Après plusieurs années de location, vous avez décidé de franchir le pas pour devenir propriétaire. Mais avant de vous engager, prenez le soin d’analyser les critères qui feront de votre acquisition immobilière un investissement fructueux. Vous êtes primo-accédant : quelles raisons vous poussent à acheter votre logement ? De quel montant disposez-vous pour financer l’opération ? Comment séduire les banques et décrocher un crédit au meilleur taux ? Examinons ensemble 5 points essentiels pour réussir votre premier achat immobilier.
Pourquoi voulez-vous devenir propriétaire ?
La première motivation des primo-accédants est souvent d’acquérir leur résidence principale pour ne plus payer de loyer et commencer à bâtir leur patrimoine. Devenir propriétaires leur permet également d’être plus à l’aise dans leur logement et d’effectuer tous les travaux qu’ils jugent nécessaires.
Mais votre acquisition peut aussi prendre la forme d’un investissement locatif : elle génère alors un revenu foncier tout en alimentant un capital qu’il sera possible de réinvestir par la suite.
Posez-vous donc la question : votre objectif est-il purement financier ou s’agit-il également d’un projet de vie ?
Est-ce le bon moment pour acheter ?
Voilà une autre question d’importance : votre situation personnelle et professionnelle doit s’accorder à l’achat immobilier envisagé.
- Cette dernière est-elle suffisamment stable ?
Acheter pour remettre le bien en vente dans quelques mois n’aurait pas beaucoup de sens. Les frais liés à un achat et à un prêt immobilier ne s’amortissent qu’après plusieurs années. La localisation du logement exerce une grande influence sur la rentabilité de l’investissement. À Paris, où les prix de vente restent très élevés, il faut souvent occuper le bien pendant 20 ans pour qu’un achat soit sensiblement plus intéressant qu’une location !
- Quel est l’état du marché immobilier ?
Assurez-vous de pouvoir revendre le logement facilement, tout en réalisant une plus-value. Le marché est-il au plus haut ou plutôt bas ? Attention aux prix très élevés qui seront difficiles à maintenir. L’emplacement du bien est une nouvelle fois primordial : le quartier doit être attractif et bien desservi. Prenez garde aux projets de construction à proximité qui, à terme, pourrait dévaloriser votre investissement ;
- Qu’en est-il de votre situation financière ?
Si vous n’avez pas les moyens d’acheter la résidence principale qui vous convient, il est sans doute plus judicieux de rester locataire encore quelques temps. Vous pouvez aussi acheter un premier bien immobilier à prix plus bas, que vous proposerez vous-même à la location. En attendant de le revendre pour, enfin, acheter votre logement avec un apport conséquent.
En réalité, tous les moments peuvent être les bons, à condition d’adapter votre achat à vos possibilités comme à vos objectifs.
De quelle capacité de financement disposez-vous ?
C’est la question centrale : quel est votre budget ? En tant que primo-accédant, vous aurez sans doute à séduire les banques et souscrire un crédit. Voici donc quelques conseils pour préparer votre dossier et peaufiner votre demande de prêt immobilier.
Faites vos calculs
Commencez par évaluer votre capacité d’emprunt, en d’autres termes, le montant que vous pouvez obtenir d’une banque pour financer votre achat.
Tout dépend de vos ressources et des mensualités qu’il vous est possible d’assumer : nos simulateurs en ligne vous livrent, en quelques clics, une première estimation de votre prêt.
Quel que soit votre projet, le remboursement de l’emprunt ne pourra pas représenter plus de 35 % de vos revenus ni dépasser la durée maximale de 25 ans.
Réfléchissez au montant de votre apport personnel
L’apport personnel est quasiment incontournable. Il offre l’avantage de réduire le capital à emprunter et montre à l’établissement de crédit que vous êtes capable d’épargner.
Cet apport doit représenter au minimum 10 % du prix d’achat afin de couvrir les frais de notaire. Cependant, plus il est élevé, plus vos chances d’obtenir un prêt sont importantes.
Le niveau de votre apport personnel influence également le taux d’emprunt qui vous est proposé. Il permet parfois de franchir le problème du taux d’usure, un dispositif mis en place par l’État pour protéger les candidats à l’achat de conditions de crédit abusives.
Présentez votre meilleur profil
Les banques seront plus enclines à financer votre achat immobilier si vos comptes sont bien tenus, en particulier lorsque vous êtes primo-accédant. Elles affectionnent par ailleurs les emprunteurs au profil économe.
Faites donc le maximum pour ne provoquer aucun découvert dans les mois qui précèdent votre demande de prêt immobilier.
Vérifiez votre éligibilité aux prêts aidés
Selon votre situation personnelle, vous pouvez bénéficier de prêts à taux préférentiels.
Ces aides sont conçues pour faciliter l’accession à la propriété. Elles sont accordées en fonction des revenus du foyer, et sont souvent réservées aux emprunteurs primo-accédants. C’est le cas, par exemple, du prêt à taux zéro (PTZ), utilisé pour compléter un plan de financement.
Il existe bien d’autres critères permettant d’optimiser un dossier emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier en crédits immobiliers. Il examinera tous les éléments de l’emprunt, du taux d’intérêt à l’assurance, afin d’obtenir une offre de prêt pertinente pour votre projet.
Quel type bien immobilier souhaitez-vous acquérir ?
Vous avez une meilleure idée de votre budget. Vous pouvez partir à la recherche de votre premier bien immobilier.
Appartement ou maison ?
Tout dépend de vos goûts et de votre objectif. S’agit-il de votre résidence principale ou d’un investissement locatif ?
Quelques points à retenir :
La maison individuelle évite souvent les contraintes de copropriété mais nécessite plus d’entretien et de travaux. Elle vous permet de bénéficier d’un jardin, ou, au moins, d’un petit espace extérieur.
L’appartement est généralement plus proche des commodités mais vous aurez à gérer les zones communes avec d’autres propriétaires.
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Il existe là encore quelques différences significatives :
- Acheter un logement neuf : Les frais de notaire sont plus faibles que dans l’ancien. Le bien répond aux normes environnementales et sera plus économe en énergie. Vous n’avez pas de travaux à prévoir dans les premières années ;
- Acheter un logement ancien : Le prix d’achat est souvent plus faible que dans le neuf mais vous devrez sans doute prévoir une remise en état, voire une rénovation complète du bien.
Si vous pensez louer la maison ou l’appartement convoité, prenez le temps d’évaluer la rentabilité de l’investissement. Et n’oubliez jamais d’examiner avec attention chacun des diagnostics immobiliers fournis avec le compromis de vente.
Quels frais et taxes faut-il prévoir dans le cadre de votre achat immobilier ?
Pour devenir un heureux propriétaire, il ne suffit pas de négocier un prix d’achat. Votre plan de financement doit également prévoir divers frais et taxes spécifiques :
- Les frais liés à la transaction immobilière : frais d’agence et de notaire ;
- Le coût du prêt immobilier : intérêts, assurance, dossier, garanties ;
- Les dépenses diverses : déménagement, travaux éventuels, frais de copropriété ;
- La fiscalité : pensez à la taxe foncière et à l’influence de revenus locatifs sur vos impôts.
Votre courtier en prêts immobiliers vous donnera les conseils nécessaires et pourra vous alerter en cas d’oubli.
Vous voulez réussir votre premier achat immobilier ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à emprunter serein !
