Avez-vous déjà signé une offre de prêt immobilier ? Si c’est le cas, vous savez qu’il convient de respecter une procédure spécifique avant de valider un contrat qui vous engage pour plusieurs années. C’est la loi Scrivener qui, en 1979, a établi le cadre des transactions immobilières. Son objectif : protéger l’emprunteur, mais également les autres intervenants, et faire en sorte que personne ne soit lésé. Nous vous proposons, dans cet article, un tour d’horizon du dispositif et de ses conséquences sur les droits et obligations de chacun.
Qu’est-ce que la loi Scrivener ?
Il existe en réalité deux lois Scrivener. La première date de 1978 et régit le prêt à la consommation. La seconde, celle qui nous intéresse ici, est promulguée en juillet 1979 et se concentre sur le crédit immobilier.
La loi Scrivener a été abrogée en 1993 mais la plupart de ses mesures sont toujours en application aujourd’hui.
Ces dernières ont pour but de vérifier que l’emprunteur dispose des informations nécessaires et prenne le temps de la réflexion avant de s’engager. Le texte indique également les conditions dans lesquelles la vente ou le contrat de prêt peuvent être annulés.
À noter : quelques années plus tard, la loi Scrivener est complétée par la loi Neiertz qui traite des situations de surendettement.
Pour mieux comprendre la législation en vigueur, consultez notre guide en ligne : vous y trouverez une information complète sur chaque aspect du prêt : définition, fonctionnement, options diverses, etc.
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La signature de l’offre de prêt immobilier
Le premier sujet de la loi Scrivener est l’offre de prêt.
Le contenu
Pour être valable, l’offre de prêt immobilier doit contenir un certain nombre d’informations permettant à l’emprunteur de comprendre tous les termes de l’accord :
- Les parties en présence : il s’agit des données relatives à la banque, à l’emprunteur et à son co-emprunteur éventuel, et, le cas échéant, à la personne physique se portant caution ;
- Le type d’emprunt : prêt amortissable traditionnel, prêt d’accession sociale, prêt à taux zéro, etc. ;
- L’objet de l’emprunt : achat d’une résidence principale, d’un appartement à louer, travaux, etc. ;
Puis viennent les caractéristiques du crédit immobilier accordé :
- Le montant et la durée de l’emprunt ;
- Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
Ce taux prend tout en compte : intérêts, assurance et frais annexes. Il aide l’emprunteur à comparer différentes offres de prêt. La proposition d’une banque peut sembler intéressante en raison d’un taux d’intérêt inférieur mais s’avérer plus coûteuse lorsque l’on examine les frais associés. Le TAEG permet de lever les doutes ;
- Le coût total du crédit
Un taux est une donnée parfois abstraite. Il n’y a ici aucune équivoque, plus besoin de calcul : vous savez exactement ce que vous aura coûté votre prêt immobilier une fois qu’il sera entièrement remboursé ;
- La date prévue pour le déblocage des fonds ;
- Le tableau d’amortissement
Il indique le détail des mensualités : date, part de capital, part d’intérêt, prime d’assurance, montant total et capital restant dû. À tout moment vous savez ainsi où vous en êtes dans le remboursement de votre crédit ;
- Le type d’assurance demandé
Elle prend le relais en cas de maladie, d’incapacité ou de décès. La banque y ajoute une brochure d’information détaillant les garanties possibles et les conditions pour en bénéficier ;
- La garantie du prêt
Elle permet de rembourser la banque si vous n’êtes plus en mesure de le faire, pour des raisons autres que celles couvertes par l’assurance. Il s’agit généralement d’une hypothèque ou d’une caution fournie par un organisme spécialisé ou une personne de votre entourage ;
- Les modalités diverses
En résumé, aucun détail n’est omis. Vous disposez de tous les éléments pour prendre une décision avisée.
Le processus d’acceptation
Mais la loi Scrivener veut également s’assurer que vous n’acceptiez pas trop vite : elle vous impose donc un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l’offre.
À l’issue de cette période, vous pouvez exercer votre droit de rétractation ou, au contraire, valider le contrat en signant le document et en le retournant à votre banque. La même chose s’applique au co-emprunteur et à votre caution (s’il s’agit d’une personne physique).
La validité
Attention cependant, si vous avez décidé de l’accepter, n’oubliez pas que l’offre de prêt immobilier n’est valable que 30 jours. Pendant ce délai, l’établissement prêteur n’a pas le droit de revenir sur les termes du document.
En revanche, si vous laissez passer la date de validité, vous aurez à recommencer tout le processus. La banque devra émettre un nouveau contrat mais ne sera pas tenue de vous accorder les mêmes conditions que celles de l’offre précédente.
Pour éviter les mauvaises surprises, il vous faut donc communiquer votre décision entre le 11e et le 30e jour après réception.
À noter : la banque ne peut exiger aucun versement (frais de garantie, frais de dossier ou autre) avant acceptation officielle de l’offre de prêt. Il arrive en revanche que vous ayez à payer un acompte lorsque vous signez le contrat de réservation du bien immobilier convoité. Vous pouvez parfois récupérer tout ou partie de cet acompte si votre demande de crédit est refusée ou lorsque la transaction est annulée par un tiers. Ce n’est pas le cas si vous vous rétractez.
Clause suspensive et motifs d’annulation
Dans quels cas la vente peut-elle être annulée ?
Le processus d’achat immobilier comporte de nombreuses étapes. L’une d’elles consiste à signer une promesse de vente avec le propriétaire du bien en question.
À ce stade, la loi Scrivener vous protège en imposant la mention du financement dans le document.
Sauf si vous disposez au préalable des fonds nécessaires à votre achat, la promesse doit comporter la clause suspensive suivante : la validation de la vente est conditionnée à l’obtention de votre crédit.
Plusieurs cas peuvent se présenter :
- Vous avez effectué les démarches nécessaires mais votre demande d’emprunt est refusée. La transaction est alors abandonnée et vous êtes libéré de vos obligations ;
- Vous avez demandé plusieurs prêts mais l’un d’entre eux n’est pas accepté. Si son montant excède 10 % de la somme nécessaire à l’achat, la loi considère que votre plan de financement n’est plus valide et la transaction peut être annulée ;
- Vous avez sollicité un prêt mais n’avez pas suivi la procédure imposée : dossier incomplet, informations erronées, signature hors délais, etc. Impossible alors d’invoquer la clause suspensive. Vous restez lié par la promesse de vente.
À savoir : vous avez reçu une offre préalable, confirmant l’obtention de votre prêt avant même de signer la promesse de vente ? Vous ne pouvez plus vous rétracter, la condition suspensive est levée.
Dans quels cas le contrat de prêt devient-il caduc ?
De la même manière, l’accord que vous avez passé avec l’établissement prêteur comporte une condition suspensive : la transaction immobilière doit aller à son terme. Si ce n’est pas le cas, si le vendeur se rétracte par exemple, votre emprunt n’a plus lieu d’être.
Vous avez un délai de 4 mois pour finaliser votre achat. Au-delà, votre prêt immobilier peut être annulé. Vous devez alors procéder au remboursement du montant déjà perçu, et vous acquitter des intérêts correspondants.
La protection de l’emprunteur au cours du crédit
Vous avez acheté votre bien et commencé à rembourser votre crédit immobilier ? La loi Scrivener vous protège toujours. Deux exemples :
- Un litige avec le promoteur
Vous avez emprunté pour faire construire mais tombez en désaccord avec le professionnel responsable des travaux. Le tribunal peut alors décider de suspendre temporairement le remboursement du prêt. Vous serez tenu de payer les sommes dues dès que le litige sera réglé ;
- Un remboursement anticipé
Vous avez légalement la possibilité de solder votre prêt immobilier avant son terme, moyennant le paiement d’indemnités auprès de la banque. La loi Scrivener limite ces pénalités de remboursement anticipé à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû.
À retenir :
- La loi Scrivener vise à la protection des emprunteurs dans le cadre d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation ;
- Les banques ont une obligation d’information vis-à-vis des demandeurs. Ces derniers doivent respecter un délai de réflexion avant d’accepter ou d’exercer leur droit de rétractation ;
- La loi Scrivener précise également les conditions dans lesquelles l’engagement peut être rompu. Elle préserve ainsi les intérêts de chacun tout au long de la durée du prêt.
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