Vous aimeriez impliquer les membres de votre famille dans un projet d’investissement immobilier ? Vous recherchez une solution avantageuse pour financer l’achat du bien repéré ? C’est peut-être le moment de créer une Société Civile Immobilière ou SCI familiale. Cette structure juridique permet en effet d’emprunter en commun, de limiter les conflits et de faciliter la gestion de votre patrimoine. Nous examinons dans cet article les caractéristiques de la SCI familiale et les meilleures façons d’en tirer parti au moment de souscrire un prêt immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Le principe de la SCI familiale
La Société Civile Immobilière désigne une structure juridique permettant d’acheter et de gérer un bien immobilier en commun.
Dans le cas d’une SCI familiale, les associés appartiennent à la même famille, jusqu’au 4e degré. Il peut s’agir de parents et de leurs enfants ou petits-enfants, d’oncles et de tantes, de neveux, de nièces et de cousins.
La société devient propriétaire du bien immobilier tandis que chacun de ses membres reçoit un certain nombre de parts sociales, en proportion de son apport initial.
La SCI exige par ailleurs la rédaction de statuts définissant avec précision le fonctionnement de la structure :
- Quels sont les pouvoirs des associés ?
- Qui est nommé gérant de la société ?
- Quelles mesures ce dernier peut-il prendre de manière autonome afin d’administrer le bien immobilier ?
- Quelles sont les modalités de cession des parts sociales ?
- Etc.
Ces statuts amènent une clarté bienvenue, assainissant les relations entre les membres de la famille et facilitant la prise de décisions.
L’intérêt de la SCI familiale
Les caractéristiques de la SCI familiale la rendent intéressante à de nombreux titres dans le cadre d’un projet immobilier.
Elle permet d’éviter les tensions relatives au système de l’indivision dans lequel la gestion du bien immobilier nécessite l’accord systématique des membres de la famille.
La SCI facilite également la transmission du patrimoine par le biais de donations comme lors des opérations de succession.
C’est enfin le moyen d’emprunter à plusieurs, ainsi que décrit dans la suite de cet article.
Création d’une SCI familiale : quels avantages en matière d’emprunt ?
Il existe ici deux solutions pour obtenir un crédit immobilier et financer l’achat d’un bien en commun.
Les associés empruntent en leur nom personnel
Les associés souscrivent un prêt immobilier classique à titre personnel, puis versent les fonds à la SCI. Cette dernière peut dès lors acheter le bien convoité.
Le financement en question peut prendre deux formes :
- Un apport en numéraire qui augmente le capital social de la société,
- Un apport en compte courant dans lequel l’associé prête l’argent nécessaire à la SCI.
Dans cette configuration, chaque membre est responsable du remboursement de son propre crédit immobilier vis-à-vis de la banque. Et son taux d’endettement augmente d’autant.
Pour plus d’informations, consultez notre guide consacré au prêt immobilier. Nous y détaillons le mécanisme de l’emprunt bancaire : taux d’intérêt, apport personnel, calcul des mensualités, durée du crédit, assurance emprunteur et garanties diverses.
L’emprunt immobilier est effectué au nom de la SCI
La SCI a la possibilité d’emprunter en tant que personne morale. Le crédit en question présente toutes les caractéristiques d’un prêt immobilier classique, à taux fixe ou variable et consenti sur une durée de 25 ans au maximum.
Seule différence : les prêts immobiliers aidés (prêt à taux zéro par exemple) ne lui sont pas accessibles puisque la plupart sont réservés aux personnes physiques pour l’achat d’une résidence principale.
Mais l’emprunt à plusieurs présente certains avantages :
- La capacité de financement de la société est plus élevée que la capacité d’emprunt de chaque associé pris individuellement
Pour évaluer le montant du prêt immobilier, la banque considère les revenus de chacun des partenaires, mais également les revenus fonciers touchés par la SCI lorsque le projet concerne un investissement locatif.
En d’autres termes, les ressources se cumulent et donnent accès à un capital plus important ;
- Le risque lié à l’emprunt se dilue entre les associés
L’emprunt en SCI familiale aide à convaincre la banque, les associés restant responsables du remboursement à hauteur de leur quote-part dans la société. Cette dernière obtient parfois un taux d’intérêt légèrement inférieur aux taux en vigueur dans le cas d’un emprunteur solo.
- Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers déclarés par la SCI ;
- L’emprunt diminue le coût de transmission du patrimoine par donations
Le crédit immobilier permet en effet de diminuer l’actif de la société, et, par voie de conséquence, la valeur des parts sociales à transmettre ;
- La SCI se charge du versement des mensualités
En cas de défaut de remboursement, la banque doit donc se retourner en premier lieu vers la société et épuiser les recours possibles avant de s’adresser aux associés à titre personnel.
Le choix du type d’emprunt dépend finalement de la situation de chacun au moment du prêt, des objectifs de la SCI familiale et des autres prêts immobiliers envisagés.
Comment obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’une SCI familiale ?
Les grandes étapes de l’emprunt
La SCI familiale emprunte selon un processus plutôt classique :
- Création de la Société Civile Immobilière : Rédaction des statuts, constitution du capital social, immatriculation, etc.
- Préparation du projet immobilier : Mieux vaut réaliser quelques simulations de prêt (taux, montant, durée) avant de solliciter les banques ;
- Recherche du financement adéquat : Ici comme à l’étape précédente, l’aide d’un courtier en prêts immobiliers peut s’avérer très utile !
- Validation du contrat de prêt immobilier : Le gérant de la SCI appose sa signature au contrat de prêt et la banque choisie débloque le montant nécessaire à l’achat immobilier.
Comme avec tout autre demandeur, l’établissement bancaire exigera de solides garanties pour s’assurer de récupérer les fonds engagés.
Les garanties demandées par la banque
Le premier type de garantie est l’hypothèque constituée sur le bien immobilier acheté par la SCI familiale. Si l’entreprise n’est plus capable d’assumer les mensualités du crédit, l’établissement bancaire est en droit de se saisir de l’immeuble pour le vendre aux enchères.
La seconde garantie concerne directement les associés. Chaque membre de la SCI devra se porter caution et s’engager à rembourser le prêt immobilier au prorata des parts sociales qu’il détient.
Les partenaires d’investissement devront enfin souscrire une assurance emprunteur afin de couvrir le prêt en cas de décès, maladie ou invalidité.
La création d’une SCI familiale offre donc une opportunité intéressante pour financer un investissement locatif ou un achat immobilier commun. En mutualisant les ressources de plusieurs membres de la famille et en diluant le risque, vous augmentez votre capacité d’emprunt et multipliez les chances d’obtenir un crédit avantageux.
Faites appel à la Centrale de Financement pour bénéficier de conseils personnalisés et concrétiser votre projet.
