Vous êtes à la recherche de votre futur logement ou d’un bien immobilier à mettre en location ? Voilà un projet passionnant qui comporte pourtant une part de risque. Avant de signer l’acte de vente, mieux vaut prendre le temps d’évaluer avec soin l’état de la maison ou de l’appartement que vous avez repéré. C’est le rôle des diagnostics immobiliers qui doivent notamment vous alerter sur d’éventuels défauts. DPE, audit gaz ou électricité, amiante, termites, les contrôles obligatoires se multiplient. Mais il arrive parfois que l’un des documents vous semble erroné ou incomplet. Vous pouvez alors demander une contre-expertise afin de déceler les erreurs ou les problèmes cachés. Le tour de la question dans ce qui suit.
Pourquoi demander la contre-expertise d’un diagnostic immobilier ?
La loi impose au vendeur ou au bailleur de faire réaliser plusieurs audits techniques, rassemblés dans un DDT ou Dossier de Diagnostics Techniques. L’objectif est de fournir un logement décent aux futurs occupants et d’assurer leur sécurité tout en préservant l’environnement.
Qu’il ait l’intention d’habiter le bien ou de le mettre en location, l’acquéreur doit être parfaitement conscient de ce qu’il achète et des travaux à réaliser.
S’il a le moindre doute, il a donc tout intérêt à demander une ou plusieurs contre-expertises. Certains diagnostics immobiliers sont par ailleurs plus sensibles que d’autres. Ils peuvent en effet modifier la valeur du bien, ou même mettre en danger les personnes qui s’y sont installées :
- Le diagnostic de surface « loi Carrez » : De son résultat dépend directement le prix de vente, principalement basé sur un coût au mètre carré ;
- L’état des installations gaz et électricité : Des équipements défectueux sont non seulement dangereux mais peuvent également augmenter la facture liée aux travaux de rénovation ;
- Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : La loi pénalise plus que jamais les bâtiments mal classés. Là encore, une erreur dans la note de performance énergétique peut vous coûter cher ;
- Le diagnostic lié à la présence ou non de termites : Les termites peuvent infliger de sévères dommages à la charpente et aux parties bois du bâtiment ;
- Les diagnostics amiante et plomb : Les risques liés à la présence d’amiante ou de plomb sont avérés. Ces matières nocives sont désormais bannies de nos habitations.
Si vous détectez certaines anomalies dont vous n’aviez pas connaissance, vous gagnerez donc à faire appel à un nouveau diagnostiqueur, expert dans son domaine.
Diagnostic immobilier et contre-expertise : comment procéder ?
Qui peut demander une nouvelle expertise ?
Selon la situation, l’acheteur, le vendeur ou même le notaire peuvent demander une contre-expertise afin de vérifier les informations transmises par le premier diagnostiqueur.
Le propriétaire comme l’acquéreur peuvent subir le préjudice d’un diagnostic erroné. Quant au notaire, il doit s’assurer qu’aucune des parties ne soit lésée lors de la transaction immobilière.
À quel moment commander une expertise contradictoire ?
De nouveaux diagnostics immobiliers peuvent être demandés tout au long du processus d’achat et même lorsque la vente est conclue :
- Avant que l’acte authentique ne soit signé : L’achat d’un bien immobilier représente un engagement majeur. Il convient donc de prendre un maximum de précautions avant de l’accepter. Si l’expert mandaté remet un rapport révélant une erreur dans l’un des diagnostics immobiliers déjà effectués, l’acheteur peut encore se désister ou négocier une baisse de prix ;
- Après signature de l’acte définitif : L’acquéreur dispose d’un délai d’une année après avoir signé l’acte de vente pour contester l’une des expertises précédentes. Il peut alors demander un dédommagement financier selon le problème constaté.
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À qui faire appel pour réaliser une contre-expertise ?
Pour obtenir une expertise et un service fiables, faites appel à un diagnostiqueur professionnel, reconnu sur son secteur.
Veillez à ce qu’il dispose des certifications obligatoires ainsi que d’une assurance responsabilité civile. Vérifiez les retours et avis laissés par ses anciens clients et n’oubliez pas de comparer les devis !
Diagnostic immobilier : les conséquences possibles d’une contre-expertise
Les conséquences financières
Une erreur de diagnostic immobilier peut évidemment entraîner des problèmes de sécurité et des risques pour la santé des occupants du logement.
Mais les conséquences de la contre-expertise sont le plus souvent financières. Quelques exemples :
- La surface « loi Carrez » a été surévaluée : Nous l’avons vu, avant la signature définitive, l’acheteur peut renégocier le prix de vente afin de payer le logement à sa juste valeur. Lorsque la transaction immobilière est terminée, il peut exiger un remboursement sous réserve que la différence entre les deux mesures excède les 5 % ;
- Le DPE comporte des anomalies, les installations de gaz ou d’électricité sont défectueuses : Une performance énergétique plus faible que prévue ou des équipements non conformes peuvent entraîner des travaux de rénovation conséquents. Leur coût peut servir d’argument lors de la négociation. Dans les cas les plus graves, l’acquéreur lésé peut également engager des poursuites judiciaires et demander des dommages et intérêts ;
- La présence d’amiante est détectée : Le désamiantage est une opération à la fois coûteuse et délicate. Là encore, l’acheteur peut demander une compensation financière.
Qui est responsable en cas de diagnostic erroné ?
Il est plutôt rare que le vendeur soit reconnu fautif. Le préjudice ne peut lui être imputé s’il a fait appel à un diagnostiqueur certifié et qu’il a transmis un dossier de diagnostics immobiliers en bonne et due forme.
Le vendeur comme l’acheteur peuvent en revanche se retourner contre le diagnostiqueur. En tant que professionnel agréé, sa responsabilité est directement engagée chaque fois qu’il réalise un diagnostic immobilier. Il est d’ailleurs tenu de renouveler sa certification tous les 5 ans.
Il risque donc d’avoir à régler les frais et les dédommagements engendrés par le diagnostic litigieux. Selon la gravité du problème (présence d’amiante notamment), il peut enfin être condamné pour mise en danger d’autrui.
À noter : si le vendeur semble cacher certaines informations et empêche l’accès à certaines zones du logement, le diagnostiqueur doit émettre des réserves dans son rapport afin de dégager sa responsabilité en cas de poursuites.
Pour acheter et emprunter en toute sérénité, contactez la Centrale de Financement. Nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet immobilier.
