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Qu’est-ce que la caution dans le cadre d’un prêt immobilier ?

Quelle est la meilleure banque pour négocier votre prêt immobilier ?

Avant de vous accorder un crédit immobilier, la banque examine votre profil d’emprunteur afin de vérifier votre stabilité personnelle et professionnelle. Et parce que nul n’est à l’abri de déboires financiers, elle vous demande également de solides garanties : une assurance pour vous couvrir en cas de maladie, d’incapacité ou de décès, ainsi qu’une caution ou une hypothèque sur votre bien pour se rembourser si vous ne parvenez plus à vous acquitter de vos mensualités. Dans cet article, nous revenons sur le fonctionnement et les modalités de la caution de prêt immobilier.

Caution de prêt immobilier : définition

Le principe de la caution de prêt immobilier

La caution de prêt immobilier permet à la banque de récupérer les sommes prêtées en cas de défaut de paiement, pour des raisons non couvertes par l’assurance emprunteur.

Il s’agit d’un accord entre trois entités :

  • Le créancier (la banque qui vous a prêté de l’argent),
  • Le débiteur (vous, si vous êtes la personne ayant demandé un crédit immobilier),
  • Le garant (la personne physique ou morale qui fournit la garantie).

Le garant prend le relais si vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt. En contrepartie, vous rémunérez son engagement, ce qui augmente le coût total de votre emprunt mais vous permet de rassurer la banque.

Qui peut se porter caution pour garantir un crédit immobilier ?

Il existe plusieurs types de cautionnement. Vous pouvez faire appel à :

  • Une personne physique
    En général, il s’agit d’un proche souhaitant vous aider à financer votre achat immobilier. Ce cas est plutôt rare car il engage la personne sur le long terme, parfois pendant plusieurs décennies. Et comme la caution est dite « solidaire », la banque se retourne immédiatement vers elle, sans même avoir besoin de relancer l’emprunteur.
  • Un organisme de cautionnement
    C’est une société spécialisée dans la mise en place de garanties. On parle alors de cautionnement mutuel car l’organisme puise dans un fonds commun, alimenté par l’ensemble de ses adhérents, afin de rembourser le prêt immobilier d’un débiteur défaillant.
  • Une mutuelle
    Au-delà de la couverture médicale, votre mutuelle peut enrichir son offre d’un système de caution. C’est le cas des mutuelles de fonctionnaires qui proposent des conditions très avantageuses aux membres du secteur public.

À noter : les sociétés de cautionnement sont souvent filiales des grandes banques. L’acteur le plus connu et le plus utilisé du marché est le Crédit Logement qui, lui, est issu du rapprochement de plusieurs établissements bancaires.

Combien coûte la caution de prêt immobilier ?

La rétribution des organismes de cautionnement se compose de deux éléments :

  • La commission de la société : c’est la rémunération attribuée en échange de ses services. Elle varie généralement entre 150 et 600 euros ;
  • La cotisation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) : c’est la réserve commune permettant d’assurer le paiement de la dette en cas de défaillance. Elle est d’environ 0,8 % du montant du crédit. Ce taux peut varier en fonction du capital emprunté.

Il n’existe pas de règle encadrant le montant de la caution. Il peut donc varier d’un organisme à l’autre. Par ailleurs, certaines sociétés proposent la restitution d’une partie de la cotisation au FMG à la fin du prêt, à condition qu’aucun incident de paiement n’ait été enregistré.

Caution de prêt immobilier : quelques questions fréquentes

Quels sont les autres types de garantie dans le cas d’un prêt immobilier ?

La caution bancaire est également nommé « sûreté personnelle » car elle est liée à l’emprunteur en tant que tel.

Vous pouvez également choisir une « sûreté réelle » qui s’appuie sur vos possessions pour garantir l’emprunt :

  • L’hypothèque
    L’établissement bancaire place une hypothèque sur le bien que vous souhaitez acquérir. Si vous ne pouvez plus assurer le remboursement de votre prêt, il peut s’en saisir et le vendre pour rentrer dans ses frais.
  • L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex privilège du prêteur de deniers ou PPD)
    Cette garantie spéciale fait de la banque un créancier prioritaire si le bien est vendu. Elle n’est applicable que pour l’achat d’un terrain ou d’un logement ancien.
  • Le nantissement
    Ce type de garantie est moins fréquent. Il s’adresse aux emprunteurs disposant déjà d’un patrimoine conséquent. Le débiteur bloque un capital financier (le montant d’une assurance-vie par exemple) en guise de fonds de secours.

À noter : le PPD est remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers depuis début 2022. Le système est très similaire. Seule diffère la date à laquelle la banque est inscrite parmi les créanciers prioritaires.

Pourquoi opter pour la caution bancaire ?

Parmi les systèmes de garantie possibles, la caution bancaire présente des avantages certains :

  • Elle est facile à mettre en place
    La caution de prêt immobilier prend la forme d’un contrat entre les trois parties, sans qu’il soit besoin d’établir le moindre acte authentique. En d’autres termes, pas besoin de passer chez le notaire.
  • Elle est moins coûteuse que l’hypothèque
    Nous l’avons vu, la caution bancaire n’implique pas de frais de notaire. Son montant est globalement moins élevé. Par ailleurs, à l’issue du prêt ou en cas de remboursement anticipé, l’hypothèque doit être levée, ce qui engendre un coût additionnel. À l’inverse, dans le cas d’une caution, pas de démarche particulière au terme de l’emprunt. Il arrive même que vous récupériez une partie des cotisations versées.
  • Elle peut être transférée
    Si vous changez d’établissement bancaire lors d’un rachat de prêt, l’organisme de cautionnement peut maintenir son offre.

La caution est sans surprise la solution favorite de la plupart des emprunteurs !

Quand faut-il payer les frais de caution pour un crédit immobilier ?

Il vous faudra payer la rémunération de l’organisme de cautionnement à la signature du prêt. Puis vous devrez y ajouter la cotisation au fonds de garantie.

Sauf dans le cas d’un prêt à 110 %, la banque ne finance pas les frais annexes. Vous devrez donc les inclure dans votre apport personnel.

Que faire si mon dossier de cautionnement est refusé ?

Avant d’accepter de se porter caution, le garant étudie soigneusement votre profil emprunteur : quelles sont vos ressources ? Quel est votre taux d’endettement ? Serez-vous capable d’assumer les mensualités du crédit sur le long terme ?

Il arrive parfois que votre dossier soit refusé, l’organisme jugeant le risque trop important.

Si elle souhaite poursuivre, la banque peut alors vous proposer de garantir votre prêt au moyen d’une hypothèque.

Pour éviter les déceptions, faites appel à un courtier en prêts immobiliers. Il vous aidera à monter votre dossier et se chargera de négocier le taux et les modalités de l’emprunt avec les banques.

Est-il possible de réduire le coût de la caution de prêt immobilier ?

L’organisme de cautionnement est choisi par l’établissement prêteur. Si la solution avancée au premier abord ne vous convient pas, demandez-lui la liste des organismes qu’il a agréés.

Si vous le pouvez, choisissez une société proposant la restitution d’une partie des cotisations en fin de prêt. Le Crédit Logement est souvent une bonne option.

Vous n’aurez malgré tout que peu de latitude. Il est souvent plus efficace de se concentrer sur les autres dépenses relatives à votre crédit : frais de dossier, assurance emprunteur, taux d’intérêt, etc.

Que se passe-t-il en cas de défaillance ?

Lorsque vous ne parvenez plus à honorer vos échéances, l’organisme de cautionnement prend en charge le remboursement de votre crédit.

Vous n’êtes pas, pour autant, libéré de votre dette. Votre nouveau créancier vous contactera pour trouver un accord : un délai, des paiements échelonnés, etc. Si rien n’y fait, il présentera au juge une demande d’inscription d’hypothèque afin de se protéger.

Vous avez un projet d’achat immobilier ? Contactez la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers vous accompagnent dans la négociation de votre crédit.