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Comment s’organise le remboursement d’un prêt immobilier ?

Un projet d'achat immobilier neuf ? Faites-vous conseiller par un courtier de La Centrale de Financement.

Vous avez accepté une offre de prêt et signé l’acte de vente chez le notaire. Il ne vous reste qu’à emménager dans votre nouveau logement et commencer à rembourser votre emprunt. C’est alors que surgissent quelques questions subsidiaires. Quand devez-vous prévoir le paiement de la première mensualité ? Quel en sera le montant ? Que faire si vous rencontrez quelques difficultés financières ou, au contraire, souhaitez solder votre prêt par anticipation ? La Centrale de Financement vous indique comment s’organise le remboursement de votre prêt immobilier

Prêt immobilier : quand commence-t-on à rembourser ?

Le remboursement du crédit immobilier se met en place après le déblocage des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire. En général, la date de l’échéance mensuelle est fixée par l’établissement prêteur, entre le 1er et le 10 du mois. En d’autres termes, peu après le versement de votre salaire.

Vous pouvez, en amont, demander une date différente si cela vous convient mieux, compte tenu de vos entrées et sorties d’argent.

Il vous faut cependant respecter un délai de 30 jours minimum entre la signature et la première mensualité. Selon les cas, un décalage peut se produire et générer des intérêts intercalaires pour compenser ce léger différé de remboursement. Prenons un exemple :

  • Vous avez signé le 10 janvier et souhaitez rembourser tous les 10 du mois

Votre première mensualité est prélevée le 10 février, les 30 jours sont respectés et vous n’avez rien de plus à payer ;

  • Vous avez signé le 10 janvier et souhaitez rembourser tous les 5 du mois

Le premier versement ne peut avoir lieu le 5 février car le délai est trop court (inférieur à 30 jours). La mensualité est donc repoussée au 5 mars et vous réglez les intérêts correspondants.

 

Ce décalage explique le fait que le montant de la première échéance s’avère parfois supérieur à celui que la banque vous a communiqué pour les mensualités.

Consultez notre guide en ligne pour tout connaître sur le crédit immobilier.

La composition des mensualités d’un prêt immobilier 

Cas d’un prêt amortissable classique

C’est le type de crédit immobilier le plus courant. Les mensualités comportent 3 éléments bien identifiés :

  • Une fraction d’intérêts, calculée sur le capital restant dû

Cette partie est à son maximum dans la première mensualité puisqu’elle est basée sur la totalité de la somme empruntée. Puis elle diminue chaque mois, à mesure que vous remboursez le capital ;

  • La prime d’assurance emprunteur

Elle reste constante sur toute la durée de remboursement ;

  • Une fraction du capital emprunté

Elle vient compléter la mensualité, dont le montant est fixe et indiqué dans votre contrat de prêt. Au début de la période de remboursement, elle est à son minimum puisque la part d’intérêt est la plus forte. Elle augmente ensuite mois après mois jusqu’à ce que le prêt soit soldé.

Pour résumer, au début du prêt, vous payez surtout des intérêts. Dans les dernières années, ceux-ci sont minimes et vous remboursez surtout le capital emprunté.

À noter : le montant de l’apport personnel joue un rôle essentiel dans les conditions accordées par les banques. Un apport important issu d’une donation ou de votre épargne peut vous aider à concrétiser votre achat immobilier malgré une capacité de remboursement limitée.

Cas d’un prêt in fine

Le prêt in fine présente des modalités différentes. Dans ce système, l’emprunteur rembourse le capital en un seul versement, lors de la dernière échéance.

Les autres mensualités sont composées comme suit :

  • La prime d’assurance emprunteur : ici, pas de changement ;
  • Une part d’intérêt calculée sur la totalité de la somme empruntée

Cette part reste constante (et particulièrement élevée) pendant toute la durée du prêt puisque le capital restant dû ne diminue pas.

Ce montage financier est assez particulier. Il s’adresse surtout aux investisseurs attirés par le fait de déduire les intérêts des revenus fonciers déclarés.

Comprendre le tableau d’amortissement

Dans le contrat transmis par la banque, vous trouverez le tableau d’amortissement de votre prêt. Ce document est précieux : c’est lui qui décrit précisément ce que vous avez à payer jusqu’à la dernière échéance. Vous y trouverez pour chaque mois :

  • La date du versement,
  • Sa répartition : capital / intérêts / assurance,
  • Le capital déjà remboursé,
  • Le capital restant dû après le paiement mensuel.

Il indique également :

  • La date de déblocage des fonds,
  • La somme empruntée,
  • Le taux d’intérêt,
  • La durée de remboursement,
  • Le taux de l’assurance et les risques couverts,
  • Le coût total du crédit, incluant la répartition intérêts / assurance. 

À noter : si vous avez choisi de déléguer l’assurance emprunteur, cette dernière ne figure pas sur votre tableau d’échéances. L’organisme choisi doit vous transmettre son propre document.

Vous n’avez pas encore choisi l’établissement prêteur pour votre crédit immobilier ? Utilisez nos outils de simulation pour estimer votre capacité de remboursement. Faites varier les mensualités en fonction du taux d’intérêt ou du montant de votre apport personnel. Puis obtenez le ou les tableaux d’amortissement correspondants afin d’anticiper le coût de l’emprunt et le budget à prévoir pour votre achat immobilier. 

Le courtier en crédits immobiliers peut également vous accompagner et vous permettre d’obtenir une offre adaptée à votre situation.

 

Remboursement de crédit immobilier : les cas particuliers

Il existe certaines situations dans lesquelles le processus de remboursement s’écarte du schéma classique. Voici les 3 cas les plus courants. Vous trouverez plus d’informations dans la section 7 du code de la consommation, relative au crédit immobilier.

Le différé de remboursement

Ici le remboursement du capital est reporté à une date ultérieure. Vous n’avez donc à rembourser que les intérêts et l’assurance. Si vous demandez une franchise totale, les intérêts sont également reportés et viennent grossir la somme totale empruntée, engendrant ainsi un coût supplémentaire. 

Plusieurs raisons peuvent vous conduire à obtenir un différé :

  • Vous achetez en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous faites construire ou lancez des travaux de grande ampleur

La banque débloque l’argent de manière progressive, en suivant les appels de fonds des entrepreneurs. Vous n’êtes tenu de rembourser que lorsque l’intégralité de l’emprunt est libéré. Cela vous permet d’assumer par ailleurs vos frais de logement en attendant de disposer de votre bien ;

  • Votre situation financière s’est dégradée et vous avez besoin d’une pause dans les paiements mensuels ;
  • Vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro qui prévoit ce type de différé. Dans ce cas, l’opération ne génère pas de coût supplémentaire.

La modulation des échéances

Le remboursement de votre crédit s’étend sur plusieurs années. Dans ce laps de temps, vos revenus sont susceptibles d’évoluer à la hausse comme à la baisse.

Si votre contrat le prévoit, vous pouvez demander de revoir le montant à rembourser mensuellement. La banque modifie alors la durée de l’emprunt dans la mesure où votre taux d’endettement reste inférieur au maximum légal de 35 %.

Attention, il arrive souvent que les possibilités de modulation des échéances soient limitées par l’établissement prêteur. En général, vous ne pouvez y recourir qu’une fois par an, après une période incompressible, et pour une variation encadrée. Tout est indiqué dans votre contrat.

Lorsque le changement est accepté, la banque vous transmet une mise à jour du tableau d’amortissement.

Le remboursement anticipé

Vous pouvez également être amené à rembourser votre crédit par anticipation : vous avez perçu une somme d’argent importante ou obtenu un rachat de prêt.

Le remboursement anticipé peut être total ou partiel.

Là encore, votre contrat en précise les conditions et pénalités associées. Ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont encadrées par décret. Elles ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts calculés sur le montant remboursé, au taux moyen de l’emprunt ; ou 3 % de la somme restant due au moment de l’opération.

Le code de la consommation explique également qu’aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement anticipé est causé par une raison impérieuse (décès ou cessation / délocalisation de l’activité professionnelle).

Il convient d’évaluer avec précision ces pénalités avant de solliciter un remboursement anticipé. Si vous agissiez avec précipitation, les indemnités risqueraient d’être supérieures au gain réalisé, par exemple, en réduisant la durée du crédit immobilier.

À retenir :

  • Vous commencez à rembourser votre crédit immobilier environ 30 jours après la signature de l’acte de vente ;
  • Le tableau d’amortissement fourni par la banque indique le montant et le détail de vos mensualités ;
  • Dans certains cas, vous pouvez reporter le remboursement, le moduler, ou même le solder par anticipation. Votre contrat de prêt expose les conditions et indemnités éventuelles.

Vous ne voulez pas vous tromper ? Contactez la Centrale de Financement. Nos courtiers en crédits immobiliers vous aideront à rembourser votre prêt dans les meilleures conditions.