Le remboursement anticipé partiel du crédit immobilier

Vous avez contracté un prêt immobilier et aimeriez le rembourser, en partie, par anticipation ? C’est possible ! À la faveur d’une rentrée d’argent inattendue, l’opération vous permet de raccourcir la durée de votre emprunt ou de diminuer le montant de vos mensualités. C’est l’opportunité de retrouver un peu de souplesse dans le budget familial. Vous pourriez également réaliser de belles économies, à condition d’intégrer, dans votre calcul, les indemnités demandées par votre banque. Voyons ensemble comment fonctionne le remboursement anticipé partiel d’un crédit immobilier.

Dans quels cas procéder au remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

Le code de la consommation prévoit le droit de rembourser un crédit immobilier plus tôt que prévu.

Vous pouvez envisager le paiement ponctuel d’un montant plus ou moins élevé dans diverses situations :

• Vous percevez une somme d’argent exceptionnelle (donation, succession, prime professionnelle, plus-value, etc.) ;
• Vous souhaitez utiliser une partie de votre épargne ;
• Vous vendez un bien immobilier ;
• Vous avez demandé le rachat de votre crédit auprès d’un autre organisme (il s’agit dans ce cas d’un remboursement total du prêt).

À noter : lorsque vous vous séparez du bien financé par le prêt immobilier en question, vous êtes tenu d’utiliser le produit de la vente pour solder votre emprunt. S’il n’est pas suffisant pour couvrir l’intégralité de votre dette, il vous faudra négocier les modalités de remboursement du capital restant dû avec le créancier.

Faites votre demande par écrit, en envoyant un courrier à votre banque. Dans la lettre, mentionnez le nom de l’établissement bancaire, le numéro de contrat, le montant que vous souhaitez rembourser de manière anticipée ainsi que la date à laquelle vous voulez réaliser la transaction. 

Mais avant de vous lancer, n’oubliez pas de réfléchir attentivement aux points suivants.

Remboursement anticipé partiel d’un crédit immobilier : quels avantages ?

Un remboursement partiel signifie que votre versement exceptionnel reste inférieur au montant restant dû. Certaines banques exigent que l’opération représente au minimum 10 % du capital emprunté. Votre offre de prêt comporte alors une clause spécifique.

À savoir : la banque ne peut refuser le remboursement total du prêt par anticipation, quel qu’en soit le solde.

Vous avez généralement deux alternatives pour la suite du remboursement de votre crédit :

• Vous choisissez de diminuer le montant des mensualités tout en conservant la durée initiale de l’emprunt. Cette solution vous permet d’alléger vos charges mensuelles et de préserver votre pouvoir d’achat ;
• Vous pouvez aussi conserver la même mensualité, ce qui aura pour effet d’écourter votre emprunt. Vous serez libéré plus rapidement de votre dette afin d’envisager d’autres projets.

Le remboursement anticipé partiel vous permet de réduire le coût total de votre prêt : vous diminuez le capital restant dû et payez automatiquement moins d’intérêts. Vous économisez également sur l’assurance emprunteur, en particulier lorsque vous abaissez la durée du crédit.

Attention, votre contrat peut néanmoins prévoir une indemnité en cas de remboursement anticipé. N’oubliez pas de le consulter.

Emprunt immobilier : comment calculer le coût d’un remboursement partiel anticipé ?

Des indemnités plafonnées

Vous avez fait part de votre souhait de rembourser votre crédit avant terme. L’établissement prêteur est tenu de vous transmettre une estimation des frais engendrés. Si vous avez signé votre prêt après le 1er juillet 2016, cette estimation est gratuite.

Le contrat de prêt prévoit généralement des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces pénalités sont plafonnées par la loi, ainsi qu’indiqué dans le code de la consommation. 

Pour les prêts immobiliers dotés d’un taux fixe, elles ne peuvent excéder :

• 6 mois d’intérêts calculés sur la somme remboursée par anticipation, en se basant sur le taux d’intérêt du prêt ;
• 3 % de la somme restant due avant le remboursement anticipé du crédit.

La banque doit retenir le montant le plus favorable à l’emprunteur.

Pour les prêts immobiliers à taux variable, c’est le même principe. Mais les pénalités peuvent être majorées d’intérêts compensateurs permettant à la banque d’appliquer le taux moyen prévu lors de la signature.

Exemple de calcul d’IRA

Considérons l’exemple suivant : vous avez emprunté 200 000 euros sur 20 ans à un taux fixe de 1,80 %. Après 10 ans, vous souhaitez procéder à un remboursement anticipé de 20 000 euros :

	Mode de calcul	Résultat
Montant emprunté		200 000 €
Capital restant dû après 10 ans (120 mois)		108 969 €
3 % du capital restant dû	(108 969 x 3) /100	3 269 €
6 mois d’intérêts sur le montant remboursé	(((20 000 x 1.8) /100) x6) 12	180 €
Montant de l’indemnité retenu		180 €

 

Vérification de la rentabilité de l’opération

Si votre contrat de prêt implique le versement de pénalités, vous devez vous assurer que le remboursement anticipé reste rentable.

Les gains obtenus en économisant sur les intérêts et l’assurance doivent être supérieurs aux frais retenus par l’établissement prêteur. Si la somme dont vous disposez est conséquente, n’oubliez pas d’évaluer ce qu’elle pourrait vous rapporter si vous la placiez plutôt que de la dédier à votre prêt.

Pour vous aider à réaliser une telle simulation, n’hésitez pas à contacter l’un de nos courtiers en prêts immobiliers.

Comment éviter les pénalités liées à un remboursement anticipé ?

Avant toute chose, examinez votre offre de prêt : s’il ne mentionne pas d’indemnité, vous en êtes naturellement dispensé. 

C’est un point qu’il convient de négocier avant la signature du contrat : vous pensez rembourser votre prêt avant le terme convenu ? Essayez d’obtenir une exonération des pénalités.

Il existe par ailleurs quelques situations bien précises vous permettant d’y échapper, même si ces pénalités apparaissent dans votre contrat. C’est le cas lorsque la vente du bien et le remboursement du prêt font suite à :

• Un déménagement pour raisons professionnelles,
• Une perte d’emploi (de l’emprunteur ou de son conjoint),
• Un décès (de l’emprunteur ou du conjoint).

Que se passe-t-il après un remboursement partiel anticipé ?

Le versement exceptionnel est programmé : demandez à ce que sa date coïncide avec l’une des échéances habituelles pour éviter de payer des intérêts intercalaires.

La banque vous transmet alors un nouveau tableau d’amortissement, présentant la mise à jour de la durée du prêt, des mensualités ainsi que du montant de votre dette.

Si votre assurance emprunteur est calculée sur le capital restant dû, les primes doivent également être revues à la baisse. Dans le cas où vous avez souscrit son assurance de groupe, la banque se charge des démarches correspondantes. 

Si, à l’inverse, vous avez opté pour une délégation d’assurance, pensez à prévenir l’organisme concerné et communiquez-lui le justificatif fourni par l’établissement bancaire.

Une fois que tout est en ordre, vous reprenez vos paiements mensuels jusqu’à ce que votre prêt soit entièrement soldé.

Vous souhaitez être conseillé sur la mise en place ou le déroulement de votre prêt immobilier ? La Centrale de Financement vous accompagne dans vos démarches et vos négociations. Faites appel à nos courtiers pour obtenir un crédit adapté et sans mauvaises surprises !

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