Vous venez de négocier un prix pour l’achat d’un bien immobilier et aimeriez sceller votre accord par le biais d’un écrit ? Cet avant-contrat prend généralement la forme d’un compromis de vente rédigé et signé devant notaire. Il arrive aussi que l’agent immobilier ayant servi d’intermédiaire vous propose de fournir un modèle et d’organiser la signature. Mais peut-être souhaitez-vous finaliser la transaction au plus vite, et sans passer par un tiers. Comment signer un compromis de vente entre particuliers ? Dans cet article, nous examinons le contenu du document, sa valeur juridique et les points d’attention.
À quoi correspond le compromis de vente ?
Un avant-contrat d’importance
La loi n’impose pas l’établissement d’un compromis ou d’une promesse de vente dans le cadre d’une transaction immobilière. Il suffit en théorie de signer un acte authentique chez le notaire : les fonds sont transférés vers le vendeur après prélèvement des taxes et frais divers et le transfert de propriété est officialisé.
Dans la pratique, la procédure est plus complexe, les deux parties ayant de nombreuses obligations. Le vendeur est tenu de rassembler les documents relatifs au logement cédé et faire réaliser plusieurs diagnostics techniques. De son côté, l’acquéreur doit prévoir son financement et, dans la majorité des cas, souscrire un prêt immobilier.
Ces étapes prennent du temps, parfois plusieurs mois. C’est ici qu’intervient la signature d’un compromis de vente : cet avant-contrat formalise l’engagement et permet de rassurer chaque partie. Le bien est bloqué, il reviendra à l’acheteur et le vendeur sera payé.
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Le contenu du compromis de vente
Pour que tout se déroule comme prévu, le compromis de vente doit impérativement comporter certains éléments :
- L’identification précise du vendeur et de l’acheteur ;
- Le descriptif du logement mis en vente (adresse, origine, surface, nombre de pièces, etc.) ;
- Le prix de vente ;
- Les modalités de paiement : L’acheteur décrit ici son plan de financement ;
- Le montant d’un éventuel acompte ;
- Le délai de rétractation : L’acquéreur a 10 jours pour renoncer sans frais à son achat immobilier ;
- Le délai maximal pour concrétiser la vente : La date à laquelle le bien change de main (signature de l’acte authentique définitif) est donnée à titre indicatif ;
- Les clauses suspensives : Chaque partie peut se réserver le droit de se désister si une condition spécifique ne se réalise pas. Dans ce cas, l’acheteur peut récupérer son dépôt de garantie même si le délai de rétractation est écoulé ;
- Les annexes reprenant les documents obligatoires (diagnostics, informations relatives à la copropriété (règlement, assemblées générales), situation financière de la copropriété, descriptif des travaux encore sous garantie, etc.).
La condition suspensive la plus courante concerne la souscription du prêt immobilier prévu par l’acquéreur. Pour que la transaction immobilière soit effective, il faut qu’il obtienne le crédit décrit dans le compromis de vente.
Mais il existe de nombreuses autres clauses suspensives : réalisation de travaux par le vendeur, obtention d’un permis de construire, absence de servitude ou d’hypothèque sur le bien, etc.
Compromis de vente ou promesse unilatérale de vente ?
Le compromis de vente (également nommé promesse synallagmatique) engage les deux parties.
L’autre type d’avant-contrat est la promesse unilatérale de vente. Elle ne contraint que le vendeur qui ne peut se désister. L’acheteur, quant à lui, garde le droit de changer d’avis. Passé le délai de rétractation, il doit simplement s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation s’il décide de ne pas donner suite. Le montant (environ 5 à 10 % du prix de vente) permet de dédommager le vendeur pour le report de son projet.
À noter : les parties sont tenues de procéder à l’enregistrement de la promesse unilatérale de vente auprès des services fiscaux dans les 10 jours suivant la signature.
Peut-on signer un compromis de vente entre particuliers ?
Nous l’avons dit, vendeur et acheteur confient généralement la rédaction du compromis de vente à un notaire. Ce dernier conseille les deux parties en toute impartialité et supervise la signature. L’acte est authentique, la date marquant le début du délai de rétractation est fixée sans ambigüité et les clauses suspensives décrites sans équivoque.
Mais le code civil prévoit également la possibilité d’établir un acte sous seing privé, rédigé et signé par les seules parties prenantes.
L’avant-contrat établi entre particuliers possède exactement la même valeur juridique que le compromis de vente rédigé par un notaire. Seule différence : l’absence de force exécutoire. Si le vendeur ou l’acheteur s’estime lésé, il n’aura d’autre choix que de porter l’affaire en justice pour que le préjudice soit reconnu et réparé.
Compromis de vente entre particuliers : les points d’attention
La signature du compromis de vente sans notaire permet aux particuliers d’accélérer le processus : pas besoin d’attendre que l’officier public soit disponible, ce qui peut prendre des semaines. Il permet également d’éviter les honoraires du notaire.
Mais l’absence d’un professionnel n’est pas sans risques. Attention aux problèmes suivants :
- L’acte sous seing privé est incomplet : S’il manque des informations, la mention du délai de rétractation ou l’une des annexes (un diagnostic par exemple), la vente peut être annulée ou reportée à une date ultérieure ;
- Une clause suspensive est mal rédigée : Une clause confuse peut devenir l’objet d’un litige et empêcher l’une des parties de se désister. La condition liée à l’obtention d’un prêt immobilier doit, par exemple, préciser le montant emprunté et les conditions du crédit (le taux approximatif) ;
- Un acompte doit être versé : Le notaire ou même un agent immobilier peut bloquer la somme demandée sur un compte séquestre, puis gérer son utilisation selon que la vente est ou non finalisée. Dans le cas d’une signature entre particuliers, personne ne peut jouer ce rôle. Dans tous les cas, l’acheteur ne doit jamais verser de dépôt de garantie au vendeur avant la fin du délai de rétractation.
Pour résumer, la signature d’un compromis de vente entre particuliers est plutôt adaptée aux cas simples (faible prix de vente, pas de copropriété, de diagnostic en attente ou de clauses suspensives délicates).
Si vous optez pour un acte sous seing privé, n’oubliez pas de vous procurer un modèle de compromis ou de promesse de vente. Adaptez la rédaction du document à votre situation. Faites-vous aider par un professionnel (avocat, agent immobilier), c’est une solution alternative intéressante.
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