Menu Fermer
La Centrale de Financement
4.8/5
751 avis clients sur Avis Vérifiés

Sécuriser un prêt immobilier grâce à la garantie hypothécaire

Avant de vous prêter de l’argent pour votre achat immobilier, la banque procède à de nombreuses vérifications : serez-vous capable de la rembourser ? Pour réduire le risque, elle demande par ailleurs la mise en place de garanties. Vous aurez à souscrire une assurance emprunteur pour vous couvrir en cas d’invalidité, maladie ou décès. Mais l’établissement prêteur se protègera également contre un défaut de paiement survenu pour d’autres raisons. C’est le rôle de la caution ou de l’hypothèque. La Centrale de Financement décrypte pour vous le système de garantie hypothécaire dans le cadre d’un prêt immobilier.

Prêt immobilier : qu’est-ce que la garantie hypothécaire ?

Définition

L’hypothèque est également désignée par le terme « sûreté réelle ». Elle donne au créancier le droit de se rembourser sur l’un de vos biens immobiliers si vous n’êtes plus en mesure de payer vos mensualités.

Pas d’inquiétude, tant que tout se passe comme prévu, vous n’êtes pas dépossédé de votre bien. Vous pouvez l’occuper, y faire des travaux d’amélioration, le vendre ou même le louer, comme si vous en étiez déjà pleinement propriétaire. Il ne peut y avoir de saisie que si vous vous trouvez en défaut de paiement.

La garantie hypothécaire peut être utilisée pour tout type de projet immobilier : achat d’un terrain ou d’un bien ancien, construction d’une maison individuelle, vente en l’état futur d’achèvement.

À noter : le cautionnement fonctionne sur un principe différent. Une tierce personne ou une société se porte garante. Elle s’engage à prendre en charge votre dette, contre rémunération, si vous n’êtes plus capable de rembourser. On parle alors de « sûreté personnelle ».

Les différents types d’hypothèques

Lorsque l’on évoque la garantie hypothécaire dans le contexte d’un prêt immobilier, il s’agit bien souvent d’une hypothèque conventionnelle. Mais ce n’est pas la seule :

  • L’hypothèque conventionnelle
    Elle résulte d’un accord passé entre le créancier et son débiteur. Nous l’avons vu, elle peut concerner un bien futur comme un bien existant, qui n’est pas obligatoirement celui pour lequel vous avez demandé un crédit ;
  • L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
    Elle remplace le PPD ou Privilège du Prêteur de Deniers depuis début 2022. Cette garantie ne peut être utilisée que dans le cas d’un bien existant, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’un logement. Elle concerne uniquement l’objet de votre prêt et permet à la banque d’être en bonne place dans l’ordre de priorité des créanciers. L’établissement prêteur n’est pas tenu d’obtenir votre accord pour procéder à l’inscription de ce type d’hypothèque ;
  • L’hypothèque judiciaire
    Celle-ci est décidée par le juge suite à une condamnation ou par mesure de prévention demandée par le créancier.

À noter : la différence principale entre l’ancien privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque légale mentionnée réside dans la date à laquelle la banque obtient son rang dans l’ordre de priorité en tant que créancier. Il s’agit de la date de l’inscription pour la nouvelle hypothèque et le jour de naissance de la dette pour le PPD.

Besoin d’informations complémentaires ? Parcourez notre guide du crédit immobilier : fonctionnement, taux, modalités, garanties et assurance emprunteur, vous y trouverez la description complète du mécanisme du prêt.

Consultez également notre aperçu des taux d’intérêt actuellement pratiqués en France, ainsi que de nombreux outils de simulation.

Comment fonctionne le système d’hypothèque ?

Intéressons-nous de plus près à l’hypothèque conventionnelle, dont vous vous servirez pour garantir votre emprunt immobilier.

Constituer une hypothèque conventionnelle

À la différence de la caution bancaire, la garantie hypothécaire ne peut être établie que par un notaire. Ce dernier rédige un acte authentique puis demande une inscription au service en charge de la publicité foncière.

Le contrat d’hypothèque reprend certaines données obligatoires concernant le bien immobilier en question, le montant garanti et la durée de remboursement.

Par ailleurs, le notaire prend soin d’informer le débiteur des conséquences possibles qu’entraîne cette garantie, en particulier lorsque le bien hypothéqué n’est autre que sa résidence principale : en cas de manquement, il risque de perdre son logement.

Quel est le coût d’une garantie hypothécaire ?

Une garantie hypothécaire génère des frais non négligeables, en raison des formalités nécessaires et de l’intervention du notaire. Son coût total comprend :

  • La rémunération du notaire,
  • Les frais administratifs divers,
  • La taxe relative à la publicité foncière,
  • La contribution de sécurité immobilière.

La somme totale est proportionnelle au montant du crédit immobilier. Vous pouvez trouver des outils de simulation en ligne, notamment sur le site de l’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement).

Quelle est la durée de validité d’une hypothèque ?

Elle ne peut dépasser 50 ans.

Dans les faits, il n’est pas rare que l’emprunteur effectue un remboursement anticipé à la suite d’une rentrée d’argent ou du rachat de son prêt immobilier. Le notaire doit alors procéder à une mainlevée de l’hypothèque afin de la résilier. Cette opération engendre de nouveaux frais.

Dans le cas où l’emprunt immobilier arrive à son terme sans incident de paiement, l’hypothèque n’a plus lieu d’être. Elle reste cependant inscrite pendant un an après la fin du prêt sans conséquences pour l’emprunteur.

Qu’arrive-t-il en cas de défaut de remboursement ?

Lorsque la situation financière du débiteur se dégrade au point qu’il ne parvient plus à rembourser son crédit, la banque peut utiliser son recours.

Elle dispose d’un droit :

  • De préférence : elle est prioritaire sur les autres créanciers,
  • De suite : la garantie reste valable même si le bien a changé de main.

Si les deux parties ne peuvent trouver une solution amiable, la banque peut donc saisir le bien en question pour le vendre aux enchères.

Dans le cas où le produit de la vente n’est pas suffisant, l’emprunteur demeure redevable du restant de la dette.

Avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire

Puisqu’il s’agit d’une garantie réelle, l’hypothèque constitue une solution plutôt sécurisante pour les banques. Elle permet parfois de débloquer certaines situations dans lesquelles un dossier de cautionnement est susceptible d’être refusé par l’organisme sollicité. Quelques exemples :

Cette option peut également être intéressante dans le cas d’un prêt pour un investissement locatif : si vous rencontrez des problèmes de remboursement, vous perdez un bien annexe plutôt que votre résidence principale.

Voilà l’inconvénient majeur de l’hypothèque : le danger d’expropriation lorsque votre propre maison ou appartement fait office de garantie.

Il s’agit par ailleurs d’une opération formalisée, exigeant un acte notarié, ce qui en augmente d’autant le coût total. Elle est donc à la fois plus chère et plus longue à mettre en place que la caution bancaire.

Enfin, si, dès le début du crédit, vous projetez le remboursement anticipé de votre prêt immobilier, n’oubliez pas que vous aurez à payer des frais supplémentaires pour la mainlevée. Il faut alors les inclure dans votre plan de financement.

Vous hésitez entre hypothèque et caution bancaire pour votre prêt ? Faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Ce professionnel vous indiquera le coût approximatif de chaque option en fonction du montant de votre prêt. Il vous aidera à optimiser votre dossier et obtenir les meilleures conditions pour votre projet immobilier.

À retenir :

  • Outre l’assurance emprunteur, la garantie hypothécaire fait partie des mesures prises par les banques pour s’assurer de récupérer leurs fonds en cas d’impayés ;
  • C’est une garantie onéreuse mais puissante : grâce à l’hypothèque, vous pouvez parfois obtenir un crédit immobilier qui vous serait refusé avec une simple caution ;
  • La garantie hypothécaire nécessite l’établissement d’un acte notarié, pour sa constitution comme pour sa mainlevée.

Vous aimeriez être accompagné pour l’obtention, la renégociation ou le rachat de crédits immobiliers ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à emprunter et rembourser votre prêt en toute sérénité.