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Immobilier : Tout savoir sur le compromis de vente

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Vous avez visité un bon nombre de biens immobiliers et avez eu le coup de cœur pour un appartement ou une maison. Vous êtes prêt à vous lancer ! Première étape pour une transaction réussie : la signature du compromis de vente. Ce document, que l’on appelle également l’avant-contrat, est essentiel pour sécuriser les intérêts des deux parties. Comment les protège-t-il ? Prévoit-il un délai de rétractation ? Comment l’établir et que doit-il contenir ? La Centrale de Financement vous indique ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente dans le domaine immobilier.

Le compromis de vente, en quoi ça consiste ?

Pourquoi signer un compromis de vente ?

Un achat immobilier est une opération complexe. Outre le vendeur et l’acheteur, il implique plusieurs intervenants tels que la banque et le notaire. Des documents doivent être rassemblés, des garanties sont exigées, et des fonds transférés d’une entité à l’autre.

En bref, la transaction prend du temps et chacun doit tenir ses engagements pour qu’enfin soit signé l’acte authentique définitif.

La signature du compromis de vente marque le début du processus et expose les obligations des uns et des autres. Il empêche les désistements inopportuns et, le cas échéant, évite au vendeur comme à l’acheteur de perdre un temps précieux dans son projet immobilier.

Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Vous avez également entendu parler de « promesse synallagmatique » ? Ce n’est que l’autre nom du compromis de vente !

L’adjectif « synallagmatique » entraîne une obligation réciproque entre les deux parties. Lorsque le compromis est signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Ensuite, il ne peut plus renoncer, sauf si certaines conditions prévues dans les clauses suspensives ne sont pas remplies. Le vendeur est également tenu de mener l’opération à son terme.

Si l’une des parties se rétracte sans justification valable, l’autre est en droit de la mener en justice.

Il existe cependant une deuxième option appelée « promesse de vente unilatérale ». Celle-ci ne contraint que le vendeur : il s’engage à céder sa maison ou son appartement à l’acquéreur, au prix indiqué dans l’avant-contrat. Le bénéficiaire, quant à lui, peut se retirer s’il change d’avis. Le bien lui est, en quelque sorte, réservé pendant un délai généralement limité à trois mois. 

Il doit cependant s’acquitter d’une indemnité dite d’immobilisation envers le vendeur (5 à 10 % du prix de vente). Si l’affaire est finalement conclue, cette indemnité est soustraite du montant de la transaction. Dans le cas contraire, elle reste acquise au vendeur.

À noter : la promesse unilatérale de vente doit être déclarée aux services fiscaux dans les 10 jours suivant sa signature.

Le contenu du compromis de vente

Les informations obligatoires figurant dans un compromis de vente

Le compromis comporte tous les éléments nécessaires à la vente :

  • L’identité du vendeur,
  • Celle de l’acquéreur,
  • La description précise du logement et son identification,
  • Le prix de vente,
  • La date,
  • Toute autre information utile,
  • La signature de chacune des parties.

Le vendeur doit également joindre les diagnostics obligatoires en annexe : ce sont toutes les études décrivant l’état de l’immeuble en question (superficie, performances énergétiques, présence ou non de parasites, etc.).

La liste des diagnostics à présenter est fixée par la loi et figure dans le code de la construction et de l’habitation (article L271-4).

À ce « dossier de diagnostic technique » vient également s’ajouter tous les documents relatifs à une éventuelle copropriété (comptes-rendus des assemblées générales, règles de copropriété, travaux déjà signés, etc.), selon l’article L271-2 du code précédemment cité.

Les clauses suspensives du compromis de vente

Elles permettent d’émettre quelques réserves vis-à-vis de l’engagement pris dans un compromis ou une promesse de vente.

La clause suspensive la plus courante concerne l’obtention du prêt immobilier que l’acquéreur doit souvent souscrire pour financer son achat. Les détails de l’emprunt souhaité sont indiqués dans le compromis de vente. Si l’acheteur ne décroche pas son crédit immobilier, le contrat est annulé.

D’autres clauses sont possibles et concernent :

  • La vente d’un autre bien immobilier appartenant à l’acheteur, dans la mesure où elle s’avère indispensable au financement du nouveau projet,
  • La réalisation de certains travaux dans le logement vendu,
  • L’absence de servitudes,
  • La présentation d’un diagnostic manquant (et la réalisation des travaux si l’état du bien s’avère problématique),
  • L’obtention du permis adéquat dans le cas où vous achetez un terrain à construire.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, ces clauses suspensives vous protègent. Prenez donc le temps de bien y réfléchir !

Compromis de vente : comment procède-t-on ?

La signature du compromis de vente

L’acheteur a fait une offre, et le vendeur une contre-offre. Peut-être les négociations ont-elles duré quelque temps. Mais finalement, tout le monde s’est mis d’accord sur le prix et les conditions de la vente. Vous pouvez maintenant signer le fameux compromis. Deux options :

  • L’acte sous seing privé

Vendeur et acquéreur se réunissent et établissent eux-mêmes le document. S’ils sont passés par une agence immobilière, ils peuvent également solliciter son aide. L’agent s’assurera que les documents nécessaires sont réunis et que chaque clause suspensive est correctement définie. Chaque partie conserve un exemplaire daté et signé du compromis de vente.

  • L’acte authentique

L’autre solution consiste à faire appel à un notaire. On parle alors d’acte authentique car la signature est orchestrée par un officier public. Son intervention n’est pas gratuite mais constitue une sécurité supplémentaire pour chacune des parties. Les frais de rédaction (entre 200 et 300 €) sont généralement pris en charge par l’acquéreur.

À savoir : à l’inverse de la promesse de vente, le compromis ne doit pas être déclaré aux services fiscaux.

 

Le dépôt de garantie

Si vous êtes acheteur, vous aurez généralement à verser un acompte afin de renforcer votre engagement. Dans la plupart des cas, ce dépôt de garantie représente 5 à 10 % du prix de vente. La somme est placée sous séquestre par le notaire ou l’agence immobilière et déduite du montant final lorsque la transaction définitive est conclue.

À noter : quand l’achat immobilier comporte ce genre d’acompte, vous devez disposer d’un apport personnel suffisant pour verser la somme négociée au moment de signer le compromis de vente. Par ailleurs, mieux vaut faire appel à un professionnel plutôt que d’opter pour un acte sous seing privé : vous récupérerez vos fonds plus facilement si vous invoquez une condition suspensive et que la vente n’aboutit pas.

Le délai de rétractation

Qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente unilatérale, la loi accorde à l’acquéreur un délai de rétractation lui permettant de changer d’avis. Cette période s’étend sur 10 jours calendaires et démarre au lendemain de la date de signature du compromis.

Pour exercer son droit, l’acheteur doit notifier sa décision au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé le délai de rétractation, il ne peut plus renoncer à son achat, sauf en ayant recours à l’une des clauses suspensives incluses au contrat.

Là encore, tout est explicité dans le code de la construction et de l’habitation, article L271-1.

Du compromis de vente à la signature de l’acte définitif

Une fois que le compromis de vente est validé, l’acquéreur commence à solliciter les banques pour obtenir son prêt immobilier. Il dispose généralement d’un délai de 45 jours pour confirmer son financement.

De son côté, le notaire se met au travail. Il procède aux vérifications nécessaires et prépare les documents indispensables à l’établissement de l’acte authentique définitif.

Il faut en général 3 mois pour que tout soit prêt. 

La banque de l’acheteur verse les fonds requis, à savoir le prix du bien diminué du dépôt de garantie. Sauf cas exceptionnels, le prêt ne couvre pas la commission de l’agence immobilière ni les frais de notaire. La somme correspondante doit donc être prévue dans l’apport personnel de l’acquéreur.

L’acte définitif est signé. Et la maison ou l’appartement concerné a changé de propriétaire !

 

À retenir :

  • Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage le vendeur et l’acheteur ; il fixe le prix et les conditions de la vente. Il contient enfin les diagnostics techniques de la maison ou de l’appartement et les infos relatives à la copropriété ;
  • Un dépôt de garantie est généralement demandé à la signature et fait office d’acompte,
  • L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente,
  • S’il n’obtient pas son prêt immobilier, le contrat est annulé, comme prévu par la clause suspensive correspondante,
  • Le compromis de vente peut être rédigé par un notaire, par l’agence immobilière ou sans intermédiaire, en tant qu’acte établi sous seing privé.

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