Remboursement anticipé d’un prêt immobilier

Vous avez souscrit un crédit à long terme pour réaliser ce projet immobilier dont vous rêviez depuis longtemps. Mais voilà que se présente l’opportunité de restituer tout ou partie du capital restant dû avant la fin de l’emprunt. L’établissement prêteur indique les modalités d’un éventuel remboursement par anticipation dans le contrat de prêt qu’il vous a transmis lors des négociations. Vous savez que des pénalités vous seront appliquées. L’opération est-elle rentable ? Comment faut-il procéder ? La Centrale de Financement répond à vos questions sur le remboursement anticipé d’un prêt immobilier.

Comment fonctionne le remboursement anticipé ?

Il s’agit ici de rembourser votre crédit immobilier avant le délai initialement prévu. Ce remboursement peut être total ou partiel et intervenir à n’importe quel moment pendant la durée du prêt.

Comme son nom l’indique, le remboursement total signifie que l’intégralité du prêt est soldée. 

À l’inverse, lors d’un remboursement partiel, l’emprunteur choisit le montant qu’il souhaite verser, réduisant d’autant le capital restant dû. Dans la majorité des cas, la banque impose une somme supérieure ou égale à 10 % de l’emprunt, sauf bien sûr si le remboursement permet de solder le prêt. 

Après un remboursement partiel, les paiements mensuels sont recalculés. Vous pouvez opter pour une diminution des mensualités et/ou de la durée résiduelle. L’établissement prêteur émet alors un avenant au contrat de prêt et vous transmet un nouveau tableau d’amortissement.

L’opération n’est pas gratuite : la banque prélève une indemnité en compensation des intérêts qu’elle ne touchera pas sur la somme remboursée. Ces frais sont strictement encadrés par la loi.

Pour d’autres informations sur les caractéristiques et le principe de l’emprunt, consultez notre guide du crédit immobilier. 

Besoin de conseils personnalisés ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à concrétiser votre projet immobilier.

Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : à quoi faut-il vous attendre ?

Ce que dit la loi

La procédure de remboursement par anticipation et les pénalités associées sont exposées dans les articles L313-47 à L313-49 du code de la consommation.

La loi stipule que les indemnités prélevées par la banque ne peuvent excéder :

• 3 % du capital restant dû au moment du remboursement,
• Ou 6 mois d’intérêts calculés à partir du montant remboursé, au taux moyen du prêt.

Dans la pratique est retenu le montant le moins élevé des deux en guise de maximum autorisé.

Le code de la consommation prévoit également une exonération des indemnités dans certaines situations. C’est le cas lorsque le remboursement anticipé résulte de la vente du bien immobilier pour les causes suivantes :

• La mutation de l’emprunteur ou de son conjoint, forçant le foyer à changer de logement ;
• Un arrêt de l’activité professionnelle ;
• Le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Le calcul

Voici un exemple basé sur un cas concret.

Vous avez emprunté 200 000 euros sur 15 ans, à un taux d’intérêt de 1.64 %. Après 5 ans, le montant restant dû s’élève à 138 715 euros. Vous souhaitez procéder à un remboursement anticipé partiel de 50 000 euros.

• 3 % du capital restant dû = 4 161 euros,
• 6 mois d’intérêts sur 50 000 euros = (50 000 * 1.64 %)*6/12 = 410 euros.

L’établissement bancaire ne pourra pas vous demander plus de 410 euros au moment du remboursement anticipé.

Si vous souhaitez plutôt rembourser la totalité du montant restant, vous devez débourser 138 715 euros.

• 3 % du capital restant dû = 4 161 euros,
• 6 mois d’intérêts sur 138 715 euros = 1 137 euros.

La banque peut vous demander une indemnité maximale de 1 137 euros.

À noter : vous trouverez le montant restant à rembourser sur le tableau d’amortissement de votre prêt. Vous pouvez également utiliser nos outils de simulation en ligne pour obtenir le détail de vos mensualités à partir du capital emprunté, du taux et du coût de l’assurance.

Dans quels cas le remboursement anticipé s’avère-t-il avantageux ?

Les raisons d’un remboursement anticipé

Il existe trois situations dans lesquelles envisager le remboursement de votre prêt immobilier par anticipation :

• Vous avez perçu une somme d’argent importante : prime exceptionnelle, héritage, don, loterie, etc.
• Vous revendez votre logement ou disposez des gains issu de la vente d’un autre bien immobilier ;
• Vous avez négocié le rachat de votre crédit avec un autre organisme prêteur.

Dans les deux premiers cas, vous pouvez également choisir d’épargner ou de placer la somme perçue. 

Faire un choix judicieux

Qu’allez-vous faire de votre argent ? Pour choisir l’option la plus intéressante, il vous suffit de comparer le gain du remboursement anticipé aux pénalités imposées par la banque.

Rembourser votre prêt immobilier par anticipation vous permet de réduire le coût total du crédit. Vous gagnez en effet quelques mois ou années d’intérêts. Si l’opération vous permet de réduire la durée de l’emprunt, vous économisez également les primes d’assurance correspondantes.

Plus la durée restante et le taux d’intérêt de l’emprunt sont élevés, plus le remboursement anticipé s’avère avantageux. Si le prêt n’est plus très loin d’être soldé, mieux vaut sans doute faire un autre choix.

Attention, si vous pensez placer votre argent, n’oubliez pas de comptabiliser les gains issus de l’investissement dans votre calcul. Vous devez soustraire les pénalités et les revenus potentiels d’un placement du gain engendré par le remboursement anticipé (intérêts + assurance emprunteur).

Éviter les indemnités de remboursement anticipé

Il est toujours possible de négocier une réduction voire une exonération de l’indemnité. 

Vous pouvez obtenir gain de cause si vous êtes un client fidèle de la banque et envisagez de réinvestir ou d’emprunter à nouveau, à plus ou moins longue échéance.

En revanche, si vous avez discuté un rachat de votre prêt avec un autre organisme, votre demande a très peu de chances d’aboutir puisque vous partez à la concurrence !

Quelle que soit votre situation, nous vous conseillons de négocier les indemnités de remboursement anticipé avant toute signature avec la banque. Une fois que vous avez accepté le contrat proposé, il est plus difficile voire impossible d’en modifier les conditions.

Enfin, examinez toujours attentivement votre offre de prêt immobilier : si les pénalités n’y figurent pas, votre créancier ne peut plus vous les réclamer.

 

À retenir :

• Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier vous permet d’économiser sur les intérêts et les primes d’assurance. Vous pouvez diminuer vos mensualités ou réduire la durée de l’emprunt ;
• En contrepartie, vous devez à la banque des indemnités de remboursement anticipé dont le montant est indiqué dans votre contrat ;
• Il est plus lucratif de rembourser par anticipation au début du prêt, en particulier si le taux d’intérêt est élevé.

Vous voulez négocier les indemnités de remboursement anticipé ? Vous ignorez s’il est intéressant de solder votre prêt plus rapidement que prévu ? Demandez conseil à l’un de nos courtiers en crédits immobiliers. Du taux d’intérêt aux modalités de remboursement, nous vous aidons à examiner chaque élément de votre contrat afin de réduire le coût final de votre prêt.

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