Quelle est votre première préoccupation lorsque vous recherchez votre futur logement ? Avant toute chose, votre habitation se doit d’être entièrement sécurisée, sans le moindre risque pour la santé de ses occupants. C’est ainsi que le vendeur ou le propriétaire bailleur est tenu de transmettre un DDT, Dossier de Diagnostic Technique précisant l’état du bien immobilier et, dans le cas d’une vente, les travaux à prévoir. Le Crep ou Constat de risque d’exposition au plomb fait partie des audits obligatoires pour toute transaction immobilière portant sur un bâtiment construit avant 1949. Le détail du Crep ou diagnostic plomb dans cet article.
Quels sont les dangers de la présence de plomb dans un logement ?
Le plomb est un métal lourd et malléable, dont les propriétés ont fait un matériau de choix dans le bâtiment. Facile à souder et résistant à la corrosion, il est largement utilisé dans la fabrication de canalisations d’eau. Autre usage autrefois courant : la production de peintures. Les dérivés du plomb font de bons pigments et permettent de maîtriser le séchage des revêtements.
Mais la toxicité du plomb n’est plus à prouver : son ingestion ou son inhalation peuvent engendrer de graves problèmes de santé tels que l’anémie, les désordres digestifs ou certaines atteintes du système nerveux. Particulièrement dangereux pour les femmes enceintes et les jeunes enfants, il est à l’origine du saturnisme, entraînant, entre autres, des retards de croissance et des troubles de l’apprentissage.
L’emploi du plomb est désormais interdit en Europe dans les peintures comme dans la plupart des biens de consommation.
Les caractéristiques du Crep ou diagnostic plomb
Les biens immobiliers concernés
En dépit de son bannissement, le plomb reste présent dans de nombreux revêtements et matériaux équipant les anciens bâtiments.
Le Crep ou diagnostic plomb a donc été instauré afin de repérer cette substance toxique dans les biens immobiliers construits avant 1949, date d’interdiction du plomb. Il doit être joint au DDT (Dossier de Diagnostic Technique) comme plusieurs autres documents, lors de la vente ou de la mise en location de l’habitation.
Ce diagnostic vise surtout à détecter le métal dans les revêtements, la recherche des canalisations en plomb faisant l’objet d’autres mesures.
Le Crep concerne les pièces d’habitation et les locaux techniques d’usage régulier.
Le seuil critique correspond à une concentration de plomb équivalant à 1 mg/cm2 : si le taux mesuré s’avère supérieur à ce seuil, le propriétaire doit entreprendre certains travaux de rénovation.
À noter : la loi a imposé la réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb avant mi-août 2008 dans les parties communes des immeubles collectifs. En théorie, celles-ci ne sont donc plus concernées par le diagnostic plomb. La copropriété est tenue de vérifier l’état de conservation des éléments contenant le métal, afin d’éviter tout danger pour les habitants.
Qui est habilité à réaliser le diagnostic plomb ?
Le diagnostic plomb exige des connaissances techniques particulières et doit impérativement être effectué par un professionnel certifié.
Le diagnostiqueur doit se former et posséder une autorisation délivrée par un organisme accrédité. Cette certification doit être valide au moment de l’intervention, et renouvelée tous les 5 ans.
La même contrainte s’applique à la réalisation plusieurs autres diagnostics immobiliers : amiante, termites, DPE, gaz et électricité.
À consulter : notre article indiquant comment choisir un diagnostiqueur certifié et compétent.
Le déroulement du diagnostic plomb
Le diagnostiqueur certifié examine le logement à l’aide d’un appareil à fluorescence X, conçu pour détecter la présence de plomb.
Il inspecte les pièces suspectes dotées, par exemple, de revêtements en mauvais état ou de peintures écaillées. S’il a le moindre doute, il peut prélever des échantillons afin de les faire analyser en laboratoire.
Le professionnel indique ensuite dans son rapport le taux indiqué par l’appareil. Lorsque la concentration s’avère supérieure à la limite légale, il précise le niveau de dégradation du support concerné. Le diagnostiqueur peut également donner ses recommandations quant aux travaux à prévoir.
La diagnostic plomb porte sur les revêtements intérieurs comme sur les éléments extérieurs tels que les volets en bois. Il arrive que le métal soit détecté sous un papier peint ou plusieurs épaisseurs de peinture plus récente.
Le prix d’un diagnostic plomb
Il dépend de plusieurs facteurs : expérience du diagnostiqueur, surface du logement à contrôler, état des revêtements, etc.
Si vous avez besoin d’un diagnostic plomb, demandez plusieurs devis afin de comparer les prix.
À noter : la réalisation du Crep, Constat de risque d’exposition au plomb, est toujours à la charge du bailleur dans le cadre d’une location. S’il s’agit d’une vente, il incombe au vendeur sauf accord particulier avec l’acquéreur.
Quand faut-il fournir un Crep ou diagnostic plomb ?
Dans le cadre d’une transaction immobilière
L’acquéreur comme le locataire doivent être conscients de la présence éventuelle de plomb dans leur futur logement.
Le propriétaire vendeur ou bailleur est donc tenu de fournir le Crep, constat de risque d’exposition au plomb, avant la signature du compromis de vente ou du bail de location.
Un diagnostic manquant ou un rapport inexact peut entraîner, pour le propriétaire, de lourdes sanctions financières voire pénales s’il est reconnu fautif. Le loyer ou le prix de vente peut être réduit. La transaction peut également être annulée.
À savoir : les diagnostics immobiliers obligatoires sont listés dans les articles du code de la construction et de l’habitation (L271-4 à L271-6).
Avant la réalisation de travaux
Il existe également un diagnostic plomb avant travaux.
Si vous envisagez de démolir ou rénover un bien immobilier construit avant 1949, ne prenez pas de risques : faites effectuer un repérage de plomb afin de préserver la santé des travailleurs.
Que faire si le diagnostic révèle la présence de plomb ?
Aucun problème si la concentration en plomb n’excède pas le seuil légal. La durée de validité du diagnostic est alors illimitée. À l’inverse, un taux supérieur à 1 mg/cm2 entraîne certaines conséquences.
Cas d’une vente
Lorsqu’une concentration de plomb anormale à été constatée dans le passé, le propriétaire doit veiller à fournir un diagnostic émis depuis moins d’un an à la signature du compromis de vente.
En revanche, il n’est pas dans l’obligation d’effectuer lui-même les travaux requis et peut en transférer la responsabilité à l’acquéreur moyennant, généralement, une baisse du prix de vente.
Cas d’une location
Le bailleur est tenu de réaliser les travaux et d’assurer la mise en conformité du logement afin d’éviter les risques pour la santé du locataire.
Le Crep présente alors une durée de validité s’élevant à 6 ans. Passé ce délai, il doit être renouvelé pour toute mise en location du logement concerné.
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