Le remboursement anticipé total d’un prêt immobilier

Il y a quelques années, vous avez obtenu un crédit immobilier pour l’achat de votre logement, d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif. Vous aimeriez maintenant vous en libérer pour vous concentrer sur d’autres projets. Pourquoi ne pas rembourser votre emprunt par anticipation ? Vous pourriez ainsi solder votre dette sans attendre le terme officiel du prêt. Dans cet article, nous détaillons le principe du remboursement anticipé total, son coût ainsi que les bénéfices que vous pouvez en retirer.

Prêt immobilier : dans quels cas effectuer un remboursement total par anticipation ?

Comme son nom l’indique, le remboursement total consiste à régler le capital restant dû en un seul versement, raccourcissant ainsi la durée initiale du prêt immobilier.

Vous avez emprunté pour étaler la dépense ; pourquoi donc voudriez-vous revenir sur votre décision ? En réalité, plusieurs situations peuvent vous amener à demander un remboursement anticipé :

• Vous avez bénéficié d’une rentrée d’argent importante (prime, héritage, donation par exemple) ;
• Les taux d’intérêt ont baissé de manière significative et vous avez obtenu le rachat de votre prêt par un autre établissement bancaire ;
• Vous avez revendu le bien pour lequel vous avez sollicité le crédit immobilier en question (la loi vous oblige alors à le rembourser) ;
• Il s’agit d’un prêt relais contracté pour financer un achat en attendant la vente d’un autre bien.

Pour éviter toute équivoque, signifiez votre demande à la banque par lettre recommandée. N’oubliez pas d’indiquer le numéro de votre dossier et la date à laquelle vous souhaitez rembourser l’intégralité du capital restant dû. Le tableau d’amortissement vous informe de son évolution au fil des mois.

À noter : demandez à ce que la date de remboursement anticipé soit toute proche d’une échéance pour éviter de payer des intérêts intercalaires.

Une fois que le remboursement total  du crédit est effectué, vos mensualités disparaissent et votre taux d’endettement diminue d’autant. 

Pour tout savoir sur le crédit immobilier, consultez notre guide en ligne ou contactez un conseiller !

Remboursement anticipé total d’un prêt immobilier : quels avantages ?

Nous l’avons vu, le premier intérêt du remboursement anticipé est d’effacer votre dette. Vous augmentez votre pouvoir d’achat ou retrouvez une certaine capacité d’emprunt. 

Mais son principal avantage réside dans la réduction du coût final de votre prêt immobilier. Vous économisez sur deux tableaux :

 

• Les intérêts prélevés par la banque

Ils sont calculés à partir du capital restant dû pour chaque mensualité. Ils diminuent donc en même temps que votre dette. Plus vite vous remboursez, moins vous payez d’intérêts.

• L’assurance emprunteur

La prime d’assurance est intégrée à chaque paiement mensuel. Moins d’échéances veut dire moins de primes…

Pour mieux comprendre le principe de remboursement d’un prêt immobilier, parcourez notre article sur le calcul des mensualités.

Mieux vaut donc procéder à un remboursement anticipé au début du prêt, lorsqu’il vous reste encore beaucoup d’intérêts à payer. Mais attention, vous privez alors la banque d’une bonne partie de sa rémunération. Elle vous appliquera donc des pénalités.

Combien coûte le remboursement total anticipé d’un crédit immobilier ?

Les indemnités de remboursement anticipé

Le remboursement anticipé s’accompagne de frais dont le montant est encadré par la loi. Le code de la consommation stipule que les pénalités réclamées par la banque ne peuvent dépasser :

• 3 % du capital restant à rembourser,
• L’équivalent de 6 mois d’intérêts (le calcul s’effectue sur la base du montant versé pour solder l’emprunt, en utilisant le taux moyen de votre prêt immobilier).

C’est la somme la plus faible des deux qui est retenue en guise de d’indemnité maximale.

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est-il rentable ?

Pour déterminer la rentabilité réelle de l’opération, vous devez considérer les éléments suivants :

• Les gains réalisés sur les intérêts et l’assurance emprunteur grâce au remboursement anticipé,
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) prélevées par la banque,
• Les revenus que vous engrangeriez si vous placiez votre argent plutôt que de liquider votre prêt immobilier.

Nous pouvons vous aider à prévoir les deux premiers points. 

Un exemple concret

Comparons les deux cas suivants : vous avez emprunté 100 000 euros, sur 10 ans, avec un taux d’intérêt de 1,42 %. Vous payez également une assurance emprunteur dont la prime est fixée à 29,17 euros par mois.

Les mensualités sont de 923,56 euros, assurance comprise.

Votre tableau d’amortissement indique que le coût final du prêt s’élève à :

• 7 327 euros d’intérêts,
• 3 500 euros pour l’assurance emprunteur.

Dans la première hypothèse, vous souhaitez solder votre prêt après 3 ans ; dans la seconde, après 8 ans. Voici ce que donne le calcul :

	Remboursement anticipé après 3 ans (36 mois)	Remboursement anticipé après 8 ans (96 mois)
Montant remboursé (capital restant dû)	71 475 €	21 151 €
Intérêts déjà payés	3 674 €	7 013 €
Primes d’assurance déjà payées	1 050 €	2 800 €
Gain direct	6 103 €	1 014 €
3 % du capital restant dû	2 144 €	635 €
6 mois d’intérêts sur le montant remboursé	507 €	150 €
IRA retenues	507 €	150 €
Gain réel	5 596 €	864 €

 

Les 6 mois d’intérêts se déterminent de la manière suivante : 

((Montant remboursé x taux d’intérêt du crédit) / 12) x 6

S’il n’est pas négligeable, le gain réalisé après 8 ans est plutôt faible : il est peut-être plus judicieux de laisser courir votre prêt et investir la somme disponible dans un autre projet ?

En revanche, après seulement 3 ans, vous réalisez une économie substantielle, même après paiement des indemnités. 

Vous aimeriez être conseillé pour prendre la bonne décision ? Contactez un courtier en prêts immobiliers. Il vous fournira une simulation précise et vous rappellera les points importants du remboursement anticipé.

À savoir : dans le cas d’un remboursement anticipé partiel, votre dette n’est pas soldée. La banque réactualise le tableau d’amortissement en fonction du montant que vous avez versé et du capital restant dû. Les mensualités suivantes peuvent être revues à la baisse. Vous pouvez aussi choisir de rembourser la même somme chaque mois en diminuant la durée totale du crédit. Le gain lié à un remboursement anticipé partiel est inférieur à celui d’un remboursement total.

Peut-on échapper aux pénalités liées au remboursement total anticipé ?

L’établissement prêteur ne peut exiger le paiement de pénalités que si ces dernières figurent clairement sur le contrat de prêt. Lorsque vous demandez un remboursement anticipé, il est tenu de vous transmettre une estimation chiffrée des indemnités. Ce service est gratuit si votre emprunt est postérieur au 1er juillet 2016.

Vous espérez solder votre crédit immobilier plus rapidement que prévu ? Pensez à négocier ces frais avant la signature de l’offre de prêt. Ensuite, il sera trop tard !

À noter : la banque ne supprimera pas l’indemnité en cas de rachat du crédit par un autre organisme prêteur. Puisque vous lui êtes infidèle, pas question de vous faire le moindre cadeau !

Le code de la consommation recense par ailleurs quelques cas d’exonération des IRA. La banque ne prélèvera aucun frais de remboursement anticipé si la vente de votre bien immobilier intervient dans les circonstances suivantes :

• Vous déménagez à la suite d’une mutation professionnelle,
• Votre conjoint ou vous-même avez perdu votre emploi ou cessé votre activité,
• Votre conjoint ou vous-même êtes décédé.

Les pénalités de remboursement anticipé font partie de ces frais annexes que l’on a tendance à oublier au moment de conclure un contrat de prêt. Ils finissent pourtant par peser dans la balance. Ne les négligez pas ! Le courtier en prêts immobiliers vous aidera à les minimiser et, dans bien des cas, à les supprimer !

 

À retenir :

• Le remboursement anticipé total consiste à rembourser votre crédit immobilier avant le terme officiel de l’emprunt ;
• Il vous permet de réduire le coût du prêt en économisant sur les intérêts comme sur l’assurance emprunteur ;
• Il est cependant assorti de pénalités qu’il convient de prendre en compte avant d’initier l’opération et de procéder au remboursement anticipé.

Pour emprunter en toute sérénité, contactez la Centrale de Financement. Préparation du dossier emprunteur, négociation des taux, délégation d’assurance, examen du contrat de prêt, remboursement classique ou par anticipation, nos experts vous accompagnent d’un bout à l’autre de votre projet immobilier.

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