Les domaines relatifs à l’urbanisme, à l’aménagement du territoire ou au logement social sont régis par de nombreux dispositifs, fréquemment mis à jour. Parmi eux figure la loi SRU ou loi Solidarité et Renouvellement Urbain, promulguée au début des années 2000. Elle édicte certaines règles déterminant le développement de la ville ou animant les relations entre un bailleur et son locataire, entre un vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. La plus notable reste cependant la création d’un quota de logements sociaux imposé à de nombreuses communes de France. Dans cet article, nous examinons plus en détail le contenu, les objectifs et les implications de la loi SRU.
La loi SRU en bref
Loi SRU : un urbanisme plus durable
Article 55 : faire face au manque de logements sociaux
Loi SRU et achat immobilier
Copropriétés : un fonctionnement revisité
La loi SRU en bref
La loi SRU porte le numéro 2000-1208 et date du 13 décembre 2000. Elle comporte 209 articles et traite du logement, du parc social locatif et de l’urbanisme en France.
Elle a plusieurs objectifs :
- Une solidarité et une mixité sociale accrues,
- Un aménagement du territoire marqué par le développement durable,
- Le renforcement de la décentralisation et de la démocratie.
En matière de logement et de droit social, la législation ne cesse d’évoluer. Le texte a donc été complété et modifié par la loi ALUR en 2014 et la loi ELAN quatre ans plus tard.
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Loi SRU : un urbanisme plus durable
La loi SRU a revu le droit de l’urbanisme en modifiant les documents officiels pour y ajouter la notion de développement durable :
- Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) remplace le Schéma Directeur (SD) ;
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) se substitue au Plan d’Occupation des Sols ;
- Le Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) est supprimé.
Le texte lutte également contre un étalement non contrôlé de la ville. Il favorise ainsi la densification raisonnée des zones déjà urbanisées afin de limiter l’empiètement sur les espaces périphériques.
Il encourage enfin le recours aux transports publics dans les zones correctement desservies, en y réduisant la place de l’automobile. Les Conseils régionaux sont désormais responsables de la gestion des TER (Trains Express Régionaux).
Article 55 : faire face au manque de logements sociaux
Il s’agit sans doute de l’article le plus remarqué de la loi SRU.
C’est lui qui impose désormais aux communes concernées un quota « logement social » s’élevant à 20 ou 25 % selon les cas. Ce quota représente le pourcentage de logements sociaux au regard du parc résidentiel total de chaque ville.
Cette règle a fait l’objet de nombreuses modifications ultérieures créant une liste d’exemptions ou, au contraire, incluant certains territoires à forte tension. Pour résumer, le champ d’application de la loi englobe un bon nombre de communes comptant plus de 3500 habitants (ou 1500 habitants en région parisienne).
Les villes en déficit sont tenues de prévoir la construction des logements manquants. Elles sont soumises à un prélèvement opéré sur leurs ressources fiscales, qui lui-même permet de financer les logements sociaux sur l’ensemble du territoire français. Elles doivent également rattraper leur retard via un plan triennal élaboré pour atteindre le quota légal.
Les communes ne respectant pas leurs obligations dans la période impartie font l’objet de sanctions : leur prélèvement peut être majoré et le préfet est en droit de prendre diverses mesures pour forcer la construction de logements sociaux.
Un bilan est réalisé chaque année afin de réactualiser le taux en question pour chaque commune.
L’article 55 de la loi SRU a pour objectif de faciliter l’accès au logement mais également de favoriser la mixité sociale. Les villes se doivent de laisser une place plus importante aux habitants disposant de faibles ressources. Quant aux nouveaux logements construits, ils doivent être répartis de manière équilibrée entre les ménages les plus défavorisés et les bénéficiaires dont les revenus sont plus élevés.
À noter : on retrouve les mesures issues de la loi SRU dans le code de la construction et de l’habitation (articles L302-5 à L302-9-2). L’État fixe par décret la liste des communes bénéficiant d’une exemption. Elle est revue tous les 3 ans et vient compléter les dispositions du code.
Depuis sa création, la loi SRU a permis une augmentation significative du parc locatif social, même si de nombreuses communes restent défaillantes et que l’ensemble des objectifs n’est pas atteint.
À savoir : vous pouvez retrouver l’information relative au logement et au parc social dans votre commune sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.
Loi SRU et achat immobilier
Le vendeur ou l’acquéreur d’un bien immobilier est soumis à de nombreuses règles, dont certaines ont été initiées par la loi SRU.
L’une d’elles concerne le délai de rétractation désormais obligatoire après la validation de tout avant-contrat, quel que soit son type.
Lorsque vous signez une promesse de vente en tant qu’acheteur particulier, vous disposez de 10 jours pour changer d’avis. À condition qu’il ne s’agisse pas d’un professionnel, le vendeur ne peut, en aucun cas, exiger le versement d’un acompte pendant cette période de réflexion.
Cette obligation avait déjà cours pour l’achat de logements neufs. Elle est donc étendue à tous les types de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’un immeuble neuf ou ancien, d’une maison, d’un appartement, ou même d’un terrain.
À savoir : à l’origine, le texte imposait un délai de rétractation de 7 jours seulement. La loi Macron est venue l’allonger en 2015.
Autres mesures
La loi SRU prévoit également d’autres mesures en faveur d’une transparence accrue et de meilleures conditions de logement.
Elle impose par exemple le bornage des terrains et rend obligatoire la réalisation d’un diagnostic amiante avant la vente d’un bien immobilier.
Les bailleurs ont l’obligation de proposer des logements décents, ne présentant aucun risque pour la santé ou la sécurité physique des locataires. Ces derniers sont en droit de demander certains travaux afin de mettre leur logement en conformité.
Retrouvez ici une information relative aux diagnostics exigés lors d’une transaction immobilière.
Copropriété : un fonctionnement revisité
Le texte de loi s’attache également à améliorer l’état et le système de gestion des copropriétés.
Lorsqu’un bien est divisé en différents lots afin d’être mis en copropriété, les propriétaires doivent désormais réaliser un diagnostic technique de l’immeuble.
Le fonctionnement même de la copropriété est amélioré. La loi impose de :
- Constituer un budget provisionnel par trimestre,
- Ouvrir un compte bancaire dédié,
- Organiser une assemblée générale,
- Veiller à la mise en conformité du règlement de copropriété,
- Établir et mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble,
- Mettre en concurrence les entreprises de travaux lorsqu’un chantier est nécessaire et dépasse un certain montant, etc.
Des sanctions sont appliquées aux copropriétaires ne répondant pas à leurs obligations.
À retenir :
- La loi SRU vise plusieurs objectifs : accroître la solidarité, favoriser la mixité sociale, prendre en compte le développement durable dans l’aménagement des territoires ;
- Les espaces urbains sont mieux exploités afin de limiter l’étalement incontrôlé des villes ;
- De nombreuses communes doivent augmenter le taux de logements sociaux par rapport au nombre total de résidences principales ;
- L’acheteur d’un bien immobilier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente ;
- Le fonctionnement de la copropriété est révisé afin d’améliorer l’état des logements et de lutter contre les mauvaises gestions.
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