier, etc.) |
Vous hésitez ? Comparez les avantages à long terme selon votre situation personnelle, vos revenus et votre horizon de détention. Un courtier peut vous aider à simuler les deux scénarios et à choisir la solution la plus rentable.
Calculer sa capacité d’achat et son apport personnel
Inutile de commencer les visites sans connaître la somme totale dont vous disposez.
Commencez par calculer votre capacité d’emprunt, qui, par définition, détermine le montant maximum que vous pouvez emprunter.
Ce dernier dépend principalement :
- De vos revenus (salaires, pensions, revenus locatifs, etc.)
- De votre taux d’endettement (il ne peut dépasser 35 % tous prêts confondus)
- De la durée du crédit envisagé.
À cette somme, vous ajouterez votre apport personnel pour obtenir un premier aperçu de vos possibilités.
Testez notre simulateur en ligne pour obtenir une première estimation de votre capacité d’emprunt.
Attention, le total (capacité d’emprunt + apport personnel) ne correspond pas à un prix d’achat accessible. Il s’agit plutôt de votre budget maximal, incluant les coûts annexes : frais de notaire, de garantie et d’assurance. Vous devez donc soustraire ces coûts pour obtenir votre capacité d’achat réelle.
À savoir : les banques demandent généralement un apport personnel suffisant pour, au minimum, couvrir les frais annexes. Mais le fait d’engager une somme plus importante peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions pour votre emprunt immobilier.
Enfin, vérifiez votre éventuelle éligibilité à certaines aides financières :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) peut compléter votre emprunt immobilier si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale (depuis au moins deux ans) ;
- Le dispositif Action Logement qui propose des prêts assortis de conditions préférentielles pour les salariés du secteur privé ;
- Certaines collectivités offrent également des aides locales (notamment en zone tendue ou dans le cadre de travaux de rénovation énergétique).
Ne vous limitez pas à une estimation rapide. Un courtier analyse vos revenus, vos charges, vos projets actuels et futurs afin de déterminer le montant qu’il vous est possible d’emprunter sans fragiliser vos finances.
Prenez contact avec l’un de nos experts en déposant une demande de prêt sans engagement.
Connaître le marché immobilier local
Vous connaissez désormais vos possibilités. L’étape suivante consiste à analyser le marché immobilier sur la zone ciblée : les écarts de prix peuvent être surprenants d’un quartier à l’autre.
Vous pouvez ainsi :
- Consulter les bases de données notariales qui recensent les transactions ;
- Comparer les prix indiqués par les observatoires et les sites proposant des estimations immobilières ;
- Vous informer localement sur la tension du marché, le taux de vacance locative, les projets d’aménagement et l’attractivité économique.
À retenir : un achat immobilier réussi repose autant sur le prix d’acquisition que sur l’évolution de la valeur du bien.
Étape 2 – Trouver le bien immobilier idéal
Voici sans doute la phase la plus attrayante ! Mais elle peut aussi s’avérer chronophage. Pour éviter les visites inutiles, mieux vaut avancer avec méthode et garder vos priorités bien en tête.
Définir ses critères de recherche
Commencez par réfléchir aux critères que vous jugez indispensables.
Désirez-vous acquérir un logement neuf ou ancien ? Une maison ou un appartement ? Préférez-vous vivre en centre-ville ou dans un quartier résidentiel ?
Pensez à votre projet de vie : de quoi avez-vous besoin, à plus ou moins long terme ?
Listez ainsi quelques points incontournables :
- Emplacement: proximité du lieu de travail, des transports, des commerces ou des pôles scolaires. C’est l’un des premiers facteurs de valorisation d’un bien ;
- Surface et agencement: nombre de pièces, rangements, orientation, luminosité, étage, etc. Pensez à votre évolution personnelle (arrivée d’un enfant, télétravail, mobilité) ;
- Commodités: ascenseur, stationnement, cave, balcon, jardin, espaces verts ;
- Environnement: niveau sonore, sécurité.
N’hésitez pas à consulter la mairie pour connaître les projets immobiliers prévus dans votre quartier de prédilection.
Le conseil du courtier : Classez vos critères en trois catégories, indispensables, souhaitables et optionnels. Cela vous aidera à prendre une décision pour les biens ne cochant pas toutes les cases.
Utiliser les bons canaux de recherche
Aujourd’hui, la majorité des acheteurs commencent leurs recherches en ligne mais c’est loin d’être la seule option.
Combinez les canaux pour augmenter vos chances de dénicher la perle rare :
- Les sites d’annonces pour obtenir une vue d’ensemble du marché immobilier ;
- Les notaires: ils disposent parfois de biens exclusifs ;
- Les agences immobilières, précieuses pour comprendre la dynamique du quartier ;
- Les chasseurs immobiliers qui effectuent la recherche à votre place ;
- Votre réseau: bouche-à-oreille, groupes Facebook, etc.
Le conseil du courtier : Fixez-vous un processus de veille hebdomadaire, ajoutez des alertes automatiques pour être averti lorsqu’un nouveau logement est proposé et prévoyez un tableau de comparaison des biens visités. Cela vous évitera de perdre le fil et améliorera votre réactivité.
Anticiper les travaux et vérifier les performances énergétiques
Un bien peut sembler idéal… jusqu’à ce que vous constatiez l’état des équipements.
Demandez à lire les diagnostics avant de faire une offre :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : il renseigne sur la consommation et les émissions de CO2 du bâtiment. Si vous avez un projet d’investissement, n’oubliez pas qu’une habitation trop mal classée peut être exclue de la location ;
- Amiante et plomb : obligatoires selon l’année de construction ;
- Électricité et gaz : ils vérifient la conformité et la sécurité des installations ;
- Assainissement non collectif : pour les maisons individuelles hors réseau ;
- ERP : il informe sur les risques naturels, miniers ou technologiques.
Faites estimer les éventuels travaux de mise aux normes ou de rénovation. Questionnez l’éventuelle copropriété. Cela vous aidera à évaluer le coût global du projet et, le cas échéant, à négocier le prix du bien.
Le conseil du courtier : Certains travaux de rénovation énergétique donnent droit à des aides telles que l’éco-PTZ ou MaPrimeRénov’ (si vous y êtes éligible). Vous pouvez alors les intégrer à votre plan de financement.
Étape 3 – Signer le compromis ou la promesse de vente
Vous avez multiplié les visites et finalement trouvé le bien idéal. Un dernier rendez-vous a confirmé votre « coup de cœur » et vous avez validé le prix avec le vendeur. Reste à formaliser l’engagement mutuel.
La différence entre une promesse et un compromis de vente
La signature de l’avant-contrat peut avoir lieu chez le notaire, auprès de l’agent immobilier ou, plus directement, entre les deux parties. Vous avez alors le choix entre les options suivantes.
- La promesse de vente
Elle engage le vendeur qui ne peut plus se rétracter. De son côté, l’acheteur peut changer d’avis sous réserve de verser une « indemnité d’immobilisation » équivalent à environ 10 % du prix du bien.
Le document doit être enregistré sous 10 jours auprès des services fiscaux.
- Le compromis de vente
Il est aussi appelé « promesse synallagmatique » et engage les deux parties de façon identique. Le vendeur peut demander le versement d’un dépôt de garantie représentant généralement 5 à 10 % du prix convenu. À l’issue du délai de rétractation, l’acquéreur est tenu d’acheter le bien, sauf si des conditions suspensives ont été intégrées dans le contrat.
Le compromis de vente est privilégié dans la majorité des transactions. Il rassure le vendeur et permet à l’acheteur d’avancer plus rapidement sur sa demande d’emprunt s’il finance l’acquisition par un crédit.
Les clauses suspensives à ne pas oublier
Les clauses suspensives protègent l’acheteur en indiquant que l’opération peut être annulée sans pénalités si certaines conditions ne peuvent être remplies.
Parmi les clauses les plus fréquentes, on trouve :
- L’obtention du crédit immobilier : incontournable. Si la banque refuse le crédit, la vente est annulée et le dépôt restitué ;
- La revente d’un bien existant : utile si votre nouvel achat dépend de la vente de votre logement actuel ;
- L’absence de servitude ou de préemption : garantit qu’aucune contrainte administrative ne bloque la transaction immobilière ;
- L’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme : à prévoir si vous avez prévu des travaux d’extension ou de transformation ;
- La conformité du bien : il s’agit, par exemple, de l’absence d’infractions au code de l’urbanisme ou d’anomalies graves sur les diagnostics.
Le conseil du courtier : Confiez la rédaction de l’avant-contrat à un professionnel qui saura le personnaliser en ajoutant les clauses indispensables dans votre situation.
Le délai de rétractation de 10 jours
Selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, la loi vous accorde un droit de rétractation de 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat.
Si vous changez d’avis pendant cette période, il vous suffit de signifier votre décision au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous n’avez pas à vous justifier. Les sommes déjà versées vous seront intégralement remboursées.
Étape 4 – Financer son achat immobilier
Cette étape est déterminante pour la concrétisation de votre projet. Elle influence également votre tranquillité d’esprit pour les années à venir.
L’avant-contrat que vous venez de signer indique le délai à respecter pour finaliser votre plan. Vous disposez généralement d’un à deux mois selon ce qui est convenu avec le vendeur.
Rechercher le meilleur financement
Trouver le meilleur crédit immobilier ?
Cela commence, bien sûr, par un bon taux d’intérêt, qui détermine la majeure partie du coût total. Prenez donc le temps de comparer les propositions de différentes banques.
Mais les conditions associées ont également leur importance :
- La durée du prêt : plus elle est élevée, moins lourdes sont les mensualités. Mais vous payez également plus d’intérêts ;
- Les garanties exigées : hypothèque ou caution (le plus souvent d’un organisme spécialisé) ;
- L’assurance emprunteur : elle couvre les risques de décès, maladie et invalidité.
Selon l’attractivité de votre profil, vous pouvez enfin négocier les frais annexes, l’indemnité de remboursement anticipé, la possibilité de moduler la mensualité en cours de remboursement.
Le rôle du courtier en prêts immobiliers est ici essentiel. Grâce à son réseau, vous pouvez obtenir des offres inaccessibles aux particuliers. Le professionnel agit comme un intermédiaire en :
- Optimisant votre dossier emprunteur,
- Comparant les offres de plusieurs établissements,
- Négociant les taux et les frais annexes,
- Vous accompagnant jusqu’à la signature chez le notaire.
Passer par un courtier, c’est s’offrir un gain de temps, une meilleure compréhension des mécanismes d’emprunt et souvent, plusieurs milliers d’euros d’économies sur le coût total du crédit.
Préparer son dossier pour la banque
Un dossier solide est votre meilleur atout. Les établissements bancaires recherchent avant tout des emprunteurs fiables, stables et bien préparés.
Ils vous demandent généralement les documents suivants :
- Une pièce d’identité et un justificatif de domicile,
- Vos trois derniers bulletins de salaire (ou vos bilans si vous êtes indépendant),
- Votre contrat de travail ou une attestation d’emploi,
- Une estimation de vos charges fixes (autres crédits en cours de remboursement par exemple),
- Votre dernier avis d’imposition,
- Les relevés de compte des trois derniers mois,
- Un justificatif d’apport personnel (livret, assurance-vie, donation, etc.),
- Le compromis ou la promesse de vente.
En premier lieu, les prêteurs vérifient votre taux d’endettement. Ce rapport entre vos charges et vos revenus ne doit pas excéder 35 %. Vous devez être capable d’assumer vos nouvelles mensualités tout en conservant de quoi vivre confortablement.
Les banques examinent également votre stabilité professionnelle, la gestion de vos comptes et votre capacité d’épargne.
Étape 5 – Valider l’offre de prêt
Si l’un des établissements sollicités accepte votre demande, il vous envoie une offre de prêt formalisée.
Comprendre l’offre de prêt immobilier
L’article L313-34 du Code de la consommation fixe deux règles incontournables :
- L’offre est valable pendant au moins 30 jours à compter de la réception,
- Vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai minimum de 10 jours calendaires, mis en place pour vous laisser le temps de la réflexion.
Pendant ces 10 jours, vérifiez les points suivants :
- Le capital emprunté, la durée et le taux nominal associé,
- Son taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut tous les coûts,
- Le montant total dû (capital + intérêts + frais),
- Les conditions de modulation et de remboursement anticipé,
- Le détail des garanties et de l’assurance emprunteur.
Là encore, le courtier vous aide à comprendre et valider chaque élément. Si nécessaire, il peut relancer les négociations.
Accepter l’offre et préparer la signature
Lorsque le délai de réflexion est écoulé, vous pouvez signer l’offre de prêt et la retourner.
Elle reste valable 4 mois minimum, sans modification des conditions, ce qui vous laisse le temps de finaliser votre achat immobilier.
Adressez-en une copie au notaire qui peut alors fixer une date pour la signature de l’acte authentique.
De son côté, l’établissement bancaire prépare le transfert de fonds. Un ou deux jours avant le rendez-vous, il débloque le capital selon les instructions du notaire.
Étape 6 – Finaliser l’achat chez le notaire
Vous êtes dans la dernière ligne droite ! Vous devenez propriétaire lorsque le notaire officialise la transaction.
Signer l’acte authentique de vente
L’acte authentique représente le contrat définitif. Il reprend l’ensemble des conditions fixées dans le compromis : identité des parties, description du bien, prix, modalités de paiement et clauses éventuelles.
Voici le déroulement de cette étape tant attendue :
- Préparation du rendez-vous : quelques jours avant la signature, vous recevez le projet d’acte pour vérification ;
- Versement du prix de vente : le prêteur transfère les fonds sur le compte indiqué par le notaire ;
- Lecture et signature de l’acte : le notaire lit les passages essentiels et recueille la signature électronique ou manuscrite des deux parties ;
- Remise des attestations : l’acheteur reçoit une attestation de propriété provisoire, en attendant la publication officielle au service de publicité foncière.
Vous aurez à fournir :
- Votre pièce d’identité, un justificatif de domicile et le contrat de prêt,
- Une attestation d’assurance (si le bien fait partie d’une copropriété),
- Un justificatif de virement si vous financez tout ou partie du bien sur vos fonds propres.
Sauf accord contraire entre les deux parties, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Ils comprennent les droits de mutation (taxes reversées à l’État), la rémunération du notaire et divers frais administratifs.
Ils représentent en moyenne 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Réception du bien et remise des clés
Il faut ici distinguer deux cas, selon le type de bien acheté.
- Cas 1 : acquisition dans l’ancien
Vous récupérez les clés le jour de la signature et pouvez emménager dès que vous le souhaitez.
Pensez à vérifier l’état général du bien et du mobilier éventuel inclus dans la transaction.
- Cas 2 : achat dans le neuf, en VEFA
La remise des clés intervient à la livraison du logement, une fois la construction terminée. Vous signez alors un procès-verbal mentionnant d’éventuelles réserves. Vous disposez ensuite d’un délai pour signaler toute autre anomalie repérée.
Organiser le remboursement du prêt
En général, le remboursement débute le mois suivant le versement du capital.
Dans le cadre d’un achat sur plan, le crédit immobilier est débloqué à mesure des appels de fonds du constructeur. Pendant la durée des travaux, vous devrez vous acquitter de l’assurance et d’intérêts intercalaires correspondants aux sommes avancées. Vous ne commencerez à rembourser le prêt et ses intérêts d’emprunt que lorsque la construction sera achevée.
Avec le contrat la banque fournit un tableau d’amortissement détaillant, sur toute la durée du prêt, la répartition entre les intérêts et le capital à rembourser.
Étape 7 – Après l’achat : bien gérer son nouveau logement
Voilà le début de votre aventure en tant que nouveau propriétaire. En adoptant quelques réflexes élémentaires, vous pourrez sécuriser votre investissement sur le long terme.
Emménagement et garanties
Vous pouvez désormais faire vos cartons ou rechercher votre futur locataire. C’est aussi le moment de protéger votre bien et de garder un œil sur les garanties dont vous disposez.
Quelques rappels :
- Les assurances
En matière d’assurance, vos obligations varient selon votre statut et le type de bien.
Si le logement appartient à une copropriété, vous devez souscrire une assurance responsabilité civile. Elle couvre les dommages causés aux tiers ou à la copropriété.
L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour une maison individuelle mais elle reste fortement recommandée. Si vous y renoncez, vous aurez à supporter tous les frais (notamment l’indemnisation d’éventuelles victimes) en cas de sinistre.
Enfin, si vous placez le bien en location, vous devez vérifier que votre locataire a bien souscrit une assurance risques locatifs. Elle vous indemnise contre les dommages qu’il pourrait causer au logement.
- Les garanties liées à la construction ou aux travaux
La garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant inhabitable. Comme son nom l’indique, elle court pendant 10 ans.
La garantie biennale s’applique pendant 2 ans sur les équipements dissociables (volets, robinetterie, etc.)
Enfin, la garantie de parfait achèvement reste valable 1 an après réception : elle impose à l’entreprise de corriger les défauts signalés.
Le conseil du courtier : Un entretien régulier permet de préserver la valeur du bien et d’éviter les dépenses inutiles. Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, veillez à conserver toutes les factures et attestations pour la revente et les futurs diagnostics.
Penser à l’avenir : renégociation et rachat de crédit
Une fois installé, votre situation financière ou le marché peuvent évoluer. Il est donc judicieux de réévaluer régulièrement votre prêt immobilier.
Trois options possibles :
- La renégociation de crédit : vous restez dans la même banque, mais demandez une réduction de taux ou de durée ;
- Le rachat de crédit : vous transférez votre prêt dans un établissement proposant de meilleures conditions ;
- La délégation d’assurance : depuis 2022, la loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance emprunteur à tout moment, sous réserve de maintenir une couverture identique.
Vous pouvez ainsi réduire le coût total du prêt et/ou diminuer la mensualité pour retrouver du pouvoir d’achat.
Le conseil du courtier : ces opérations entraînent parfois des frais de remboursement anticipé ou des frais de garantie. Il faut donc calculer le gain réel avant de se lancer.
Les erreurs à éviter
L’acquisition d’un bien immobilier est un projet enthousiasmant mais parfois semé d’embûches. Voici les pièges les plus fréquents, à éviter pour acheter sans stress.
Avant l’achat
- Faire une offre avant même de connaître votre budget avec précision : c’est courir le risque d’être déçu !
- Visiter des biens dont le prix est similaire à votre budget total : vous devez tenir compte des frais annexes ;
- Sous-estimer le coût des travaux : faites chiffrer les rénovations par un professionnel avant de vous engager ;
- Ignorer les diagnostics : vous risquez ensuite d’avoir à entreprendre une rénovation plus coûteuse que prévu ;
- Ignorer les projets d’urbanisme à venir dans le quartier ciblé.
Pendant la transaction
- Signer un compromis sans réfléchir aux clauses suspensives dont vous avez besoin ;
- Vous limiter à une seule banque : cela vous prive de toute marge de négociation ;
- Dissimuler certaines charges fixes pour obtenir une offre de prêt : cela peut vous mettre en danger pour les années à venir ;
- Ne pas respecter le délai de réflexion et signer trop tôt votre contrat : cela le rend caduque et vous devrez tout reprendre à zéro.
Après l’achat
- Ne plus vous préoccuper de votre prêt ni des tendances marché : vous manquez peut-être l’occasion de renégocier les taux et d’assouplir les conditions associées au crédit ;
- Négliger l’assurance emprunteur : un contrat plus avantageux peut vous faire gagner plusieurs milliers d’euros ;
- Oublier la mise à jour de l’assurance habitation après des travaux de grande ampleur : attention aux mauvaises surprises en cas de sinistre.
Le conseil du courtier : anticipez, informez-vous régulièrement, agissez sans attendre et restez vigilant !
Conclusion
Réussir son achat immobilier implique de suivre un parcours structuré en 7 étapes clés :
- Préparer le projet avec soin
- Trouver le bien immobilier idéal
- Signer un compromis ou une promesse de vente
- Rechercher le financement adéquat
- Valider l’offre de prêt
- Finaliser la transaction immobilière chez le notaire
- Après l’achat, gérer son logement et le remboursement de l’emprunt
Pour ne rien oublier, rien de tel que l’avis d’un expert. Le courtier connaît les rouages du marché, les exigences des banques et les bonnes pratiques.
Si vous avez le moindre doute, ne restez pas seul. Contactez la Centrale de Financement et bénéficiez d’un accompagnement sur mesure pour emprunter en toute confiance, et dans des conditions optimisées.
Questions fréquentes sur le parcours d’achat immobilier
Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier ?
En moyenne, entre 3 et 6 mois selon la complexité du dossier.
Comptez environ :
- 1 à 2 mois pour la recherche du bien,
- 1 mois pour signer le compromis,
- 2 à 3 mois entre le compromis et l’acte authentique (délai d’obtention du prêt et vérifications notariales).
Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente ?
La promesse de vente engage uniquement le vendeur : l’acheteur dispose d’une option d’achat pendant une période donnée.
Le compromis de vente engage les deux parties : si l’une se rétracte sans clause suspensive, l’autre peut saisir la justice et obtenir une indemnité.
Dans la pratique, le second est le plus utilisé pour les ventes immobilières classiques.
Peut-on se rétracter après la signature d’un avant-contrat ?
Oui, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours. S’il exerce ce droit, aucune justification n’est requise et le dépôt de garantie doit être restitué en intégralité.
Que faire si ma demande d’emprunt est refusée ?
Un refus ne signifie pas forcément la fin de votre projet.
Voici les réflexes à adopter :
- Demandez les raisons précises du refus (niveau d’endettement, stabilité professionnelle, reste à vivre, etc.) ;
- Vérifiez les conditions de la clause suspensive de prêt : elle vous protège et, si besoin, annule la vente sans pénalité ;
- Renforcez votre dossier avant de vous adresser à d’autres prêteurs possibles ;
- Si nécessaire, révisez le montant emprunté ou la durée du crédit pour augmenter vos chances.
- Un courtier peut souvent trouver une solution alternative en quelques jours, grâce à son réseau de partenaires bancaires.
Quand commence le remboursement du prêt immobilier ?
Pour un bien existant : le remboursement débute après le déblocage des fonds, généralement le mois suivant le rendez-vous chez le notaire.
Pour un bien neuf (VEFA) : le remboursement démarre progressivement, à mesure des appels de fonds du promoteur.
