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La Centrale de Financement
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Vous êtes l’heureux propriétaire de votre résidence principale mais avez le projet de déménager. Peut-être votre habitation n’est-elle plus adaptée à votre situation ou voulez-vous simplement changer de région. Problème : vous avez besoin de revendre votre logement actuel pour financer votre nouveau bien. Le timing est délicat. Comment être certain de disposer de l’argent nécessaire au bon moment, compte tenu des imprévus et des incertitudes liées au marché de l’immobilier ? C’est tout l’intérêt du prêt relais : la banque avance une partie des fonds pour que vous ne soyez pas bloqué dans votre projet d’achat. Le détail dans cet article.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais est un type de prêt à court terme et non amortissable. Il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qui est ou va être mis en vente et dont la valeur doit servir à financer l’acquisition d’un nouveau logement. C’est une avance de fonds remboursable dès que la vente de l’ancien bien se concrétise.

Examinons maintenant les caractéristiques principales du prêt relais : montant, taux, durée, modalités de remboursement, ainsi que son coût total.

Prêt relais : calcul du montant

Le montant du prêt relais est basé sur le prix moyen du bien immobilier mis en vente par l’emprunteur. Ce prix se doit d’être réaliste et soigneusement estimé. La banque peut mandater un professionnel pour obtenir un avis complémentaire et objectif.

Puis elle applique un coefficient de pondération au chiffre déclaré afin de prendre en compte le risque d’une vente à la baisse. Le coefficient le plus utilisé est de 70 % mais il peut varier selon la politique de l’établissement et le dynamisme du marché immobilier dans le secteur.

Exemple : un bien immobilier est estimé à 200 000 euros. La banque pourra accorder une avance de 140 000 euros sous forme de prêt relais. 

Si vous n‘avez pas terminé de rembourser l’éventuel crédit immobilier ayant servi à acquérir le bien mis en vente, l’établissement bancaire va également soustraire le capital restant dû.

Dans notre exemple, si le propriétaire doit encore rembourser 50 000 euros sur son précédent emprunt immobilier, le montant du prêt relais ne s’élèvera qu’à 90 000 euros.

Prêt relais : le remboursement

Le remboursement du prêt relais peut être organisé de deux manières différentes :

  • Dès que l’avance vous est versée, vous ne payez chaque mois que les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Vous ne rembourserez le capital qu’au terme du prêt. Le montant de vos mensualités reste donc limité ;
  • Vous pouvez demander une franchise totale afin de reporter également le versement des intérêts. Attention, chaque report vient gonfler votre dette. En effet, la banque ajoute les intérêts avancés au total emprunté. Cette option augmente sensiblement le coût du prêt relais puisque vous payez des intérêts sur les intérêts…

Le prêt relais est donc un prêt non amortissable puisque vous remboursez l’intégralité du capital en un seul versement.

La durée du prêt relais

Le prêt relais est un prêt à court terme, le plus souvent sur 12 mois, reconductible une fois si votre contrat le permet. Cela porte sa durée maximale à 24 mois. C’est le délai dont vous disposez pour vendre votre premier bien immobilier.

Coût et taux du prêt relais

Compte tenu de la faible durée d’un crédit relais, la banque propose des taux supérieurs aux taux pratiqués pour un prêt immobilier classique. Vous payez donc beaucoup d’intérêts, d’autant que ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû, qui lui-même reste égal au montant emprunté.

Vous y ajoutez enfin les frais habituels : assurance emprunteur, frais de notaire, de dossier et de garantie.

En d’autres termes, le prêt relais coûte cher. Mieux vaut le solder rapidement, donc vendre votre ancien bien dans un délai le plus court possible.

Pourquoi avoir recours au prêt relais ?

Si le prêt relais semble si onéreux, pourquoi donc y recourir ?

Il s’agit d’une solution provisoire vous évitant d’avoir à vendre votre bien actuel avant de disposer d’un nouveau logement. Vous évitez ainsi :

  • Un déménagement intermédiaire et d’éventuels frais de location pour vous loger dans l’intervalle ;
  • Une revente précipitée donc probablement sous le prix du marché ;
  • Le paiement de plusieurs mensualités dans la mesure où vous remboursez encore le crédit immobilier lié à votre première résidence.

Même si vous pensez vendre et acheter simultanément, rien ne vous garantit que tout se passe comme prévu après la signature du compromis de vente. Vos acheteurs peuvent se voir refuser leur propre demande de prêt immobilier. Tout est alors à refaire et vous risquez de ne pas disposer des fonds à temps.

En résumé, le prêt relais présente un certain coût mais vous permet d’effectuer la jonction entre vos deux logements sans vous mettre en danger.

Prêt relais : 3 situations courantes

Il existe en réalité plusieurs types de prêts relais, selon le financement dont vous avez besoin. 

Le prix de votre nouveau bien est inférieur à celui du logement actuel

Ce cas est généralement assez simple. Si vous disposez d’un apport, vous ne devriez avoir aucune difficulté à financer votre nouvelle acquisition grâce au prêt relais. Lequel sera remboursé dès que vous récupérerez l’argent de la vente.

On parle alors de prêt relais « sec ». Les banques y gagnent peu mais prennent également moins de risques.  

Le prix de votre nouveau bien est supérieur à celui du logement actuel

Vous pouvez, par exemple, céder un appartement pour faire l’achat d’une maison, ou déménager de la province vers la région parisienne. 

L’opération de revente ne suffira pas à financer votre nouvelle acquisition. La banque peut alors vous accorder un prêt relais « adossé » à un prêt immobilier traditionnel.

Pendant la transition, vous payez les mensualités relatives à votre nouveau prêt amortissable, augmentées des intérêts liés au prêt relais. Lorsque votre ancien logement est vendu, vous remboursez ce dernier et n’êtes plus redevable que d’un prêt immobilier courant sur une durée classique. 

Si la vente vous laisse un surplus, vous pouvez vous en servir en guise de remboursement anticipé. Cela vous permettra, au choix, de réduire la durée ou les mensualités de votre nouveau crédit.

Vous n’avez pas encore soldé l’emprunt immobilier contracté pour acheter votre bien initial ? Comme indiqué précédemment, le montant accordé dans le cadre du prêt relais sera diminué du capital restant dû. Le fruit de la vente vous aidera à rembourser, en priorité, cet ancien emprunt et le crédit relais.  

Dans l’intervalle, vous rembourserez cette fois :

  • Les mensualités du premier prêt,
  • Les intérêt et l’assurance emprunteur du prêt relais,
  • Les mensualités du prêt immobilier adossé.

La somme est un peu trop élevée ? Vous pouvez solliciter une franchise totale pour le crédit relais, voire un remboursement différé du nouveau prêt. Moyennant, bien sûr, un coût supplémentaire.

La somme est vraiment trop élevée ? Il existe une dernière variante dans la gamme des prêts relais.

Vous ne pouvez cumuler l’ancien et le nouveau crédit

Si votre taux d’endettement ne vous permet pas de cumuler les remboursements pendant la période transitoire, la banque peut accepter un prêt relais « rachat », également appelé prêt relais « achat revente »

Dans ce cas, elle rachète votre ancien crédit immobilier et l’inclut dans votre nouvelle demande de financement. Elle vous propose alors un nouveau prêt, doté d’un taux et d’une mensualité uniques, adaptés à votre taux d’endettement.

Une fois la vente effectuée, vous remboursez au minimum le montant du crédit relais.

Là encore, cette solution s’avère coûteuse mais elle peut vous permettre de concrétiser votre projet d’achat immobilier.

Dans tous les cas, il vous faudra monter un dossier solide et disposer d’un apport personnel suffisant pour obtenir l’avis favorable des banques. Les outils de simulation en ligne vous donneront un premier aperçu sur ce que vous pouvez espérer. 

Mais pour un soutien personnalisé, faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Il vous aidera à trouver le meilleur compromis dans votre situation.

Que faire lorsque l’on ne parvient pas à vendre ?

Aïe ! Malgré tous vos efforts, vous n’êtes pas parvenu à revendre votre maison ou votre appartement. Et voilà que le prêt relais arrive à son terme. Après 24 mois, l’établissement prêteur peut en exiger le remboursement. Et les nombreux frais engrangés pendant la durée du prêt sont venus aggraver votre endettement.

Que faire ?

Vous pouvez négocier quelques mois supplémentaires auprès de votre banque. Cette option peut vous sauver la mise si vous pensez qu’une vente est imminente.

Si la situation semble bloquée, demandez à changer votre prêt relais en un prêt amortissable classique sur une période longue. Il s’agit ensuite de proposer la maison ou l’appartement invendu en location. Les revenus générés vous aideront à rembourser votre dette.

Pour éviter ces cas extrêmes et sécuriser votre acquisition, contactez la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers vous accompagneront dans votre projet d’achat-vente et rechercheront pour vous le meilleur prêt relais, au meilleur taux !